BAROMETR CEN MIESZKAŃ - LIPIEC 2025

Chłodne lato również na rynku mieszkaniowym

Wakacje na rynku mieszkaniowym rozpoczęły się od niespodziewanej decyzji Rady Polityki Pieniężnej – 2 lipca stopy procentowe zostały obniżone o 25 pb, a stopa referencyjna NBP spadła do poziomu 5,0%. Zmiana ta nie rozgrzała jednak rynku: nie wywołała fali nowych transakcji ani masowego wzrostu zainteresowania zakupem. Choć w lipcu sprzedaż mieszkań na 10 największych rynkach wzrosła o 7,9%, był to raczej efekt korekty po czerwcowym spadku niż realnego ożywienia popytu.

Najnowsze dane  Barometru Cen Mieszkań publikowanego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl pokazują, że średnia cena metra kwadratowego typowego mieszkania (wskaźnik Tabelaofert TOP 10) od trzech miesięcy pozostaje na niemal niezmienionym poziomie. W lipcu średnia wyniosła 14 182 zł wobec 14 190 zł w czerwcu i 14 171 zł w maju. Porównując odczyt z lipca 2025 r. do odczytu w lipcu 2024 r. odnotowano wzrost o 5,6%.

– Lipcowy wzrost sprzedaży mieszkań to pozytywny sygnał, ale należy go traktować jako odreagowanie po słabym czerwcu, a nie jako zapowiedź trwałego trendu. Dopiero kolejne miesiące pokażą, czy rynek wraca na ścieżkę wzrostu. Kluczowe będą decyzje Rady Polityki Pieniężnej  – jeśli dojdzie do dalszych obniżek stóp procentowych, kredyty hipoteczne staną się bardziej dostępne, co może przełożyć się na większą aktywność kupujących – komentuje Robert Chojnacki wiceprezes i założyciel Tabelaofert.pl.

Ceny mieszkań jawne i stabilne – lipiec bez zaskoczeń

W lipcu 2025 roku na rynku mieszkaniowym dominowała stabilizacja i legislacja. To już kolejny miesiąc z rzędu, w którym miesięczne zmiany cen w większości analizowanych miast nie przekraczały poziomu 1%. Wyjątkiem były Poznań i Trójmiasto. W Poznaniu średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 1,5%, co wynikało z podwyżek cen w wybranych inwestycjach. Natomiast w Trójmieście ceny mieszkań spadły średnio o niemal 2,0%, głównie ze względu na wprowadzenie nowych, tańszych projektów deweloperskich

 

 W skali roku również widać, że dynamika cen mieszkań stopniowo słabnie. Średnia cena dla 10 największych rynków (wskaźnik Tabelaofert TOP 10) była w lipcu o 5,6% wyższa niż przed rokiem. Dwucyfrowe wzrosty cen odnotowano tylko na trzech rynkach – w Bydgoszczy, Trójmieście oraz Lublinie. Łódź jest jedynym spośród analizowanych miast, gdzie ceny mieszkań w ciągu ostatnich 12 miesięcy spadły.

 
Lipiec to od kilku lat miesiąc ważnych zmian legislacyjnych dla rynku mieszkaniowego. Dla przypomnienia: Lipiec 2022 – wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej,  Lipiec 2023 – wejście w życie programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, Lipiec 2024 – koniec okresu przejściowego dla nowej ustawy deweloperskiej. 

W tym roku nie było inaczej – od lipca obowiązuje ustawa o jawności cen dla nowo rozpoczynanych inwestycji (cały rynek obejmie 11 września) która wymaga od deweloperów nie tylko prezentowania cen na stronach internetowych, ale również codziennego raportowania ich do rządowego portalu, nawet jeśli pozostają one bez zmian. Z danych Tabelaofert.pl wynika, że w ostatnim czasie zmiany cen dotyczą jedynie 12% ofert – dominują ceny stabilne. Od września nowymi regulacjami będą objęte wszystkie inwestycje.

– Po ustawie deweloperskiej i Bezpiecznym Kredycie 2% przyszedł czas na obowiązek jawności cen. To korzystne rozwiązanie dla nabywców, jednak dla wielu deweloperów, szczególnie mniejszych firm, oznacza spore wyzwanie. Zgodnie z nowymi przepisami każdy deweloper musi codziennie raportować ceny mieszkań do rządowego portalu, nawet jeśli ceny pozostają niezmienione. W sytuacji, gdy – jak pokazują nasze dane – zdecydowana większość ofert nie ulega aktualizacji, obowiązek codziennego raportowania stanowi duże obciążenie administracyjne – podkreśla Maciej Dymkowski prezes Tabelaofert.pl

Metodologia

Indeks Tabelaofert TOP 10 to średnia cena ofertowa takich typowych mieszkań, liczona dla 10 największych rynków w Polsce, a udział każdego miasta w indeksie jest propocjonalny do jego liczy ludności. Trójmiasto zawiera Gdańsk, Gdynię i Sopot a Aglomeracja Śląska w naszej metodologii ograniczona jest do miast na prawach powiatu które ją tworzą.

Wyraźny spadek cen nowych mieszkań mało prawdopodobny, mieszkania będą sprzedawać się lepiej

Aż 80% firm deweloperskich nie planuje obecnie zmian w cennikach oferowanych mieszkań – wynika z najnowszego Indeksu Nastrojów Deweloperów, opracowanego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl. Jedynie 11,5% ankietowanych przewiduje wzrosty cen, a tylko 8,5% spadki. To optymalna sytuacja – rynek osiągnął stan równowagi

Mimo widocznego ożywienia sprzedaży w lipcu, deweloperzy podchodzą do sytuacji rynkowej z ostrożnością i nie przewidują korekt cen w najbliższych miesiącach.

– Na rynku wciąż dostępna jest szeroka oferta nowych mieszkań, co daje klientom swobodę wyboru i czas na spokojne porównanie propozycji. W takich warunkach naturalne jest, że firmy nie spieszą się z podnoszeniem cen i koncentrują się na sprzedaży lokali według obecnych stawek. Ceny ustabilizowały się  – komentuje Robert Chojnacki, wiceprezes i założyciel portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl. 

 Już drugi miesiąc z rzędu Indeks Zmiany Cen Mieszkań utrzymuje się powyżej zera.
– To oznacza, że deweloperzy kolejny raz sygnalizują, iż szeroko dyskutowana w mediach potrzeba obniżania cen raczej nie znajdzie odzwierciedlenia w rzeczywistych ofertach sprzedaży mieszkań – wskazuje Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w  RedNet 24

Obecny poziom Indeksu to 0,03 - dodatni wynik w tym roku pojawił się jeszcze w czerwcu.

Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży wzrósł z 0,11 do 0,17 – nie jest to jeszcze mocny sygnał rynkowego przełomu, ale pokazuje systematyczną odbudowę nastrojów, trwającą od początku II kwartału. Istotnym czynnikiem, który wpływa na wzrost oczekiwań sprzedażowych są prognozowane dalsze obniżki stóp procentowych. Ostanie dwie niewielkie obniżki już miały pozytywny wpływ na rynek, a z każdą kolejną obniżką powiększy się grono klientów, którzy wrócą na rynek. Firmy z bardziej dopasowaną ofertą liczą na lepsze wyniki po wakacjach.

– Widzimy narastające przekonanie, że popyt wróci, ale nie jako nagły wybuch. Raczej jako proces, który zacznie się jesienią. Dlatego wiele firm już teraz przygotowuje się na zwiększoną aktywność klientów w III kwartale – mówi Ewa Palus, główny analityk portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl

W lipcu 2025 roku 33,1% deweloperów prognozowało poprawę tempa sprzedaży mieszkań. To oznacza, że co trzeci przedstawiciel branży oczekuje ożywienia na rynku. W porównaniu z poprzednim miesiącem, udział tej grupy zwiększył się o blisko 3,0 p.p. Jednocześnie z 19,6% do 16,2% zmniejszył się udział deweloperów, który spodziewają się niższych wyników sprzedażowych w kolejnych miesiącach. W dalszym ciągu, co drugi ankietowany oczekuje utrzymania wyników sprzedażowych na dotychczasowych poziomach. Deweloperzy spoglądają w najbliższą przyszłość z z pewną dozą optymizmu.

Klienci wciąż czekają na spadki. Wakacyjne obserwacje utwierdzają wątpliwości

W lipcu układ oczekiwań klientów wobec cen mieszkań pozostaje bez większych zmian – 56,7% wciąż liczy na spadki. Jednocześnie rośnie grupa niezdecydowanych (14,4%), co wskazuje na coraz silniejszą polaryzację nastrojów. Mimo obniżek stóp procentowych klienci pozostają ostrożni – na decyzje zakupowe wpływają głównie emocje, nie dane ekonomiczne. 

- Podróże wakacyjne potęgują wrażenie przewartościowania lokalnego rynku – wielu klientów zauważa, że nieruchomości za granicą bywają tańsze niż w Polsce, zwłaszcza w miejscowościach turystycznych – dodaje Matuszko

– Rynek nie wrzuca jeszcze wyższego biegu, ale widać, że silnik zaczyna pracować równo. Deweloperzy łagodzą nastroje, klienci nadal kalkulują i powoli wracają do biur sprzedaży. Prawdziwe decyzje mogą zapaść dopiero jesienią – komentuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.