Sprzedaż mieszkań utrzymuje wysokie tempo, ale deweloperzy nie odzyskali przewagi. Wrzesień bez wzrostu cen

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jak zmieniła się sprzedaż nowych mieszkań we wrześniu 2026 roku,

• co sprawia, że mimo rosnącego popytu ceny mieszkań pozostają stabilne,

• jak kształtują się ceny i podaż mieszkań w największych polskich miastach.

Sprzedaż mieszkań rośnie, ale deweloperzy nie dyktują warunków. Ceny pozostają stabilne

Wrzesień był trzecim z rzędu miesiącem wysokiej sprzedaży nowych mieszkań. Na siedmiu największych rynkach deweloperzy znaleźli nabywców na blisko 4,4 tys. lokali, o niemal 4% więcej niż w sierpniu. To trzeci najlepszy wynik w 2026 roku. Mimo utrzymującego się popytu średnia cena ofertowa nie wzrosła i wyniosła 16 229 zł za mkw. Jak wynika z najnowszego Barometru Cen Mieszkań portalu Tabelaofert, istotnym czynnikiem stabilizującym ceny pozostaje duża podaż, przekraczająca 70 tys. mieszkań.

Dlaczego wzrost sprzedaży nie przekłada się na podwyżki cen?

Trzy kolejne miesiące dobrej sprzedaży potwierdzają ożywienie popytu, jednak nie zmieniają zasadniczo układu sił na rynku. Duża liczba dostępnych lokali, w tym rekordowa oferta mieszkań gotowych do odbioru, sprawia, że deweloperzy nadal konkurują o klientów.

Trzy miesiące dobrej sprzedaży to już nie przypadek, ale nie oznacza to powrotu do rynku, na którym deweloperzy mogli dyktować warunki. Deweloperzy sprzedają więcej, ale wciąż muszą zabiegać o klienta. I właśnie dlatego, mimo wyraźnej poprawy sprzedaży, ceny pozostają stabilne. To zupełnie inna sytuacja niż w okresach, kiedy każde przyspieszenie popytu niemal natychmiast prowadziło do podwyżek.

W których miastach sprzedaż mieszkań wzrosła najmocniej?

Najlepsze tegoroczne wyniki odnotowano we wrześniu w Warszawie i Poznaniu. W stolicy sprzedaż przekroczyła 1,6 tys. mieszkań, rosnąc o około 30% miesiąc do miesiąca, podczas gdy oferta zmniejszyła się jedynie o 0,3%. W Poznaniu liczba sprzedanych lokali wzrosła o 17%, do blisko 570, a dostępna oferta skurczyła się o 3,5%.

Odmienną tendencję zaobserwowano w Łodzi, gdzie sprzedaż spadła o 43%, a liczba oferowanych mieszkań wzrosła o 4,2%. Największy przyrost podaży nastąpił natomiast we Wrocławiu – o 5,5%.

Czy wysoka sprzedaż wystarczy, aby ograniczyć podaż mieszkań?

We wrześniu deweloperzy wprowadzili na siedem największych rynków ponad 5,6 tys. nowych mieszkań, czyli o około 1,2 tys. więcej, niż sprzedali. Oferta nadal przekraczała 70 tys. lokali, co wskazuje, że obecne tempo sprzedaży nie prowadzi do istotnego zmniejszenia zasobów dostępnych dla nabywców.

Jeszcze niedawno tak dobre wyniki sprzedaży mogłyby wywołać obawy, że mieszkań zacznie brakować, a ceny ponownie ruszą w górę. Dziś sytuacja wygląda inaczej. Deweloperzy nie tylko sprzedają, ale też intensywnie uzupełniają ofertę. To oznacza, że poprawa sprzedaży nie musi odbywać się kosztem kupujących. Co więcej, dla dewelopera duża oferta konkurencji oznacza, że nawet przy rosnącym zainteresowaniu mieszkaniami nie może zakładać, że klient zaakceptuje każdą cenę – komentuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.

Jak zmieniają się ceny mieszkań w największych miastach?

Wrześniowa stabilizacja średniej ceny na siedmiu rynkach nie oznacza braku zmian lokalnych. Największy miesięczny wzrost odnotowano w Poznaniu (1,1%), a następnie w Łodzi (0,4%) oraz Warszawie i Wrocławiu (po 0,1%). W Trójmieście ceny pozostały bez zmian, natomiast spadły w Krakowie (0,3%) i Katowicach (0,9%).

Większe zróżnicowanie widać w danych od grudnia 2025 roku. Najsilniej podrożały mieszkania we Wrocławiu (5,6%), wyprzedzając Poznań (3,1%) oraz Warszawę i Trójmiasto (po 3%). W Krakowie wzrost wyniósł 1,8%, w Łodzi zaledwie 0,1%, a w Katowicach średnia cena obniżyła się o 1%.

Dane wskazują, że pomimo ożywienia sprzedaży rynek pozostaje zróżnicowany, a wysoka podaż skutecznie ogranicza presję na wzrost cen w skali największych miast.

Podsumowanie

Wrześniowe wyniki potwierdzają utrzymujące się ożywienie na rynku nowych mieszkań, jednak wysoka sprzedaż nie oznacza powrotu presji na wzrost cen. Deweloperzy systematycznie uzupełniają ofertę, dzięki czemu kupujący nadal mają szeroki wybór lokali i silną pozycję negocjacyjną. Najbliższe miesiące pokażą, czy rosnący popyt zacznie ograniczać podaż, czy też duża konkurencja między deweloperami nadal będzie sprzyjać stabilizacji cen.

Przeczytaj cały raport - barometr cen mieszkań we wrześniu 2026 przygotowany przez dział analiz Tabelaofert