Rynek wtórny traci oferty, deweloperzy przejmują inicjatywę w największych miastach

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jak zmieniała się podaż mieszkań z rynku wtórnego w największych ośrodkach miejskich,
• które miasta odnotowały największe spadki liczby ofert w ujęciu miesięcznym i rocznym,
• z czego wynikało grudniowe wyhamowanie aktywności kupujących.

Odsłuchaj artykuł:

Z analizy danych rynkowych wynika, że segment mieszkań z rynku wtórnego znajduje się obecnie w fazie wyraźnego osłabienia. Spadek liczby dostępnych ofert widoczny jest zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym, choć jego skala pozostaje zróżnicowana regionalnie. Największe ograniczenie podaży miesiąc do miesiąca odnotowano w Krakowie, natomiast w perspektywie rocznej najsilniejsze spadki widoczne były we Wrocławiu. Na tle pozostałych rynków wyróżniają się Katowice, gdzie liczba ogłoszeń była wyższa niż przed rokiem.

Rosnąca przewaga rynku pierwotnego

W grudniu w siedmiu największych miastach Polski – Warszawie, Wrocławiu, Katowicach, Krakowie, Trójmieście, Łodzi i Poznaniu – w obrocie znajdowało się łącznie 40,5 tys. ofert mieszkań z rynku wtórnego. Oznacza to spadek o 15 proc. w porównaniu z grudniem poprzedniego roku oraz blisko 7 proc. względem listopada 2025 roku. Jednocześnie rynek pierwotny pozostawał wyjątkowo aktywny. Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 5,3 tys. nowych lokali, dzięki czemu łączna oferta nowych mieszkań w analizowanych miastach ponownie przekroczyła poziom 62 tys. W efekcie dostępność lokali z rynku pierwotnego była nawet o połowę większa niż w segmencie wtórnym.

Zmiana preferencji nabywców

Tak wyraźna przewaga podaży po stronie deweloperów mogła wpłynąć na zmianę preferencji zakupowych części nabywców. Szeroka oferta nowych lokali, widoczna zwłaszcza pod koniec roku, zbiegła się z okresem promocji i rabatów, które ograniczyły różnice cenowe pomiędzy mieszkaniami nowymi a używanymi. Dodatkowym czynnikiem sprzyjającym rynkowi pierwotnemu było zwiększenie przejrzystości ofert, wynikające z obowiązujących regulacji dotyczących jawności cen oraz prezentowania historii ich zmian. W efekcie porównywanie ofert stało się prostsze, a poziom niepewności po stronie kupujących uległ ograniczeniu.

Stabilizacja cen mieszkań używanych

Wzrost konkurencji ze strony rynku pierwotnego sprzyjał stabilizacji cen mieszkań. W grudniu różnice pomiędzy największymi rynkami nadal były znaczące. W Warszawie średnia cena ofertowa metra kwadratowego wyniosła 18,5 tys. zł. W Krakowie oraz Trójmieście stawki utrzymywały się w okolicach 16 tys. zł za m², przy czym w Trójmieście oznaczało to wzrost w ujęciu rocznym. Najniższe poziomy cen mieszkań z rynku wtórnego odnotowano w Łodzi i Katowicach. Na tym tle wyróżniał się Wrocław, który jako jedyny spośród analizowanych rynków zanotował spadek średniej ceny rok do roku.

Wyhamowanie aktywności kupujących

Jednocześnie widoczne było wyhamowanie aktywności kupujących. W grudniu liczba odpowiedzi na ogłoszenia wyniosła 69 tys., a w ujęciu miesięcznym spadki zainteresowania odnotowano we wszystkich dużych miastach. Najsilniej w Warszawie, natomiast najmniej w Trójmieście. W perspektywie rocznej aktywność nabywców rosła jednak w niemal wszystkich lokalizacjach, co potwierdza sezonowy charakter końcoworocznego spowolnienia.

Podsumowanie

Grudniowe dane wskazują na dalsze kurczenie się oferty mieszkań z rynku wtórnego przy jednoczesnym utrzymaniu bardzo wysokiej podaży nowych lokali. Sezonowy spadek aktywności kupujących zbiegł się z wyraźnym wzmocnieniem rynku deweloperskiego, co może mieć istotne znaczenie dla struktury popytu w kolejnych miesiącach. Obserwowane tendencje sprzyjają stabilizacji cen mieszkań używanych w największych miastach.