Najem krótkoterminowy pod lupą. Czy zakaz obniży czynsze?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jakie uprawnienia w zakresie ograniczania najmu krótkoterminowego mogą otrzymać samorządy,
• w jaki sposób ograniczenia mogą wpływać na rozmieszczenie oferty turystycznej,
• jakie dane pozwolą ocenić rzeczywiste skutki nowych regulacji.

Odsłuchaj artykuł:

Najem krótkoterminowy staje się przedmiotem coraz większego zainteresowania samorządów, które szukają sposobów na poprawę dostępności mieszkań dla stałych mieszkańców. Planowane zmiany w przepisach mają umożliwić wyznaczanie stref, w których taka działalność będzie ograniczona. Nie ma jednak pewności, czy nowe regulacje przełożą się na niższe czynsze i większą liczbę mieszkań dostępnych na rynku długoterminowym.

Najem krótkoterminowy rośnie, a przepisy mogą się zmienić

Popularność wynajmu mieszkań na doby sprawia, że ten segment rynku nieruchomości odgrywa coraz większą rolę w dyskusji o dostępności lokali. W pierwszej połowie bieżącego roku za pośrednictwem platform cyfrowych zarezerwowano w Polsce 19,52 mln noclegów. To wynik zbliżony do liczby rezerwacji z całego 2019 roku, czyli okresu poprzedzającego pandemię.

Wzrost zainteresowania tego rodzaju zakwaterowaniem skłania do analizy jego wpływu na lokalne rynki mieszkaniowe. W atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach właściciele mogą wybierać między wynajmem krótkoterminowym a udostępnianiem lokali osobom poszukującym mieszkania na dłużej. Zmiana sposobu użytkowania nieruchomości może wpływać na strukturę dostępnych ofert, choć skala tego zjawiska zależy od specyfiki konkretnego miasta.

W odpowiedzi na te wyzwania przygotowywane są zmiany w przepisach dotyczących usług hotelarskich. Projektowane rozwiązania mają przyznać gminom możliwość wyznaczania obszarów, na których działalność hotelarska prowadzona w zwykłych lokalach mieszkalnych będzie czasowo zakazana. Inicjatywa w tej sprawie miałaby należeć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a decyzję podejmowałaby rada gminy.

W praktyce samorządy mogłyby dostosowywać ograniczenia do sytuacji w poszczególnych częściach miasta. Takie uprawnienia mają pomóc w reagowaniu na nadmierną koncentrację usług turystycznych, ale ich wpływ na rynek mieszkaniowy będzie zależał od tego, jak zmienią się decyzje właścicieli nieruchomości.

Czy zakaz najmu na doby zwiększy dostępność mieszkań?

Jednym z argumentów przemawiających za ograniczeniem najmu krótkoterminowego jest możliwość przekierowania części lokali na rynek wynajmu długoterminowego. Założenie opiera się na mechanizmie podaży: większa liczba mieszkań oferowanych stałym najemcom mogłaby zwiększyć konkurencję między właścicielami, a w konsekwencji ograniczyć presję na wzrost czynszów.

Taki scenariusz nie jest jednak przesądzony. Właściciele mieszkań objętych zakazem mogą zdecydować się na zawieranie umów długoterminowych, ale mogą również sprzedać nieruchomość, pozostawić ją niewynajętą lub wykorzystać w inny sposób. Oznacza to, że liczba lokali wycofanych z najmu turystycznego nie musi odpowiadać liczbie mieszkań, które faktycznie pojawią się w ofercie dla stałych mieszkańców.

Istotne znaczenie ma również lokalny popyt. Nawet jeśli część mieszkań trafi na rynek długoterminowy, nie musi to wystarczyć do obniżenia czynszów, zwłaszcza w miejscach, w których zainteresowanie wynajmem pozostaje wysokie. Na poziom stawek wpływają bowiem nie tylko decyzje właścicieli dotyczące sposobu wykorzystania lokali, lecz także dostępność mieszkań, atrakcyjność lokalizacji i sytuacja gospodarcza.

Zakaz może zmienić lokalizację najmu, a nie jego skalę

Ograniczenia obejmujące wybrane obszary mogą prowadzić do zmiany rozmieszczenia oferty turystycznej. Jeśli popyt na noclegi utrzyma się na wysokim poziomie, część właścicieli i turystów może szukać alternatyw poza strefami objętymi zakazem.

W takim przypadku zmniejszenie liczby lokali wykorzystywanych turystycznie na jednym obszarze nie musi oznaczać proporcjonalnego spadku liczby rezerwacji w całym mieście. Działalność może przenosić się do innych dzielnic, a jej wpływ na lokalną społeczność i rynek mieszkaniowy może zmieniać się w zależności od zasięgu wprowadzonych przepisów.

Dlatego przy ocenie skuteczności planowanych regulacji ważne będzie uwzględnienie ich konsekwencji również poza obszarami objętymi ograniczeniami. W przeciwnym razie samorządy mogą skoncentrować się na bezpośrednich efektach zakazu, pomijając zmiany zachodzące w sąsiednich lokalizacjach.

Jak sprawdzić, czy nowe przepisy przynoszą efekty?

Sama liczba lokali objętych ograniczeniami nie wystarczy, by ocenić, czy regulacje poprawiają sytuację mieszkaniową. Potrzebne będą dane pokazujące, ile mieszkań rzeczywiście wróciło na rynek najmu długoterminowego, jak zmieniły się stawki czynszów oraz czy aktywność turystyczna nie przeniosła się do innych części miasta.

Ważne będzie również rozróżnienie dwóch celów polityki lokalnej: ograniczania presji turystycznej oraz poprawy dostępności mieszkań. Cele te mogą być ze sobą powiązane, ale osiągnięcie jednego nie gwarantuje realizacji drugiego. Zakaz może ograniczyć określony rodzaj działalności, nie powodując jednocześnie istotnego wzrostu liczby mieszkań dostępnych dla osób szukających lokalu na stałe.

Ostateczna ocena skuteczności nowych przepisów będzie więc wymagała analizy danych z rynku, a nie tylko samego faktu wprowadzenia ograniczeń. Dopiero obserwacja zmian w podaży mieszkań, poziomie czynszów i rozmieszczeniu najmu krótkoterminowego pozwoli określić, czy regulacje przynoszą oczekiwane korzyści mieszkańcom.

Podsumowanie

Planowane przepisy mogą dać samorządom większą kontrolę nad najmem krótkoterminowym, jednak nie gwarantują wzrostu dostępności mieszkań ani obniżenia czynszów. Efekty będą zależeć przede wszystkim od decyzji właścicieli lokali i tego, czy mieszkania wycofane z oferty turystycznej rzeczywiście trafią na rynek długoterminowy.