Spółdzielnie mieszkaniowe a dostępność mieszkań: Jakie są wyzwania i możliwości rozwoju?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jakie są aktualne wyniki inwestycyjne spółdzielni mieszkaniowych w Polsce,
• jakie działania są potrzebne, by spółdzielnie mogły aktywnie uczestniczyć w rozwoju rynku mieszkań dostępnych cenowo.

Rządowe plany zwiększenia dostępności mieszkań w Polsce zakładają nową współpracę z spółdzielniami mieszkaniowymi. Wiceminister rozwoju, Tomasz Lewandowski, zapowiedział inicjatywę mającą na celu zachęcenie spółdzielni do rozwoju zasobu mieszkań dostępnych cenowo. Celem jest poprawa dostępności mieszkań dla osób o niższych dochodach, co stanowi odpowiedź na rosnące potrzeby mieszkaniowe w Polsce. Inicjatywa przewiduje trzy główne modele współpracy, które mogą zrewolucjonizować sposób, w jaki spółdzielnie angażują się w rynek mieszkaniowy.

Trzy modele współpracy z państwem

Pierwszy z proponowanych modeli dotyczy budowy mieszkań na wynajem, skierowanych do osób z najniższymi dochodami, bez możliwości dojścia do własności. Drugi model to mieszkania lokatorskie, które stanowią formę pośrednią między najmem a własnością. W tym przypadku spółdzielnie miałyby otrzymywać wsparcie w postaci bezzwrotnych grantów i preferencyjnych kredytów długoterminowych z Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), a w razie potrzeby także grunty. Trzecia formuła zakłada budowę mieszkań własnościowych, gdzie spółdzielnie mogłyby nabywać grunty od państwa na raty, także korzystając z preferencyjnego kredytu z BGK.

Słabe wyniki inwestycyjne spółdzielni mieszkaniowych

Pomimo potencjału spółdzielni mieszkaniowych, ich zaangażowanie w działalność inwestycyjną w ostatnich latach pozostawia wiele do życzenia. W 2023 roku oddano zaledwie 1006 mieszkań w formule spółdzielczej, co stanowi najniższy wynik od kilku dekad. W 2024 roku liczba ta wzrosła do 1323 mieszkań, a w trzech pierwszych kwartałach 2025 roku oddano jedynie 621 mieszkań. Warto zauważyć, że dane te nie obejmują spółdzielni działających w formule deweloperskiej, które podlegają przepisom ustawy o ochronie praw nabywców.

Różnorodność spółdzielni mieszkaniowych jest znacząca. Istnieją spółdzielnie aktywne inwestycyjnie, które działają w formule deweloperskiej lub spółdzielczej lokatorskiej, oraz te, które od lat nie prowadzą żadnej działalności budowlanej. Kolejny podział dotyczy spółdzielni "starych" (powstałych w latach 50.–80.) oraz "nowych", które zostały założone po 1990 roku. Nowe spółdzielnie są mniej obciążone problemami związanymi z nieuregulowanym stanem prawnym gruntów pod blokami z okresu PRL, co może ułatwić ich działalność inwestycyjną.

Wyzwania i potencjał spółdzielni mieszkaniowych

Spółdzielnie mieszkaniowe dysponują dużym zasobem nieruchomości, w tym starszymi blokami wymagającymi modernizacji i remontów. Problemem może być jednak niechęć samych członków spółdzielni do realizacji nowych inwestycji. Wiele spółdzielni, szczególnie te, które zarządzają starszym zasobem mieszkaniowym, koncentruje się na utrzymaniu i remontach istniejących budynków, co stanowi dla nich priorytet. Dodatkowo, spółdzielcy często obawiają się zbytniego dogęszczania zabudowy.

Jednym z kluczowych wyzwań jest konieczność przekonania spółdzielców do podjęcia działań budowlanych, co wymaga szerokiej edukacji i zaangażowania. Eksperci wskazują, że niezbędna jest ogólnopolska kampania informacyjna, wyjaśniająca rolę spółdzielni w zapewnieniu dostępnych cenowo mieszkań oraz ich wpływ na obniżenie cen mieszkań na rynku, a także zachęcająca do zakładania nowych spółdzielni mieszkaniowych.

Podsumowanie

Spółdzielnie mieszkaniowe mogą odegrać kluczową rolę w realizacji rządowych planów związanych z budową dostępnych cenowo mieszkań. Przewidziane modele współpracy z państwem oferują spółdzielniom szeroki wachlarz możliwości, ale ich realizacja napotka liczne trudności, zarówno organizacyjne, jak i związane z wewnętrznymi decyzjami członków spółdzielni. Kluczem do sukcesu będzie przełamanie oporów wewnętrznych oraz edukacja i informowanie społeczeństwa o korzyściach płynących z aktywności spółdzielni na rynku mieszkaniowym.