Barometr Cen Mieszkań - Wrzesień 2025

„Jawność cen” rozgrzała rynek. Sprzedaż mieszkań w górę o niemal 40%

Jak wynika z najnowszego Barometru Cen Mieszkań publikowanego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl, sprzedaż nowych mieszkań we wrześniu wzrosła aż o 38,8% w porównaniu z sierpniem. Średnia cena metra kwadratowego typowego mieszkania w 10 największych miastach praktycznie się nie zmieniła i wyniosła 14 194 zł (wzrost jedynie o 0,13%), ale prawdziwa rewolucja zaszła w cennikach. We wrześniu deweloperzy obniżyli ceny katalogowe 12,5% mieszkań (miesiąc wcześniej tylko 4,1%), a w 9,7% przypadków je podnieśli (w sierpniu 5%). 

Za tymi decyzjami kryją się nowe strategie sprzedaży. Część firm deweloperskich woli dziś pokazywać niższe ceny i rezygnować z dużych rabatów, inni odwrotnie – windują cennik, by kusić kupujących atrakcyjnym upustem. W skali całego rynku daje to neutralny efekt - średnie ceny pozostają bowiem stabilne.

- Skłonność kupujących do szybszego podejmowania decyzji po wakacjach była do przewidzenia – sygnalizował to już wcześniej Indeks Nastrojów Deweloperów. Niemal 40-procentowy wzrost sprzedaży uwzględnia przy tym korektę związaną z chwilowymi zawirowaniami, jakie pojawiły się w trakcie wdrażania ustawy o jawności cen– wskazuje Robert Chojnacki, wiceprezes i założyciel portalu Tabelaofert.pl

 

Największy wzrost średniej ceny m2 (+1,1%) miał miejsce w Szczecinie oraz Bydgoszczy (+1,0%). Niewielki wzrost wystąpił także w Poznaniu (+0,3%). Spadki cen pojawiły się przede wszystkim we Wrocławiu (-0,3%), a w pozostałych miastach rynek pozostawał stabilny – wahania mieściły się w przedziale od +0,2% do -0,1%.

 
Warto jednak podkreślić, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym pozostają wyższe niż przed rokiem – średnio o 4,2%. W ujęciu rocznym największy wzrost średniej ceny metra kwadratowego odnotowano w Trójmieście (+14,4%) oraz w Bydgoszczy (+13,4%). Łódź – bez zaskoczeń – znalazła się po przeciwnej stronie zestawienia, notując spadek o 2,3%.

W Krakowie średnie ceny również się obniżyły o 1,2%. W pozostałych miastach rynek rósł umiarkowanie – od 2,5% do 5,4% w skali roku.


Przed wejściem w życie ustawy o jawności cen nie było pewności, jak zachowają się deweloperzy. Rzeczywistość pokazała brak jednej strategii sprzedażowej – część firm obniżyła ceny, inni je podnieśli. Według danych Tabelaofert.pl spadki objęły 12,5% cenników, a podwyżki 9,7%.


- Skuteczność działań deweloperów najlepiej widać w wynikach sprzedaży. We wrześniu sprzedaż wzrosła ona o 38,8% wobec sierpnia, choć trzeba pamiętać, że sierpień był wyjątkowo słaby. W porównaniu z lipcem dynamika wynosi już 20%. Na decyzje kupujących wpłynęły nie tylko przepisy o jawności cen, które przyspieszyły finalizację transakcji, ale także obniżka stóp procentowych  – wskazuje Robert Chojnacki.

Wzrost sprzedaży potwierdza też Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań dla deweloperów. - We wrześniu podpisaliśmy 109 umów rezerwacyjnych oraz 94 deweloperskich, prawie o połowę więcej niż w sierpniu – dodaje Katarzyna Tworska.

 

Metodologia.

 

Podawana przez Barometr Cen Mieszkań tabelaofert.pl średnia cena m2 dotyczy typowych mieszkań stanowiących 90% oferty rynkowej. Aby lepiej pokazywała ona realną sytuację na rynku zdecydowaliśmy się na wyłączenie z analizy mikroapartamentów (czyli lokali poniżej 25m2) które w naszej ocenie zgodnie z obowiązującym prawem nie są mieszkaniami. Wyłączyliśmy również z analizy nietypowe bardzo duże lokale, często położone na ostatnich kondygnacjach z olbrzymimi tarasami oraz lokale typu „open space”. Z naszej analizy wynika, że pojawienie się większej ilości takich lokali w danej lokalizacji w nienaturalny sposób może wpłynąć na średnią cenę m2, co będzie nie do końca odzwierciedla prawdziwą sytuację na rynku.

 

Indeks Tabelaofert TOP 10 to średnia cena ofertowa takich typowych mieszkań, liczona dla 10 największych rynków w Polsce, a udział każdego miasta w indeksie jest proporcjonalny do jego liczy ludności. Trójmiasto zawiera Gdańsk, Gdynię i Sopot a Aglomeracja Śląska w naszej metodologii ograniczona jest do miast na prawach powiatu które ją tworzą.

Deweloperzy: nie pobijemy tegorocznego rekordu, ale sprzedaż będzie stabilna

 

Prawie co drugi deweloper (43,1 proc) spodziewa się, że sprzedaż nowych mieszkań w najbliższych miesiącach jeszcze wzrośnie - wynika z Indeksu Nastrojów Deweloperów przeprowadzonego pod koniec września przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl. To bardzo wysoki odczyt, zwłaszcza że w zeszłym miesiącu liczba transakcji na rynku pierwotnym poszła w górę o 39% w porównaniu z sierpniem.

 

Odsetek firm liczących na dalszy wzrost sprzedaży spadł z rekordowych 65,3% notowanych miesiąc temu do 43,1%, czyli o ponad 22 punkty procentowe. Jednocześnie mocno wzrosła grupa wskazująca na stabilizację tempa sprzedaży– z nieco ponad 32% w do 48,9%, co oznacza przyrost o około 17 punktów procentowych. Więcej jest też firm spodziewających się spadku sprzedaży – z 2,5% do niespełna 8%.

- Nic dziwnego, że dziś mniej deweloperów spodziewa się dalszego wzrostu sprzedaży– wrześniowe wyniki spowodowały, że mają realistyczne oczekiwania i zdają sobie sprawę, że sprzedaż nie może rosnąć w nieskończoność. Dlatego zwiększył się odsetek deweloperów spodziewających się stabilizacji sprzedaży – komentuje Robert Chojnacki wiceprezes i założyciel portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl.

 

 

Nadal bardzo wysoki poziom Indeksu Sprzedaży

Choć Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży spadł z rekordu 0,63 do poziomu 0,36, nadal pozostaje jednym z najwyższych odczytów w ostatnich 12 miesiącach. Tak wysoki wynik pokazuje, że większość firm nadal widzi przestrzeń do dalszego wzrostu sprzedaży, choć wszyscy zdają sobie sprawę, że tempo wzrostu z września nie może być normą.



Ceny stabilne mimo optymizmu sprzedażowego

Indeks Zmiany Cen Mieszkań – drugi kluczowy wskaźnik publikowany przez portal Tabelaofert.pl – pozostał praktycznie bez zmian. We wrześniu zanotował jedynie symboliczny wzrost z 0,06 do 0,07, co oznacza, że rynek znajduje się w fazie stabilizacji cen.

Aż ponad 80% deweloperów deklaruje, że nie planuje żadnych zmian w cennikach – ani podwyżek, ani obniżek. 13,2% firm spodziewa się wzrostu cen w najbliższych miesiącach, a tylko 6,3% zakłada ich spadek.

- Pomimo utrzymującego się optymizmu sprzedażowego, deweloperzy bardzo ostrożnie podchodzą do ewentualnych podwyżek cen. Jednocześnie widać wyraźnie, że maleje liczba firm spodziewających się spadków – komentuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.pl.

– We wrześniu mieliśmy do czynienia z większą liczbą korekt cenowych – to efekt wejścia w życie ustawy o jawności cen mieszkań, która zobowiązuje firmy do raportowania zmian w oficjalnych cennikach. Nowe regulacje sprawiły, że dziś każda zmiana jest bardziej przemyślana i mniej impulsywna – dodaje Robert Chojnacki

Obecny poziom indeksu, z symboliczną wartością +0,07, to raczej zapowiedź powolnego, tzw. pełzającego wzrostu cen, który jest niewidoczny z miesiąca na miesiąc, ale może być wyraźnie odczuwalny w ujęciu rocznym.



A co myślą kupujący? Nadal liczą na spadki – choć coraz mniej stanowczo.

Pod koniec września aż 58,4% osób poszukujących mieszkania nadal liczyło na spadki cen – to wciąż wysoki odsetek, ale nieco niższy niż miesiąc wcześniej. Jednocześnie przybywa tych, którzy spodziewają się wzrostów – ich odsetek wzrósł do 12,8%, co może świadczyć o powolnej zmianie percepcji rynku.

– Kupujący zaczynają dostrzegać, że sytuacja na rynku się stabilizuje, a niektóre segmenty mogą wręcz zacząć drożeć. Ci, którzy wciąż czekają na duże przeceny ryzykują, że przegapią moment, w którym można jeszcze kupić mieszkanie z rabatem – komentuje Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w RedNet24, największej firmie zajmującej się sprzedażą mieszkań z rynku pierwotnego.

– Rynek jest dziś spokojny, ale nie zawieszony. W wielu inwestycjach promocje się kończą, a nowa oferta pojawia się już na innych, wyższych poziomach cenowych – dodaje.