BAROMETR CEN MIESZKAŃ - WRZESIEŃ 2024
CENY MIESZKAŃ W NAJWIĘKSZYCH MIASTACH W POLSCE
Mieszkania dalej drożeją, choć deweloperzy nie podnoszą cen.
Barometr Cen Mieszkań Tabelaofert.pl – wrzesień 2024: mimo rabatów i obniżek cenników średnie ceny mieszkań lekko w górę. Cud? Niekoniecznie.
-
Średnie ceny nowych mieszkań w 9 z 16 największych miast w Polsce monitorowanych przez portal mieszkaniowy tabelaofert.pl we wrześniu 2024 r. wzrosły. Na żadnym z tych rynków deweloperzy nie podnosili jednak cen w istniejących projektach. Wzrost średniej ceny spowodowały dwa czynniki: wprowadzenie nowych droższych inwestycji, a także szybsza sprzedaż tańszych mieszkań dostępnych w ofercie, co doprowadziło do tego, że na rynku pozostało więcej wyżej wycenianych lokali.
-
Z kolei w 5 z 16 miast średnia cena nowych mieszkań spadła, głównie z uwagi na wprowadzenie tańszych lokali do oferty.
-
Wrzesień nie przyniósł znaczącej i spodziewanej przez rynek poprawy sytuacji w biurach sprzedaży. Co prawda wzrosła, choć nieznacznie (+13,3%), sprzedaż mieszkań. Jednak deweloperzy liczyli, że po wakacjach wzrost ten będzie bardziej wyraźny.
-
Po okresie urlopowym, zgodnie z oczekiwaniami, spadła prawie o połowę (-47,6%) sprzedaż apartamentów wakacyjnych, choć poziom sprzedaży i tak jest znacznie lepszy niż przed wakacjami. Kolejny miesiąc z rzędu spadła (-1,2%) średnia cena takich apartamentów.
Jak wynika z najnowszego odczytu Barometru Cen Mieszkań portalu Tableaofert.pl sprzedają się przede wszystkim tańsze i mniejsze lokale. Niemal wszyscy deweloperzy oferują rabaty, niektórzy nawet obniżają cenniki, przy czym średnia cena mieszkań rośnie. Jak to możliwe? Wszystko przez matematykę i głównie nową, droższą podaż.
Dlaczego cena nowych mieszkań rośnie pomimo obniżek i promocji? Idealnym przykładem jest Warszawa. Po analizie cenników prawie 10 tysięcy ofert i prawie 200 inwestycji widać, że:
- sprzedają się lepiej tańsze mieszkania w ramach danej inwestycji, w ofercie zostają droższe co podbija cenę całej inwestycji,
- sprzedają się tańsze inwestycje, więc spada ich udział w ofercie, co podbija cenę całej oferty na rynku,
- przede wszystkim jednak na rynek wchodzą projekty o cenie wyższej niż dotychczasowa oferta.
Pomimo, że w kilkunastu projektach deweloperzy obniżyli swoje ofertowe cenniki, to średnia cena metra kwadratowego w Warszawie wzrosła o 0,8%, Mimo, że prawie nikt nie podnosił cen.
Droższa nowa podaż jest głównym powodem wzrostu średniej ceny metra kwadratowego.
Nowe, wprowadzone przez deweloperów we wrześniu na rynek projekty podniosły średnie ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w większości miast w Polsce.
Największy wzrost średniej ceny zanotowano w Kielcach (+7,0%), Krakowie (+4,3%), we Wrocławiu (+2,1%), w Gdyni (+0,9%) oraz w Poznaniu (+0,2%), gdzie wprowadzono do sprzedaży projekty w droższych lokalizacjach. Podobnie było w dużych aglomeracjach – krakowskiej (bez Krakowa: +2,5%), trójmiejskiej (bez Trójmiasta: +1,5%) oraz śląskiej (bez Katowic, Chorzowa, Gliwic i innych miast na prawach powiatu: +1,0%).
Z kolei wzrosty cen w Toruniu (+1,0%), oraz w Bydgoszczy (+0,3%) spowodowane były tym, że sprzedały się tańsze mieszkania, czyli średnia cena metra kwadratowego całej oferty – pozbawiona tych sprzedanych tańszych lokali – wzrosła.
W Szczecinie, Radomiu oraz w aglomeracjach poznańskiej (bez Poznania) i wrocławskiej (bez Wrocławia) średnia cena metra kwadratowego mieszkania prawie nie uległa zmianie (zmiany w ramach 0,1%).
W Lublinie (-1,4%), Łodzi (-1,1%), Rzeszowie (-0,9%), Gdańsku (-0,6%) oraz w aglomeracji warszawskiej (-0,2% bez Warszawy) gdzie zanotowano spadek średniej ceny metra kwadratowego, głównym powodem tego spadku była nowa oferta w niższych cenach.
We wrześniu z tego samego powodu spadła też (-1,16%) średnia cena mieszkań wakacyjnych.
„Ogólny wniosek jest zatem następujący: ceny są stabilne, a zmiany wynikają niemal tylko i wyłącznie ze zmian w strukturze oferty. Mimo horrendalnie wysokich kosztów kredytów hipotecznych w Polsce nabywcy – o ile zostaną pozytywnie zweryfikowani przez banki – decydują się na zakup mieszkania korzystając z dostępnych promocji. Kupowane są jednak głównie tańsze lokale, co prowadzi do tego, że średnia wycena metra kwadratowego z oferty rośnie ” - wskazuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.
Dodając, że na horyzoncie nie widać spadków cen. Nowe inwestycje wprowadzane dopiero na rynek są bowiem co do zasady droższe od oferty już dostępnej. I klienci zdają sobie z tego sprawę. Dziś kto tylko może sobie na to pozwolić stara się wziąć kredyt i kupić lokal – akcentuje Chojnacki.
Gdzie jest najdrożej i gdzie najtaniej.
Obecnie nominalnie najdroższym miastem jest Warszawa, gdzie średnia cena m² wynosi 17 122 zł/m2, potem kolejno Kraków 16 550/m2 i Gdańsk 14 603 zł/m2, a najtańszym z analizowanych miast jest Radom – 8 649 zł/m².
Deweloperzy liczą się z korektą cen
Indeks Nastrojów Deweloperów: Po raz pierwszy w historii badania, więcej deweloperów przewiduje spadek cen mieszkań, niż ich wzrost.
- Niemal co piąty pytany deweloper widzi przestrzeń do korekty cen lokali w najbliższym czasie.
- W spadki cen coraz śmielej wierzą również potencjalni nabywcy mieszkań.
- 30 proc. firm deweloperskich uważa, że korekta może wpłynąć na przyspieszenie tempa sprzedaży.
Czeka nas czas dalszych promocji i korekty cen na rynku pierwotnym. Odsetek firm deweloperskich, które widzą przestrzeń do obniżek cen mieszkań - od zeszłomiesięcznego odczytu Indeksu Nastroju Deweloperów - wzrósł prawie dwukrotnie.
Indeks Nastrojów Deweloperów (IND) to badanie prowadzone przez dział analiz portalu Tabelaofert.pl na próbie ponad 200 firm deweloperskich w całej Polsce. Jak wynika z jego wrześniowego odczytu 18 procent ankietowanych firm spodziewa się, że ceny mieszkań nie tyle pozostaną na podobnym poziomie, ale mogą nawet zacząć spadać. W zeszłym miesiącu na taki scenariusz wskazywało 9,9 proc. firm biorących udział w badaniu.
Od maja 2024 roku rynek deweloperski wysyłał jasne sygnały, że nie spodziewa, by ceny mieszkań dalej rosły. Jednak dopiero we wrześniu wahadło wskazań przechyliło się w stronę spadków niż utrzymania wartości z cenników. W taki scenariusz - korzystny dla nabywców - wierzy większe grono deweloperów, niż te które dostrzega przestrzeń do podwyżek – wskazuje Rober Chojnacki założyciel portalu Tabelaofert.pl. I dodaje, że we wrześniu wskaźnik indeksu zmiany cen był najniższy, jaki odnotowano wśród ankietowanych deweloperów od momentu uruchomienia badania.
Skokowy wzrost odpowiedzi wskazujących na spadek cen to wynik odpływu ankietowanych, którzy w poprzednich miesiącach wskazywali stabilizację cen jako potencjalny scenariusz rynkowy. Od czterech miesięcy udział ankietowanych, którzy spodziewają się wzrostu cen w najbliższych miesiącach utrzymuje się zaś na stabilnym poziomie średnio 13,4 proc. – podaje Ewa Paulus, główny analityk REDNET Property Group
Zmiana cen mieszkań - struktura odpowiedzi
Mimo, że oczekiwanie wzrostu cen spada, rynek spodziewa się, że mieszkania sprzedawane będą nieco szybciej niż dotychczas (na wzrost tempa sprzedaży wskazuje 30 proc. respondentów, w utrzymanie dotychczasowego tempa wierzy 56,7 proc. ankietowanych).
Zmiana tempa sprzedaży - struktura odpowiedzi
Niewielki wzrost optymizmu w zakresie sprzedaży można tłumaczyć po pierwsze kalendarzem. Zazwyczaj okres powakacyjny sprzyja szybszemu podejmowaniu decyzji – mówi Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca REDNET 24.
Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że w tym roku zapewne nie zostanie uruchomione wsparcie dla kredytobiorców, czyli program Kredyt na Start.
Wydaje się, że klienci już nie wierzą we wprowadzenie nowego programu mieszkaniowego, szczególnie w obliczu zapowiedzi, że środki zamiast na program mogą być przeznaczone na cele związane z odbudową miejscowości na Dolnym Śląsku dotkniętych przez powódź. Nabywcy nie powinni zatem odwlekać decyzji o zakupie mieszkania licząc, że uda się im skorzystać z preferencyjnych warunków kredytowych – zaznacza Tworska.
Indeks zmiany cen mieszkań
Indeks zmiany tempa sprzedaży
Co natomiast myślą rozglądający się za nowym M?
Wciąż więcej osób obawia się podwyżek (29 proc.) niż spadków (23 proc.). Jednak grupa osób szacujących, że mieszkania będzie można kupić taniej niż obecnie stopniowo się powiększa. W sierpniowym badaniu taki scenariusz przewidywało 16 proc. pytanych – komentuje Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w REDNET 24.
Wskaźnik oczekiwań klientów
Niemal dokładnie co drugi badany twierdzi natomiast, że w ciągu najbliższego kwartału ceny nie zmienią się, co stanowi największy odsetek, odkąd REDNET24 prowadzi badanie oczekiwań cenowych klientów. Gdzie nabywcy widzą potencjał do wzrostów? Najwięcej wskazań otrzymały mieszkania dwupokojowe (16 procent ze wszystkich wskazań).
Powyższe może być również związane z informacją, że w tym roku nie wystartuje program Kredyt na Start. Mieszkania dwupokojowe cieszą się największą popularnością i to zapewne na nich skupi się uwaga zniecierpliwionych potencjalnych beneficjentów KnS. Wzrost liczby chętnych na lokale dwupokojowe może zwiększyć konkurencje w tym segmencie – wyjaśnia Matuszko.
