BAROMETR CEN MIESZKAŃ - MAJ 2025

Obniżka stóp nie wystarczyła, by pobudzić rynek. Sprzedaż nowych mieszkań rośnie wolno, a średnie ceny tylko pozornie idą w górę

Choć stopy procentowe spadły, na rynku mieszkaniowym próżno szukać wyraźnego ożywienia. W maju sprzedaż nowych mieszkań na 10 największych rynkach w Polsce wzrosła o 8,4% w porównaniu do kwietnia, ale wciąż była niższa niż w marcu – wynika z najnowszego Barometru Cen Mieszkań, przygotowanego przez portal Tabelaofert.pl.

-Obniżka stóp procentowych nie przełożyła się na gwałtowny wzrost popytu. Klienci zachowują ostrożność, a rynek w dalszym ciągu pozostaje rynkiem kupującego – komentuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl

Średnia cena metra kwadratowego typowego mieszkania (wskaźnik Tabelaofert TOP 10) wyniosła w maju 14 170 zł/m² – to tylko 0,59% więcej niż miesiąc wcześniej. To drugi z rzędu miesiąc niewielkiego wzrostu, który jednak nie wynika z realnego wzrostu cen ofertowych, lecz z pojawienia się w sprzedaży droższych, nowych inwestycji.

– Analiza cenników pokazuje, że w maju więcej deweloperów obniżyło ceny swoich mieszkań (5,5%) niż je podniosło (3,3%). To najniższy odsetek podwyżek od roku. Deweloperzy skupiają się dziś na sprzedaży aktualnej oferty i unikają korekt w górę. Na rynek trafiają jednak nowe projekty, często droższe ze względu na zaostrzone warunki techniczne – wskazuje Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl.

W maju najwyższy wzrost średniej ceny metra kwadratowego odnotowano w Trójmieście – o 4%, do poziomu 16 086 zł/m². Wzrost ten wynikał wyłącznie z wprowadzenia do oferty nowych, droższych projektów. W dotychczasowych inwestycjach liczba obniżek i podwyżek cen była identyczna. Podobny efekt widoczny był w aglomeracji śląskiej, gdzie średnia cena wzrosła o 3,1%, do 11 867 zł/m², mimo że liczba obniżek w cennikach była nawet nieznacznie większa niż podwyżek.

Niewielki wzrost cen wystąpił także w Szczecinie (+0,6%), natomiast w Krakowie średnia cena pozostała bez zmian (16 203 zł/m²).

Spadki średnich cen zanotowano przede wszystkim we Wrocławiu (–1,1%), a także w Bydgoszczy (–0,9%; 11 215 zł/m²), Warszawie (–0,59%; 15 423 zł/m²), Łodzi (–0,49%), Poznaniu (–0,41%) i Lublinie (–0,39%).

Rok do roku – wyraźny wzrost cen

Warto podkreślić, że mimo ostatnich oznak stabilizacji, mieszkania są dziś wyraźnie droższe niż rok temu – średnio o ponad 8% w skali całego rynku. W największym stopniu ceny wzrosły w aglomeracji śląskiej, gdzie metr kwadratowy kosztuje obecnie 11 867 zł, co oznacza wzrost aż o 24,8% r/r.

Dwucyfrowy wzrost odnotowano również w Trójmieście (16 086 zł/m², +13,9%) oraz w Bydgoszczy (11 215 zł/m², +13,8%). We Wrocławiu ceny wzrosły umiarkowanie – o 7,8%, osiągając poziom 14 757 zł/m².

Jedynym miastem, gdzie średnia cena metra kwadratowego spadła w ciągu roku, jest Łódź. Obecna średnia to 11 212 zł/m², czyli o 4,2% mniej niż rok wcześniej. Spadek ten wynika przede wszystkim z bardzo dużej podaży nowych mieszkań dostępnych na rynku – w tym przypadku wyraźnie działa prawo popytu i podaży.

Cenniki korygują nieliczni

Na spadek popytu natychmiast zareagowali deweloperzy. Z analizy zmian cenników wynika, że w maju 2025 roku ceny zostały obniżone w 5,5% ofertach, a podwyższone tylko w 3,3%. Więcej mieszkań tanieje niż drożeje – co znajduje potwierdzenie zarówno w danych, jak i w odczuciach klientów. Rynek pozostaje rynkiem kupującego.

To wyraźna zmiana w porównaniu do sytuacji sprzed roku. W maju 2024 roku ponad 9,8% mieszkań drożało, a tylko 2,3% taniało. 

 - Dane jasno pokazują, że obniżka stóp procentowych nie przyniosła istotnej zmiany na rynku. Sprzedaż mieszkań co prawda nieznacznie wzrosła, ale trudno mówić o wyraźnym ożywieniu. Ceny pozostały stabilne, a jeśli deweloperzy modyfikowali cenniki, to częściej decydowali się na obniżki niż na podwyżki. Reakcja klientów i brak szturmu na biura sprzedaży jest  zaś racjonalna – wiele osób spodziewa się dalszych obniżek stóp procentowych i wstrzymuje się z decyzją o kredycie, zwłaszcza że banki promują obecnie głównie oferty ze stałym oprocentowaniem – podkreśla Robert Chojnacki.

 

Metodologia:

Podawana przez Barometr Cen Mieszkań tabelaofert.pl średnia cena m2 dotyczy typowych mieszkań stanowiących 90% oferty rynkowej. Aby lepiej pokazywała ona realną sytuację na rynku zdecydowaliśmy się na wyłączenie z analizy mikroapartamentów (czyli lokali poniżej 25m2) które w naszej ocenie zgodnie z obowiązującym prawem nie są mieszkaniami. Wyłączyliśmy również z analizy nietypowe bardzo duże lokale, często położone na ostatnich kondygnacjach z olbrzymimi tarasami, oraz lokale typu „open space”. Z naszej analizy wynika, że pojawienie się większej ilości takich lokali w danej lokalizacji w nienaturalny sposób może wpłynąć na średnią cenę m2, co będzie nie do końca odzwierciedla prawdziwą sytuację na rynku.
Indeks Tabelaofert TOP 10 to średnia cena ofertowa takich typowych mieszkań, liczona dla 10 największych rynków w Polsce, a udział każdego miasta w indeksie jest propocjonalny do jego liczy ludności. Trójmiasto zawiera Gdańsk, Gdynię i Sopot a Aglomeracja Śląska w naszej metodologii ograniczona jest do miast na prawach powiatu które ją tworzą.

Indeks Nastrojów Deweloperów: Coraz mniej szeroko dostępnych promocji – rynek chce zachować stabilne ceny

Większość deweloperów woli utrzymać obecny poziom cen mieszkań, nawet jeśli oznaczać to będzie wolniejszą sprzedaż – tak wynika z najnowszego odczytu Indeksu Nastroju Deweloperów.

Jak co miesiąc portal Tabelaofert.pl zapytał firmy deweloperskie oraz poszukujących mieszkania, jak kształtować będzie się sytuacja na rynku mieszkaniowym w najbliższych miesiącach. Wnioski?

Maj przyniósł pogłębienie skrajnych opinii wśród firm deweloperskich. Odsetek deweloperów przewidujących spadki tempa sprzedaży wzrósł z 10% w kwietniu do 20% w maju (to najwyższy poziom pesymizmu od początku roku). Równocześnie jednak ponad 30% firm deklaruje, że spodziewa się wzrostów sprzedaży w kolejnych miesiącach.

- Oznacza to, że rynek nie porusza się w jednym kierunku. Firmy o większym doświadczeniu i atrakcyjniejszej ofercie wciąż liczą na ożywienie, podczas gdy podmioty z mniej atrakcyjnym produktem prognozują trudniejszy okres na horyzoncie – komentuje Robert Chojnacki założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert.pl.



Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży, spadający systematycznie od stycznia 2025 roku, osiągnął w maju poziom zaledwie 0,12, co potwierdza, że optymizm deweloperów widoczny na początku roku stopniowo słabnie.


– W praktyce oznacza to, że największe szanse na negocjacje cen lub uzyskanie korzystniejszych warunków sprzedaży są w mniej popularnych lokalizacjach, gdzie zainteresowanie kupujących jest mniejsze – mówi Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży RedNet24.

Ceny mieszkań – stabilizacja i lokalne różnice

Od dziewięciu miesięcy Indeks Zmiany Cen Mieszkań utrzymuje się na minusie, sygnalizując przewagę oczekiwań spadków cen lub stagnacji. W maju wskaźnik ten wyniósł -0,08 (w kwietniu -0,11).



Wciąż jednak aż 77% deweloperów przewiduje stabilizację cen na najbliższy kwartał. Odsetek oczekujących spadków spadł do 15,4% (z 19,1% w kwietniu), natomiast tylko 7,3% ankietowanych prognozuje podwyżki.


- Przełożenie tych danych na rynek jest proste: zdecydowana większość ofert utrzymuje się w stałych widełkach cenowych, a korekty cenowe dotyczą wybranych inwestycji, głównie na obrzeżach dużych miast lub w mniej popularnych lokalizacjach. Jesienne wyprzedaże mieszkań nie zniknęły całkowicie z rynku, jednak dziś częściej przybierają formę indywidualnych negocjacji niż szeroko komunikowanych akcji promocyjnych. Deweloperzy wolą ograniczać sprzedaż niż trwale obniżać ceny. W najbliższych miesiącach można spodziewać się kontynuacji tego trendu – komentuje Katarzyna Tworska dyrektor zarządzający redNet24.

Coraz wyraźniej widoczne jest spowolnienie startów nowych inwestycji. Szczególnie mniejsi i średni deweloperzy opóźniają rozpoczęcie kolejnych projektów.

„Obecnie największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania gotowe lub z szybkim terminem odbioru. Może to prowadzić do stopniowego ograniczenia dostępności wybranych lokali w drugiej połowie 2025 roku, szczególnie na rynkach takich jak Warszawa czy Trójmiasto. Na razie nie widać jednak sygnałów, by sytuacja miała przełożyć się na presję wzrostu cen- dodaje Katarzyna Tworska

Oczekiwania klientów – przewaga czekających

Zmiany nastrojów są widoczne także wśród osób planujących zakup mieszkania. Maj przyniósł pierwszy od dłuższego czasu spadek odsetka klientów oczekujących spadków cen – z 60,8% do 57,3%. Jednocześnie wzrosła grupa przewidująca wzrosty cen – obecnie to ponad 13% ankietowanych (w poprzednich miesiącach ok. 10%). Pozostali spodziewają się stabilizacji.

- Wielu kupujących wciąż jednak odkłada decyzję o zakupie mieszkania, licząc na dalsze obniżki stóp procentowych, poprawę sytuacji gospodarczej albo na promocyjną ofertę podczas Dni Otwartych, których deweloperzy organizują ostatnio coraz więcej. W najbliższych miesiącach popyt będzie ostrożny – klienci dokładniej analizują rynek i coraz rzadziej podejmują decyzje pod wpływem impulsu – Jacek Matuszko.