BAROMETR CEN MIESZKAŃ - SIERPIEŃ 2024

 

• Średnie ceny nowych mieszkań w 11 z 15 największych miast w Polsce w sierpniu nieznacznie wzrosły. Jednak na żadnym z tych rynków deweloperzy nie podnosili cen w istniejących projektach. Wzrost średniej ceny spowodowała nowa, droższa podaż.
• Rośnie, choć powoli (+10,3%), drugi miesiąc z rzędu sprzedaż mieszkań. Klienci nie wierzą już w program „kredyt na start”. Ci, którzy czekali, stracili nadzieję i decydują się na zakup już teraz wykorzystując wakacyjne promocje.
• Widać ożywienie na rynku mieszkań „inwestycyjnych”. Sprzedaż małych mieszkań rośnie szybciej, wydaje się, że inwestorzy uwierzyli, że nie ma szans na żaden realny program wsparcia zakupu mieszkań, więc będzie popyt na wynajem małych lokali.
• Dynamicznie rośnie (+47,3%) sprzedaż apartamentów wakacyjnych, choć przy spadku ceny (-1,8%) spowodowanej nową, tańszą podażą.

 

 

Nowe projekty, wprowadzone przez deweloperów na rynek w sierpniu, podniosły średnie ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w większości miast w Polsce.

 

Największy wzrost średniej ceny zanotowano we Wrocławiu (+2,8%), gdzie wprowadzono do sprzedaży kilka projektów w droższych lokalizacjach. Warto jednak powiedzieć jasno – szczegółowa analiza cenników deweloperów pokazuje, że nie podnosili oni cen mieszkań, a wzrost średniej ceny to efekt statystyczny nowej, droższej podaży oraz tego, że sprzedawały się tańsze lokale, więc te niesprzedane (droższe) podnoszą cenę oferty.

 

Taka sytuacja miała miejsce w każdym mieście, gdzie wzrosła średnia cena metra kwadratowego - w Lublinie (+2,0%), Krakowie (+1,9%), Bydgoszczy (+1,4%), Rzeszowie (+1,3%), oraz w Warszawie (+0,9%) i Toruniu (+0,6%). Tylko w Kielcach było odwrotnie (-0,5%), gdzie spadek cen wynikał z kolei z tańszej, nowej podaży. W pozostałych miastach ceny były stabilne i wahały się w przedziale od -0,3% do +0,3%.

 

Obecnie najdroższe są mieszkania w Warszawie, gdzie średnia cena za metr kwadratowy wynosi 16 986 zł/m². Potem kolejno mieszkania w Krakowie ze średnią ceną 15 864 zł/m² i mieszkania w Gdańsku ze średnią ceną 14 690 zł/m². Najtańsze są mieszkania w Radomiu, gdzie metr kwadratowy kosztuje średnio 8 606 zł/m².

 

Niewielkie wzrosty cen mamy natomiast w miejscowościach wchodzących w skład aglomeracji największych miast. We wszystkich aglomeracjach wzrosła średnia cena metra kwadratowego, najbardziej w aglomeracji warszawskiej (+0,9%).

 

Ogólny wniosek jest zatem następujący: ceny są stabilne, a zmiany wynikają niemal tylko i wyłącznie ze zmian struktury oferty. Co jednak w efekcie doprowadzi do wzrostu cen, bo ta zmiana oznacza coraz mniejszy wybór tańszych mieszkań.

 

„Przewidywana przez nas stabilizacja cen jest zbawienna dla rynku. Klienci mają czas, żeby wybrać wymarzone mieszkanie, a deweloperzy mogą zaplanować proces sprzedaży” - analizuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.

„Rosnąca sprzedaż oznacza, że klienci nie wierzą już w pogram „kredyt na start” i wolą „wykrwawić się” na bardzo wysokie koszty kredytu wynikające z absurdalnie wysokich marż banków niż czekać na program, którego może nie być i płacić jeszcze większe kwoty za wynajem. Na rynek za to powoli wracają inwestorzy, którzy kupują pod wynajem – dla nich oddalająca się perspektywa wsparcia zakupu mieszkań to gwarancja popytu na wynajem, bo mieszkać przecież gdzieś trzeba” – dodaje Robert Chojnacki.

 

Do łask inwestorów wracają też projekty wakacyjne, których sprzedaż w sierpniu wzrosła aż o 47,3% (wzrost sprzedaży trzeci miesiąc z rzędu). Dzieje się to przy niższych cenach apartamentów wakacyjnych. Nowa niższa podaż tego typu lokali przełożyła się na spadek ceny w sierpniu o 1,8%.

Indeks Nastrojów Deweloperów: stabilizacja z nutą optymizmu. Klienci nie wierzą w spadki cen

• 77% deweloperów spodziewa się utrzymania obecnych poziomów cenowych.
• O niecałe 2% wzrósł odsetek firm deweloperskich prognozujących spadki cen.
• Niemal 1/3 ankietowanych oczekuje wzrostu sprzedaży.
• Jedynie 16% klientów prognozuje spadek cen mieszkań.

Na rynku nieruchomości czas stabilizacji nastał na dobre - wynika z najnowszego odczytu Indeksu Nastrojów Deweloperów. Dotyczy to szczególnie cen mieszkań. Nieco inne wnioski płyną z prognoz dotyczących sprzedaży, na którą negatywnie oddziaływał dodatkowo sezon urlopowy. Po stronie klientów na dobre zanikła wiara w jakiekolwiek spadki cen. 

Indeks zmiany cen mieszkań

Indeks zmiany cen mieszkań - struktura odpowiedzi ankietowanych

Indeks Nastrojów Deweloperów to badanie prowadzone przez dział analiz portalu Tabelaofert.pl na próbie ponad 200 firm deweloperskich w całej Polsce. Jak wynika z sierpniowego odczytu indeksu konsekwentnie, bo już od czterech miesięcy rośnie grono deweloperów spodziewających się spadków cen. Należy jednak zaznaczyć, że odsetek ten wynosi jedynie 9,9%. Przy czym, jak podkreśla Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl: „Spadki te mogą mieć formę okresowych rabatów na wybrane typy mieszkań, których w ostatnim okresie jest coraz więcej w ofercie.

Na drugim biegunie mamy badanych, którzy oczekują wzrostu cen - poziom ten jest od 3 miesięcy stabilny i wynosi obecnie 12,9%. Bazowym scenariuszem jest jednak stabilizacja” - dodaje Robert Chojnacki. Właśnie utrzymania się cen na obecnych poziomach oczekuje 77% ankietowanych.

W odniesieniu do wskaźnika zmiany tempa sprzedaży wnioski są mniej jednoznaczne, a sytuacja bardziej złożona. „Miesiące wakacyjne to często okres mniejszego ruchu w biurach sprzedaży. Dlatego też w sierpniu odnotowano poprawę wskaźnika, który wrócił na poziom powyżej 0 i osiągnął 0,14 pkt.” - analizuje sytuację Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca REDNET 24. „Deweloperzy z optymizmem spoglądają po prostu w kolejne miesiące licząc na powrót klientów z wakacji i ich większą aktywność na rynku” - dodaje Katarzyna Tworska. Dlatego też odsetek deweloperów, którzy spodziewają się wzrostów sprzedaży, wzrósł do blisko 29 % i jest najwyższy od czterech miesięcy.

Paradoksalnie czynnikiem wspierającym sprzedaż może być zawirowanie związane z programem mieszkaniowym.

Indeks nastrojów dweloperów

Indeks zmiany tempa sprzedaży - struktura odpowiedzi ankietowanych

„Obecnie chyba już nikt nie spodziewa się wprowadzenia nowego programu” - mówi Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group. „Szczególnie biorąc pod uwagę fakt, jak przebiega proces legislacyjny oraz ryzyko, że jeśli program zostanie uruchomiony, to będzie on jeszcze bardziej skomplikowany i ograniczony do wąskiej grupy odbiorców. Część osób nie chce już dłużej czekać i wraca do planów zakupu nieruchomości korzystając przy tym z wciąż szerokiej oferty i często spotykanych jeszcze rabatów oraz  promocji” - dodaje Ewa Palus.

Obecna polityka cenowo-sprzedażowa deweloperów również wskazuje na to, że i oni stracili wiarę w jego wprowadzenie. Co w praktyce oznacza, że program lub zapowiedzi jego wprowadzenia nie oddziałują już realnie na rynek. Deweloperzy wydają się więc organizować w sytuacji sprzedaży na obecnych poziomach i względem tych poziomów będą planować nowe projekty.

W spadki cen w dalszym ciągu nie wierzą klienci. W porównaniu z poprzednim miesiącem odsetek prognozujących taki rozwój sytuacji jest na podobnym poziomie i wynosi 84%. Największa grupa respondentów (47%) uważa, że obecny poziom cen jest stabilny i powinien utrzymać się w najbliższym kwartale. Choć rośnie druga co do wielkości grupa klientów przekonanych do wzrostów cen (z 33% do 37% w skali miesiąca). „Z danych Wskaźnika Oczekiwań Klientów wynika, że im większym lokalem interesuje się klient, tym jego przekonanie o możliwości spadków cen wzrasta” - komentuje Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w REDNET 24.

Wskaźnik oczekiwań klientów

Wskaźnik Oczekiwań Klientów - struktura odpowiedzi ankietowanych

"Ciekawym zjawiskiem jest zwiększająca się liczba klientów oczekujących wzrostu cen, mimo pojawiających się coraz częściej artykułów prasowych dotyczących zmniejszonego popytu na mieszkania deweloperskie. Ponadto klienci zauważają zwiększone akcje promocyjne u deweloperów. Interpretują je jednak jako działania krótkotrwałe związane z okresem wakacyjnym, które mimo wszystko nie przełożą się w znacznym stopniu na przyszły spadek cen” - dodaje Jacek Matuszko.