BAROMETR CEN MIESZKAŃ - LIPIEC 2024
CENY MIESZKAŃ W NAJWIĘKSZYCH MIASTACH W POLSCE
Ceny mieszkań w największych i najdroższych miastach lekko dół, w tańszych lekko w górę. Ale dzięki niższym cenom i powszechnym rabatom sprzedaż mieszkań nieznacznie wzrosła.
- Ceny nowych mieszkań w największych miastach (czyli tam, gdzie jest drogo i w 2023 ceny dynamicznie wzrosły) po raz pierwszy od 2022 roku zanotowały spadki.
- Ceny na mniejszych i tańszych rynkach nieznacznie wzrosły.
- Zmiany cen to w 90% skutek wprowadzania tańszych (spadki) oraz droższych (wzrosty) projektów.
- Realne ceny są niższe dzięki powszechnej polityce rabatowej. Średni poziom udzielanego rabatu to 5%.
- Na rynku widoczna jest też regularna (a nie promocyjna) obniżka cenników.
- Średnie ceny mogłyby być jeszcze niższe - ceny małych mieszkań (zwłaszcza kawalerek) są średnio o 27% wyższe od średniej całej oferty, co wynika z konieczności budowy miejsc parkingowych.
- Istotnie wzrosła sprzedaż nowych mieszkań (+10,1%).
- Nadal trwa ożywienie w segmencie mieszkań wakacyjnych. W lipcu sprzedaż wzrosła o 23,4%, a ceny – po raz pierwszy od dwóch lat – wzrosły o 1,0%.
Prawo popytu i podaży działa
Stabilnej kształtowały się za to ceny w miejscowościach wchodzących w skład aglomeracji największych miast. Wzrosły ceny w aglomeracji wrocławskiej (+1,4%) i śląskiej (+0,5%), nieznacznie spadły w trójmiejskiej (-0,3%) i poznańskiej (-0,3%), a w warszawskiej (+0,1%) i krakowskiej (-0,03%) pozostały niemal bez zmian.
Ogólny wniosek jest zatem następujący: tam, gdzie było drożej, cena m2 spadła. Natomiast tam, gdzie generalnie było taniej, cena m2 minimalnie wzrosła lub pozostała na stabilnym poziomie.
„Widać wyraźnie, że tam, gdzie mieszkania są droższe i wzrost cen w 2023 roku był najwyższy, ceny spadają, choć głównie przez nową, tańszą podaż. Natomiast tam, gdzie cena była niższa, na obniżki nie ma co liczyć” - analizuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl. "To naturalny proces wyrównywania bardzo szerokich widełek cenowych na rynku, który dalej będziemy obserwować. Sprzyja mu praca zdalna i hybrydowa, która stała się stałym elementem funkcjonowania wielu firm.
Paradoksem jest fakt, że obecny spadek cen to efekt działania zza grobu programu BK2%. W II połowie 2023 rynku, gdy szalał niezrównoważony popyt, wielu deweloperów zdecydowało się na uruchomienie nowych projektów. One trafiły na rynek, ale już po zakończeniu BK2%, powodując skokowy wzrost podaży, który skutecznie zahamował wzrost cen. Podobny efekt może mieć kredyt #nastart – świadomi wsparcia kredytowego dla ludzi, którzy normalnie nie byliby w stanie kupić mieszkania deweloperzy będą uruchamiać nowe projekty, a to zatrzyma wzrost cen i ustabilizuje rozchwiany rynek” - prognozuje Robert Chojnacki.
Ożywienie nadal widoczne jest na rynku mieszkań wakacyjnych, których ceny wzrosły o 1,0%, ale sprzedaż – po raz drugi z rzędu – wzrosła o 23,4%
Rabaty i promocje deweloperów
Gdzie jest najdrożej i gdzie najtaniej
Obecnie nominalnie najdroższym miastem jest Warszawa, gdzie średnia cena m² wynosi 16 813 zł/m2, potem kolejno Kraków 15 570/m2 i Gdańsk 14 668 zł/m2, a najtańszymi Radom – 8 628 zł/m², Białystok – 8 983 zł/m² oraz Bydgoszcz – 9 881 zł/m².
Mieszkania mogłyby być dużo tańsze. Ale nie są
Według najnowszych danych portalu Tabelaofert.pl najdroższymi mieszkaniami są kawalerki. Cena m2 kawalerki w analizowanych 15 miastach jest wyższa o około 27 – 30% od średniej ceny m2 w danej inwestycji oraz o 35-40% w stosunku do lokali trzypokojowych lub większych. Teoretycznie przy tak wysokich cenach deweloperzy powinni budować przeważnie kawalerki. Tak się nie dzieje - oferta kawalerek stanowi jedynie 11,9% całej oferty deweloperskiej. 
Dlaczego jest ich tak mało i nie powstają nowe? Deweloperom, pomimo wysokich cen, nie opłaca się kawalerek budować, co wynika z dość prostego rachunku ekonomicznego. Dla lokalu o powierzchni 30 m2 trzeba wybudować dodatkowe 30 m2 garażu (12,5 m2 to samo miejsce, reszta to powierzchnia dojazdu przypadająca na to miejsce), a budowa kondygnacji podziemnej to najdroższy element budynku.
Gdyby zamiast obowiązku budowy miejsca garażowego dla każdej kawalerki wprowadzić obowiązek budowy takiego miejsca tylko dla 50% takich mieszkań w budynku, po dwóch latach mielibyśmy spadek ceny kawalerek o około 25% i spadek cen pozostałych lokali o kolejne kilka procent – ponieważ nie cały koszt tego miejsca garażowego dolicza się do kawalerki - część „rozkłada się” na pozostałe lokale.
Według danych REDNET 24, największej w Polsce firmy specjalizującej się z sprzedaży mieszkań dla deweloperów, tylko 20% kawalerek zostało sprzedanych z miejscem garażowym lub postojowym.
Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w REDNET 24 mówi wprost: "Klient, jeżeli nie musi, nie kupuje miejsca garażowego. Kawalerki w większości kupowane są na wynajem dla singli, a tacy najemcy w dużych miastach zazwyczaj nie potrzebują miejsca garażowego, ponieważ nie korzystają z samochodu. To paradoks, że chcemy zachęcać ludzi do transportu publicznego, a każemy deweloperom budować za 180 tys. zł miejsca garażowe”.
Podsumowanie
W kolejnych miesiącach można spodziewać się, że polityka rabatowa będzie coraz bardziej powszechna, ale coraz mniej nowych projektów trafiać będzie na rynek, gdyż deweloperzy starali się zdążyć przed wejściem w życie nowych warunków technicznych. One, wraz z planowaną ustawą schronową, przełożą się z pewnością na wzrost kosztów budowy, a co za tym idzie, również ceny nowych lokali, co znacząco zmniejsza z kolei szanse, że nowa podaż na początku 2025 będzie bardziej atrakcyjna cenowo niż obecna oferta.
Dane portalu Tabelaofert.pl za lipiec 2024 dobitnie pokazują więc, jak silnym czynnikiem oddziałującym na rynek jest wciąż prawo popytu i podaży, o czym zdają się zapominać politycy. Pozostaje zadać więc pytanie, czy podejmowane dotychczas kroki w odniesieniu do kolejnych regulacji mających chronić przed wzrostem cen mieszkań mają sens i w efekcie nie przyniosą więcej szkody niż pożytku, skoro widać, że wysoka podaż jest w stanie skutecznie zabezpieczyć rynek przed wzrostami.
INDEKS NASTROJÓW DEWELOPERÓW
AUTORSKI WSKAŹNIK BADANIA NASTROJÓW WŚRÓD DEWELOPERÓW
Indeks Nastrojów Deweloperów: spadająca sprzedaż studzi nastroje. Wskaźnik Oczekiwań Klientów: 83 proc. klientów nie wierzy z kolei w spadek cen
Zgodnie z lipcowym odczytem Indeksu Nastrojów Deweloperów jedynie 13 proc. ankietowanych spodziewa się dalszego wzrostu cen na rynku nieruchomości. Zdecydowana większość spodziewa się stabilizacji. Poznaliśmy także pierwszy w historii odczyt Wskaźnika Oczekiwań Klientów.
Rynek na dobre wszedł w fazę stabilizacji - to kluczowy wniosek lipcowych odczytów zarówno Indeksu Nastrojów Deweloperów, jak i Wskaźnika Oczekiwań Klientów. Takiego rozwoju sytuacji w odniesieniu do cen spodziewa się niemal 76 proc. przedstawicieli ankietowanych firm deweloperskich, co jest niewiele niższym odsetkiem niż miesiąc temu (80 proc.). Mimo spadku sprzedaży nowych mieszkań, wciąż większą grupę ankietowanych stanowią ci spodziewający się wzrostów cen niż ich spadku (odpowiednio 13,6 proc. i 7,8 proc.). Indeks Zmiany Cen mieszkań pozostał wiec na takim samym poziomie jak w czerwcu (0,06).
„Ceny najpewniej nie będą się dynamicznie zmieniać w najbliższych miesiącach” - prognozuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl. „Niewielką przewagę głosów, które wierzą we wzrost cen pomimo, że w lipcu ceny spadły możemy tłumaczyć tym, że od 1 sierpnia weszły nowe warunki techniczne, zwiększające koszty budowy mieszkań. Coraz większa liczba promocji przemawia za tym, że w niektórych lokalizacjach ceny ofertowe mogą spaść, jednak trzeba mieć na uwadze, że wiele promocji ma charakter poza cenowy – na przykład związany z harmonogramem płatności” - dodaje Robert Chojnacki.
Indeks zmiany cen mieszkań
Indeks zmiany cen mieszkań - struktura odpowiedzi ankietowanych
Podobnie sytuacja przedstawia się w odniesieniu do poziomów sprzedaży. Blisko 60 proc. ankietowanych deweloperów spodziewa się, że wyniki sprzedażowe utrzymają sią na podobnym do obecnych poziomach. Należy jednak podkreślić, że poziomy te są stosunkowo niskie.
Pod względem zmiany poziomów sprzedaży optymizm deweloperów zwiększył się – zmniejszyło się grono deweloperów spodziewających się spadków, na podobnym poziomie utrzymał się odsetek odpowiedzi spodziewających się wzrostów.
Jednym z czynników niepewności wskazywanym w trakcie badania jest nowy program mieszkaniowy, wokół którego jest wiele wątpliwości, a o który pytają nabywcy – część z nich wstrzymuje decyzje do stycznia 2025, kiedy program teoretycznie może wejść w życie.
Indeks zmiany tempa sprzedaży
Indeks zmiany tempa sprzedaży - struktura odpowiedzi ankietowanych
W tym miesiącu została również przeprowadzona ankieta wśród klientów salonów sprzedaży na dwunastu inwestycjach deweloperskich w największych miastach. Z pierwszego odczytu Wskaźnika Oczekiwań Klientów wynika, że niemal 83 proc. Klientów nie spodziewa się spadku cen mieszkań - nabywcy są świadomi aktualnego poziomu cen i sytuacji, w której powrót do wartości sprzed roku jest niemożliwy. 34,2 proc. ankietowanych prognozuje wzrost cen, natomiast 48,3 proc. spodziewa się stabilizacji cen na obecnych poziomach.
Wskaźnik Oczekiwań Klientów
„Ponad 1/3 badanych uważa, iż ceny mogą dalej rosnąć, więc nie chcą odwlekać decyzji o zakupie mieszkania. Nie mniej jednak wciąż poszukują dobrej oferty dla siebie licząc na okazje lub odwlekając zakup, który i tak się wydarzy w najbliższej przyszłości” - analizuje Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w REDNET 24.
„Pozostali poszukujący zmuszeni są zaakceptować obecny poziom cen lub poszukać innej alternatywy (wynajem, samodzielna budowa domu itp.), gdyż oczekiwanie na spadek cen może okazać się stratą czasu. Zakup działki, koszty budowy, obsługa procesu nie pozwolą deweloperom, którzy ostatnio wystartowali z inwestycjami na znaczące obniżki cen” - dodaje Jacek Matuszko.
W porównaniu z odczytem Indeksu Nastrojów Deweloperów zdecydowanie większa liczba klientów spodziewa się wzrostów cen niż deweloperów liczących na te wzrosty. Wynika to rzecz jasna ze specyfiki obu tych grup i perspektywy, z jakiej patrzą i analizują sytuację na rynku nieruchomości.
