BAROMETR CEN MIESZKAŃ - CZERWIEC 2025

Klienci już na wakacjach - stabilizacja cen i spadek sprzedaży mieszkań w czerwcu

Najnowsze dane z Barometru Cen Mieszkań regularnie publikowanego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl pokazują, że czerwiec przyniósł chwilę wytchnienia – i dla cen, i dla tych, którzy szukają mieszkania. Średnia cena metra w 10 największych miastach prawie się nie zmieniła (wzrost o symboliczne 0,15%), ale sprzedaż mocno wyhamowała – nowych lokali sprzedało się o 8,7% mniej niż w maju. Większość deweloperów nie zmieniła swoich cenników – ceny pozostały takie same w ponad 90% ofert. Co ciekawe, tam, gdzie pojawiały się zmiany, częściej były to obniżki (5,3%) niż podwyżki (2,8%). Odsetek podwyżek nie był tak niski od roku – to wyraźny sygnał wyhamowania wzrostu cen.

 - Rynek dziś przypomina spacer po galerii handlowej – oglądających dużo, kupujących mniej. Klienci kalkulują, porównują, pytają. Wiedzą, że mogą poczekać, bo presji na wzrost cen nie ma. A deweloperzy? Rozmowa o rabacie to formalność - często nawet nie trzeba negocjować- – komentuje Robert Chojnacki założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert.pl

Średnia cena typowego mieszkania na rynku pierwotnym, według wskaźnika Tabelaofert TOP 10, wyniosła na koniec czerwca 2025 roku 14 190 zł/m² – to zaledwie o 0,15% więcej niż w maju.

Dane z wszystkich 10 analizowanych rynków pokazują pełną stabilizację – lokalne zmiany cen nie przekroczyły 1%. Za ten symboliczny wzrost odpowiada przede wszystkim pojawienie się w ofercie nowych, droższych inwestycji. Warto też zwrócić uwagę na pogarszające się wyniki sprzedaży. W czerwcu, względem maja, łączna liczba sprzedanych mieszkań na 10 największych rynkach spadła o 8,7%, wracając tym samym do poziomu z kwietnia. To kolejny sygnał, że o wzrostach cen w najbliższych miesiącach raczej nie będzie mowy.

– Deweloperzy skupiają się dziś na sprzedaży gotowych mieszkań, a nie na podnoszeniu cen. Coraz więcej lokali jest ukończonych i wymaga szybkiego zbycia, bo ich dalsze utrzymywanie generuje koszty – od opłat dla wspólnot po finansowanie. Dlatego tak na rynku tak mało oficjalnych podwyżek – komentuje Ewa Palus główny analityk portalu Tabelaofert.pl

Nowa podaż winduje średnie – ale nie wszędzie ceny idą w górę

Największy wzrost średniej ceny m² (+1,4%) miał miejsce w Aglomeracji Śląskiej i wynikał wyłącznie z pojawienia się nowych, droższych projektów. W już oferowanych inwestycjach deweloperzy podnosili i obniżali ceny mniej więcej tak samo często. Podobnie było w Bydgoszczy (+0,8%).


Ciekawa sytuacja wystąpiła w Łodzi, gdzie średnia cena m² wzrosła o 0,8%, mimo że ceny aż 491 mieszkań zostały obniżone, a podwyższono je tylko w 206 lokalach. Łódź pozostaje najtańszym z analizowanych rynków, a marże deweloperów są tu najniższe. Nowa podaż jest jednak coraz droższa, ponieważ rosną szeroko rozumiane koszty budowy.

Poza tym ceny wzrosły jeszcze w Lublinie (+0,2%) i w Warszawie (+0,2%). Spadki zanotowano przede wszystkim w Szczecinie i Trójmieście (-1,0%) oraz dużo mniejsze w Krakowie (-0,5%), Wrocławiu (-0,5%), oraz w Poznaniu (-0,4%).

Ceny wciąż wyższe niż rok temu – wyjątkiem Łódź i Poznań

Warto jednak podkreślić, że ceny mieszkań są wciąż wyższe niż rok temu – średnio o 6,1%. W skali roku największy wzrost średniej ceny m² odnotowano w Bydgoszczy (+14,5%), Aglomeracji Śląskiej (+11,2%), Trójmieście (+10,4%) oraz Lublinie (+8,7%). Co ciekawe, jedynym miastem, w którym średnia cena m² spadła w ciągu roku, jest Łódź (-4,7%), a w Poznaniu ceny niemal się nie zmieniły (+0,1%). Wynika to przede wszystkim z bardzo dużej podaży mieszkań w tych miastach – prawo popytu i podaży działa tu szczególnie wyraźnie.


Na spadek popytu natychmiast zareagowali deweloperzy. Z analizy zmian cenników deweloperskich wynika, że dla 5,3% cenników ceny zostały podwyższone, ale tylko w 2,8 % obniżone. Zatem znacznie więcej mieszkań tanieje niż drożeje – i takie jest też powszechne odczucie na rynku. Czyli nadal mamy rynek klienta.

Co będzie dalej?

 – Mamy rynek klienta i nic nie wskazuje, by ta sytuacja miała się zmienić w najbliższych miesiącach. Oferta mieszkań jest szeroka, coraz więcej lokali jest gotowych lub niemal gotowych, więc presja na sprzedaż i obniżki cen pozostaje duża – ocenia Robert Chojnacki.

Z drugiej strony rosnące koszty budowy oraz nowe regulacje, w tym warunki techniczne obowiązujące od sierpnia 2024 roku, sprawiają, że nowa podaż jest coraz droższa. Najbardziej widać to na tańszych rynkach, takich jak Bydgoszcz, Katowice czy Łódź, gdzie marże deweloperów są najniższe i trudno wprowadzać nowe mieszkania w obecnych cenach.\ -Obecna stagnacja cen nie potrwa jednak wiecznie. Kiedy dostępne dziś mieszkania zostaną wyprzedane, nowa podaż prawdopodobnie podniesie ceny. Ale to już nie w tym roku – dodaje Chojnacki.

  

Metodologia.

Podawana przez Barometr Cen Mieszkań Tabelaofert.pl średnia cena m2 dotyczy typowych mieszkań stanowiących 90% oferty rynkowej. Aby lepiej pokazywała ona realną sytuację na rynku zdecydowaliśmy się na wyłączenie z analizy mikroapartamentów (czyli lokali poniżej 25m2) które w naszej ocenie zgodnie z obowiązującym prawem nie są mieszkaniami. Wyłączyliśmy również z analizy nietypowe bardzo duże lokale, często położone na ostatnich kondygnacjach z olbrzymimi tarasami oraz lokale typu „open space”. Z naszej analizy wynika, że pojawienie się większej ilości takich lokali w danej lokalizacji w nienaturalny sposób może wpłynąć na średnią cenę m2, co będzie nie do końca odzwierciedla prawdziwą sytuację na rynku.

Indeks Tabelaofert TOP 10 to średnia cena ofertowa takich typowych mieszkań, liczona dla 10 największych rynków w Polsce, a udział każdego miasta w indeksie jest propocjonalny do jego liczy ludności. Trójmiasto zawiera Gdańsk, Gdynię i Sopot a Aglomeracja Śląska w naszej metodologii ograniczona jest do miast na prawach powiatu które ją tworzą.

Indeks Nastrojów Deweloperów: Deweloperzy zapowiadają podwyżki, kupujący czekają na spadki cen

 

Niemal co piąta firma  deweloperska twierdzi, że w najbliższych miesiącach podniesie cenniki – to ponad dwa razy więcej niż jeszcze kwartał temu. Jednocześnie aż 56% klientów wciąż oczekuje spadków cen.

Czerwcowy odczyt Indeksu Nastojów Deweloperów opracowywany przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl nie przynosi przełomu, ale pokazuje pogłębiającą się różnicę w oczekiwaniach dwóch stron rynku – deweloperzy coraz częściej zakładają wzrost kosztów i cen wyjściowych, podczas gdy kupujący grają na przeczekanie i spadki.

– Od kilku miesięcy w danych Barometru Cen Mieszkań portalu Tabelaofert.pl widać, że ceny mieszkań nieznacznie rosną. Dzieję się tak m.in. za sprawą nowych projektów wprowadzanych na rynek, które powstają na bazie znowelizowanych warunków technicznych zawierających rozwiązania zwiększające koszty inwestycji. I to właśnie wyższe koszty wytworzenia mogą mieć wpływ na deklarowane dziś przez deweloperów podwyżki w cennikach. komentuje Robert Chojnacki, wiceprezes i założyciel portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl.

 

Nastroje cenowe zmieniają kierunek

Czerwcowy odczyt Indeksu Zmiany Cen Mieszkań był jest sygnałem zmiany nastawienia deweloperów – po kilku miesiącach spadków wskaźnik po raz pierwszy osiągnął wartość dodatnią (0,09). Coraz mniej firm spodziewa się dalszych obniżek, a coraz więcej zakłada wzrosty lub stabilizację. Odsetek oczekujących spadków spadł z 15,4% do 7,1%, a odsetek firm prognozujących wzrosty cen podniósł się z 7,3% do 17%. Nadal jednak przeważają oczekiwania stabilizacji – deklaruje je 76% respondentów.

– Deweloperzy od dłuższego czasu czekali na ruch ze strony Rady Polityki Pienieżnej licząc, że obniżki stóp procentowych przełożą się na większą dostępność kredytów i pobudzą popyt – mówi Katarzyna Tworska  dyrektor zarządzający redNet24.

– W ciągu dwóch miesięcy stopa referencyjna spadła łącznie o 75 punktów bazowych i choć efekt nie jest natychmiastowy, to już wpływa na oczekiwania cenowe – rośnie przekonanie, że presja na obniżki zacznie słabnąć – dodaje.

Nabywcy pozostają nieugięci. Przekonanie o spadkach cen trzyma się mocno

Podczas gdy deweloperzy zaczynają coraz śmielej mówić o możliwych podwyżkach, klienci pozostają przy swoim – czekają na przeceny.

Struktura odpowiedzi od kilku miesięcy pozostaje niemal niezmieniona: 56% klientów spodziewa się spadków cen, 15% liczy na stabilizację, a jedynie 13% zakłada wzrosty. Taki układ dominuje od początku roku, mimo że dane z rynku i komunikaty medialne bywają zmienne. Ciekawym sygnałem jest także rosnąca grupa niezdecydowanych – 16 % respondentów nie ma jednoznacznej opinii. Może to świadczyć o rozdźwięku między twardymi danymi, a indywidualnym odbiorem sytuacji – zarówno na poziomie emocji, jak i dostępności kredytowej.

- Z jednej strony klienci są bardziej świadomi, lepiej przygotowani i gotowi negocjować. Z drugiej – coraz częściej decydują się wstrzymać zakup mimo rabatów i zachęt, licząc na dalsze obniżki. Niezależnie od bieżących danych, przekonanie o możliwych spadkach wciąż kształtuje postawy większości nabywców – komentuje Jacek Matuszko dyrektor sprzedaży w RedNet24.

  

Stabilizacja z wakacyjną pauzą

Nic więc dziwnego, że deweloperzy nie widzą większych szans na to, by tempo sprzedaży nowych mieszkań przyspieszyło. Odsetek firm przewidujących przyspieszenie zmniejszył się z 31,8% do 30,4%, natomiast udział oczekujących spadków pozostał na poziomie około 20%.

Natomiast równo połowa ankietowanych deweloperów prognozuje, że lokale będą sprzedawać się podobnie jak w ostatnich miesiącach. Na brak perspektyw wzrostu sprzedaży wpływa również sezon wakacyjny i charakterystyczne dla niego spowolnienie na rynku.

 

-Wchodząca wkrótce w życie ustawa o jawności cen może wpłynąć na wzrost cen ofertowych. Ponieważ ustawa jest niedopracowana, a kary nieproporcjonalnie duże – spodziewam się, że niektórzy deweloperzy na wszelki wypadek będą chcieli podnieść ceny ofertowe i ewentualnie udzielać większych rabatów, aby nie narażać się na niejasności co do interpretacji dotyczącej zmian cen  – mówi Robert Chojnacki.