BAROMETR CEN MIESZKAŃ - LISTOPAD 2024

Sprzedaż nowych mieszkań w największych miastach w Polsce spadła w listopadzie o 24% w porównaniu do października. I to pomimo agresywnych promocji stosowanych przez deweloperów związanych z Black Friday.

• Rząd ciągle dyskutuje o nowym programie, kredyty nadal są drogie, a sprzedaż nowych mieszkań dołuje.
• Spadek sprzedaży w listopadzie nie dotyczył jednak mieszkań w otoczeniu największych aglomeracji, które są o około 30% tańsze i łatwiej na nie pozyskać finansowanie.
• Ceny mieszkań na papierze – czyli ofertowe – pozostają stabilne, a obserwowane zmiany są kosmetyczne. W listopadzie największe spadki zanotowano w Warszawie i Katowicach, najwyższy wzrost natomiast w Gdańsku.

Promocje na mieszkania w wielu przypadkach nadal też trwają, co może zmienić ostateczne dane za listopad.

Warto jednak zwrócić na powtarzającą się tendencję – rosnące zainteresowanie zakupem mieszkań znajdujących się w aglomeracjach, czyli w tzw. obwarzankach większych miast. Tam sprzedaż lokali w listopadzie nie spadła, pomimo że już w październiku zanotowano znaczący wzrost.

- Wygląda na to, że klienci przestają wierzyć w szybkie obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych, a tym bardziej w realizację obiecanego przed wyborami programu dopłat do kredytów. Dodatkowo brakuje zaufania, że rząd w ogóle podejmie konkretne decyzje w sprawie rynku mieszkaniowego. W efekcie kupujący szukają tańszych alternatyw – przede wszystkim na obrzeżach dużych miast, gdzie ceny są niższe i gdzie stać ich na zakup mieszkania. I tam właśnie sprzedaż mieszkań nie spadła – mówi Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group.

Co ciekawe nie spadło również zainteresowanie zakupem mieszkań w Krakowie, gdzie listopad przyniósł finalizację wielu transakcji.

- Tutaj wytłumaczenie zachowania rynku jest inne. Kraków wreszcie doczekał się sensownej oferty lokali. Jak jest co kupić to sprzedaż rośnie, choć z niewielkich poziomów – dodaje Palus.

Analiza średniej ofertowej ceny metra kwadratowego w obecnych warunkach rynkowych jest natomiast mało miarodajna, ze względu na powszechne rabaty i agresywne kampanie promocyjne. Szacuje się, że ceny transakcyjne są średnio niższe o 5–10% w porównaniu do cen ofertowych, a w niektórych przypadkach rabaty przekraczają nawet 10%. Zaobserwowane zmiany cen wynikają głównie ze zmiany struktury dostępnej oferty, a nie z faktycznego spadku wartości nieruchomości.







Warto zwrócić uwagę na coś, co jeszcze nie jest widoczne w danych – deweloperzy coraz częściej wstrzymują lub spowalniają prace nad nowymi projektami. Powodem jest konieczność sprzedaży części puli dostępnych mieszkań, zanim rozpocznie się kolejne inwestycje.

- W obecnej sytuacji - kiedy oferta mieszkań jest wysoka - nie ma sensu rozpoczynać nowych inwestycji. Zwłaszcza że deweloperzy, podobnie jak kupujący, często korzystają z kredytów. A ich koszt dla budowniczych mieszkań jest nawet wyższy niż dla przeciętnego klienta – wskazuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.

W jego ocenie, nowa oferta mieszkań nie będzie tańsza. Koszty budowy są bowiem dziś znacznie wyższe niż dwa lata temu, grunty są droższe, a do tego dochodzą nowe wymogi techniczne. Na horyzoncie pojawiają się również regulacje dotyczące budowy schronów w budynkach wielorodzinnych, co dodatkowo może podbić koszty. Reforma planistyczna, również może znacznie ograniczyć dostępność gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.

-To wszystko sprawia, że w dłuższej perspektywie trudno liczyć na głębokie i trwałe obniżki cen mieszkań w Polsce. Dzisiejsze wysokie rabaty są możliwe tylko dlatego, że dotyczą projektów realizowanych na kosztach sprzed dwóch lat. Jestem przekonany, że w przypadku nowych, dopiero rozpoczynanych inwestycji takich rabatów już nie będzie - podkreśla Chojnacki. 

W jego ocenie rząd wyrządza olbrzymią krzywdę tym ludziom, którzy uwierzyli w program Kredyt na Start.

- Krzywdę nie dlatego, że programu nie ma, ale dlatego że od ponad roku nie ma jakiejkolwiek decyzji. Lepiej jasno powiedzieć, że wsparcia nie będzie, niż utrzymywać złudzenia. Kupujący mogliby wtedy skorzystać z obecnej szerokiej oferty i atrakcyjnych promocji, które w przyszłości mogą już nie być dostępne– puentuje Chojnacki.

W najbardziej kuriozalnej sytuacji są ci, których teraz stać na płacenie wysokiego czynszu najmu, a w ocenie banku nie są w stanie płacić raty kredytu w podobnej wysokości. Te osoby, mogłyby dzięki programowi wsparcia w zakupie mieszkania kupić swoje pierwsze M i zacząć budowanie swojego majątku. Mogły spłacać swój kredyt, a nie kredyt wynajmującego.

Indeks Nastrojów Deweloperów: Droższe mieszkania? Nikt w to nie wierzy. 

Ani deweloperzy, ani ich klienci nie spodziewają się dziś podwyżek cen mieszkań. Serwis tabelaofert.pl po raz kolejny przebadał nastroje na rynku mieszkaniowym. Wnioski: coraz więcej firm deweloperskich spodziewa się spadku cen w ciągu najbliższych sześciu miesięcy. Równocześnie, tylko co dziesiąty poszukujący mieszkania wciąż zakłada możliwość podwyżek. 

Indeks Nastrojów Deweloperów (IND) to badanie prowadzone przez dział analiz portalu Tabelaofert.pl, na próbie ponad 200 firm deweloperskich w całej Polsce.

Deweloperzy realnie oceniają sytuację na rynku

Jeszcze nigdy w historii odczytów Indeks Nastroju Deweloperów nie był na niższym poziomie niż obecnie.

- Już tylko 2,7% ankietowanych deweloperów uważa, że najbliższa przyszłość rynku to wzrost cen, ale za to aż 30,4% z nich spodziewa się spadku. To historyczny odczyt, który również doskonale odzwierciedla sytuację w biurach sprzedaży. Mimo licznych promocji sprzedaż w listopadzie diametralnie spadła. A oferta nowych mieszkań wciąż jest wysoka - komentuje Robert Chojnacki, założyciel tabelaofert.pl.

Indeks Zmiany Cen Mieszkań odnotował najniższą wartość w historii odczytu. Listopad 2024 przyniósł dalszy spadek indeksu do poziomu -0,28, pogłębiając ujemny trend po październikowym wyniku -0,2.

Co przekłada się również na pesymistyczne przewidywania deweloperów dotyczące szybkości wyprzedawania oferty. 27,7 proc. firm jest zdania, że sprzedaż będzie iść jeszcze wolniej niż obecnie, a 53,6 proc. nie dostrzega w tym zakresie możliwości poprawy. 

Pogorszenie nastrojów na rynku to wynik szeregu czynników. W tym oddalającej się perspektywy obniżek stóp procentowych. Według najnowszych prognoz, pierwsze obniżki stóp procentowych spodziewane są dopiero w 2026 roku. Wcześniejsze zapowiedzi wskazywały na możliwość niewielkich cięć już w 2025 roku, co budziło nadzieje na poprawę warunków kredytowych. Wciąż też brakuje jasnych deklaracji w sprawie nowego programu mieszkaniowego.

Dostrzegamy, że potencjalni nabywcy wciąż wstrzymują się z decyzjami zakupowymi, oczekując na oficjalne informacje dotyczące nowego programu wsparcia mieszkaniowego – mówi Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group.

-Pozytywna decyzja zmobilizowałaby osoby czekające na program do podjęcia działań i rezerwacji mieszkań. Negatywna skłoniłaby zaś niezdecydowanych klientów do powrotu na rynek i rozważenia zakupu na dotychczasowych warunkach – dodaje.

Nie bez znaczenia dla dzisiejszej sytuacji, jest również fakt, że rynek pierwotny konkuruje z rynkiem wtórnym.

-Ten ostatni oferuje coraz więcej gotowych mieszkań, co stanowi konkurencję dla nowych inwestycji. Szeroki wybór i możliwość szybkiego wprowadzenia się sprawiają, że część klientów wybiera ten segment zamiast rynku pierwotnego – podkreśla Palus.

Nabywcy wybierają kompaktowe mieszkania z promocjami.

-Dziś mamy niewątpliwie dobrą sytuacja z punktu widzenia nabywców, którzy mają albo środki na zakup mieszkania albo zdolność kredytową. Jest bowiem w czym wybierać. Tym niemniej analizując, jakie lokale osiągają relatywnie dobre wyniki sprzedażowe, dostrzec można, że kupują ci którzy nie dysponują dużymi budżetami.  Sprzedają się bowiem najlepiej mieszkania o kompaktowych rozkładach i metrażach, takie jak lokale o powierzchni 32 mkw, w których zaprojektowano dwa pokoje - mówi Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca REDNET 24, firmy specjalizującej się w  sprzedaży mieszkań dla deweloperów.

-Dla podjęcia przez kupującego decyzji o zakupie mieszkania nie jest również obojętne to, czy w danej inwestycji prowadzone są akcje promocyjne i deweloper proponuje rabaty albo dogodny harmonogram płatności– dodaje.

Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że aktualnie mamy do czynienia z sytuacją przejściową.

-W dłuższej perspektywie deweloperzy bogatsi o dzisiejsze doświadczenia będą ograniczać produkcję i dostosowywać ją do popytu. Prowadzenie działalności deweloperskiej jest zbyt kosztochłonne, by firmy mogły sobie pozwolić na to, żeby mieszkania nie sprzedawały się dłużej niż 6 kwartałów, a dziś w niektórych miastach w Polsce wyprzedanie oferty trwa nawet dwa razy dłużej – zauważa Ewa Palus.

Jak na obecną sytuację reagują odwiedzający biura sprzedaży?

Aż 88% badanych uważa, że ceny mieszkań spadną lub w przynajmniej pozostaną bez zmian.

-Przekonanie o stabilizacji lub spadku cen dotyczy niemal wszystkich segmentów rynku. Nawet osoby zainteresowane najmniejszymi mieszkaniami jednopokojowymi, które jeszcze kilka miesięcy temu masowo je kupowały w obawie przed dalszym wzrostem cen, obecnie spodziewają się stabilizacji. Podobne opinie mają potencjalni nabywcy mieszkań trzypokojowych, gdzie 60% respondentów zakłada brak zmian w wycenach – komentuje Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w REDNET 24.

Największych obniżek cen oczekują osoby poszukujące większych mieszkań: cztero- i pięciopokojowych oraz domów jednorodzinnych. To właśnie ta grupa najdotkliwiej odczuwa obecne, wysokie ceny nieruchomości.

  

-Wśród ankietowanych klientów tylko osoby zainteresowane lokalami dwupokojowymi wykazują umiarkowany optymizm dotyczący przyszłych wzrostów cen. To zaledwie 17% respondentów, co jest najniższym wynikiem od początku badań. Dla porównania, w sierpniu 2024 roku aż 40% zainteresowanych lokalami dwupokojowymi prognozowało wzrost ich cen, co oznacza dwukrotny spadek w ciągu czterech miesięcy – dodaje Jacek Matuszko.

Jakich mieszkań szukają Polacy?

Najwięcej zapytań dotyczy mieszkań dwupokojowych (42%) oraz trzypokojowych (29%). Znacznie mniejszym zainteresowaniem cieszą się lokale jednopokojowe (7%) oraz mieszkania pięciopokojowe i domy jednorodzinne, o które pyta jedynie 6% klientów.