Barometr Cen Mieszkań - Sierpień 2025

Ceny bez zmian, sprzedaż wyraźnie w dół

Sierpień na rynku mieszkaniowym upłynął pod znakiem stabilizacji cen i wyraźnego spadku sprzedaży. Dane z Barometru Cen Mieszkań regularnie publikowanego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl pokazują, że liczba sprzedanych lokali na 10 największych rynkach w Polsce spadła aż o 14,3% względem lipca. Natomiast średnia cena metra kwadratowego praktycznie się nie zmieniła –symboliczna obniżka 0,06% oznacza pełną stabilizację.  Tendencję tę widać również w cennikach deweloperów: w 90,9% przypadków ceny pozostały bez zmian, obniżki wystąpiły w 4,1%, a podwyżki w 5,0%. Rynek znalazł się w stanie równowagi – w oczekiwaniu na kolejne obniżki stóp procentowych i wejście w życie ustawy o jawności cen.

- Rynek mieszkaniowy znalazł się w punkcie równowagi – trochę jak huśtawka, która zatrzymała się w połowie. Deweloperzy nie mają dziś powodu, żeby ciąć ceny, ale też nie widzą przestrzeni do ich podnoszenia. Klienci wiedzą, że mogą poczekać, porównać oferty i negocjować rabaty. W takiej sytuacji mieszkania realnie tanieją – nie w cennikach, ale w siłę nabywczą kupujących, którzy zarabiają więcej niż kilka miesięcy temu – podkreśla Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl.

Nowa podaż miesza w cennikach

Porównując miesiąc do miesiąca (sierpień do lipca) najmocniej w górę poszły ceny w Trójmieście – średnia wzrosła tam o 1,2%, ale był to efekt wyłącznie pojawienia się nowych, droższych inwestycji. Deweloperzy praktycznie nie aktualizowali swoich cenników. Niewielkie wzrosty średnich cen odnotowano też w Poznaniu (+1,0%) i Bydgoszczy (+0,7%). Z kolei w Lublinie średnia cena spadła aż o 3,6%, ale również nie przez przeceny, lecz przez wejście do sprzedaży tańszych projektów.

W skali roku mieszkania wciąż są jednak wyraźnie droższe – średnio o 4,4%. Najmocniej podrożały w Trójmieście (+12,3%) i Bydgoszczy (+12,2%), solidne wzrosty widać też we Wrocławiu (+6,2%) i aglomeracji śląskiej (+5,0%). Na tle tych wyników wyróżnia się Łódź – jedyne duże miasto, w którym ceny rok do roku spadły (–3,4%). To efekt ogromnej podaży mieszkań, która wyraźnie obniża presję cenową.

– Łódź to dziś najtańszy z dużych rynków i jedyne miasto, gdzie ceny faktycznie spadły w skali roku. Ogromna podaż powoduje, że to kupujący dyktują warunki, a deweloperzy muszą konkurować ceną i rabatami. W pozostałych miastach widać natomiast inny trend – nowe projekty wchodzące do sprzedaży są droższe, bo rosną koszty budowy. To efekt zmian w przepisach: nowe warunki techniczne wymagają m.in. większych odległości między budynkami, lepszych przegród technicznych czy dodatkowych placów zabaw. Te regulacje są potrzebne, ale znacząco zwiększają koszty, dlatego świeża oferta praktycznie nigdy nie jest tańsza od poprzedniej – komentuje Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.pl.

Ponad 90% cenników bez zmian – deweloperzy czekają na 11 września

– Deweloperzy dziś grają na czas. W sierpniu ponad 90% cenników nie zostało w ogóle zmienionych – podwyżki dotyczyły zaledwie 5% mieszkań, a obniżki 4,1%. Rynek czeka na wejście w życie ustawy o jawności cen i to właśnie 11 września będzie prawdziwym testem, który pokaże, czy przejrzystość w wycenach przełoży się na większą presję na obniżki, czy raczej utrwalenie obecnej równowagi – dodaje Robert Chojnacki.

Optymizm deweloperów wystrzelił w górę. To zapowiedź powrotu do wzrostu cen

Aż 65 proc. pytanych deweloperów spodziewa się wzrostu tempa sprzedaży mieszkań - wynika z sierpniowego odczytu Indeksu Nastrojów Deweloperów przeprowadzonego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl. To największy skok optymizmu deweloperów w historii tego badania. To preludium do wzrostu cen – uważają analitycy portalu.

Przez ostatnie pięć miesięcy tylko co trzeci deweloper liczył na wzrost sprzedaży, a co piąty spodziewał się spadków. Teraz sytuacja zmieniła się diametralnie – 2 na 3 deweloperów spodziewa się wzrostu sprzedaży, a prawie nikt (nieco ponad 2%) nie oczekuje spadku (miesiąc temu było to ponad 16%)

- Źródłem tego nagłego optymizmu są przede wszystkim oczekiwane dalsze obniżki stóp procentowych i niższe koszty kredytów hipotecznych. To właśnie one mogą stać się impulsem do powrotu klientów na rynek – komentuje Robert Chojnacki, wiceprezes i założyciel portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl.

Rekordowy skok Indeksu Sprzedaży

W efekcie Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży odnotował rekordowy, nienotowany dotąd skok – z 0,17 w lipcu do 0,63 w sierpniu. Tak wysoki odczyt oznacza, że deweloperzy powszechnie spodziewają się poprawy koniunktury, mierzonej poziomem tempa sprzedaży mieszkań. Dane jasno pokazują, że rynek zaczyna wierzyć w szybsze i łatwiejsze transakcje w nadchodzących miesiącach.

- Jak widać, deweloperzy podchodzą do ustawy o jawności cen spokojnie i bez przesadnych emocji. Sama jawność nie sprawi, że sprzeda się więcej czy mniej mieszkań – bo klienci i tak zawsze poznawali ceny. Różnica polega na tym, że teraz będą je widzieli od razu, w przejrzystej formie. To ułatwi im podejmowanie decyzji zakupowych i skróci czas potrzebny na wybór oferty – wskazuje Robert Chojnacki.

Ceny stabilne mimo optymizmu sprzedażowego

Co ciekawe, drugi z indeksów publikowanych przez Tabelaofert.pl – Indeks Zmiany Cen Mieszkań – pozostał praktycznie bez zmian, notując jedynie symboliczny wzrost z 0,03 do 0,06. Zdecydowana większość deweloperów, bo niemal 80%, nie planuje na razie żadnych korekt w cennikach. 14% firm spodziewa się wzrostu cen, a tylko 7,5% zakłada ich spadek.





Jakie nastroje panują u poszukujących mieszkań? Okres wakacyjny, który tradycyjnie odracza decyzje zakupowe na jesień, dobiegł końca. W sierpniu oczekiwania klientów wobec cen mieszkań pozostawały więc praktycznie bez zmian –58,8% wciąż liczyło na spadki. W obliczu kolejnych obniżek stóp procentowych takie prognozy mogą się jednak nie spełnić.

– Klienci ryzykują, że przegapią moment, w którym można jeszcze kupić mieszkanie z dużym rabatem – podkreśla Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w RedNet24, największej firmie zajmującej się sprzedażą inwestycji deweloperskich.

- Podsumowując – deweloperzy spodziewają się gwałtownej poprawy tempa sprzedaży mieszkań, ale na razie nie planują podwyżek. Powód jest prosty: na rynku wciąż dostępna jest bardzo duża podaż, a dyrektorzy sprzedaży wolą szybko znaleźć nabywców na gotowe lub niemal ukończone lokale, niż ryzykować podnoszenie cen. Jeśli jednak sprzedaż przyspieszy, w miarę wyczerpywania się obecnej oferty naturalnym krokiem będą podwyżki. Pytanie brzmi więc nie „czy” ceny mieszkań wzrosną, ale „kiedy” – konkluduje Robert Chojnacki.