Użytkowanie wieczyste a własność – jakie mamy różnice?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• czym jest użytkowanie wieczyste i kto może z niego skorzystać,
• różnice między użytkowaniem wieczystym a pełną własnością nieruchomości,
• ograniczenia w obrocie rynkowym nieruchomościami objętymi użytkowaniem wieczystym oraz zasady uzyskiwania kredytów hipotecznych.

Odsłuchaj artykuł:

Wbrew powszechnej opinii, nabycie gruntu nie jest wyłącznie możliwe poprzez zakup. Alternatywną opcją jest użytkowanie wieczyste - forma prawna, która po nowelizacji ustawy w 2019 roku, umożliwia nawet przekształcenie go w prawo własności.

Pojęcie „użytkowanie wieczyste” kojarzy się z odległymi czasami, bywa nawet określane jako relikt PRL, wciąż jednak funkcjonuje jako ważne prawo rzeczowe. Grunty należą do Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego – zasady reguluje „Ustawa o gospodarce nieruchomościami”.

Czym jest użytkowanie wieczyste i kto może z niego skorzystać?

„Użytkowanie wieczyste” to pojęcie odnoszące się do oddania do użytkowania gruntów, które są własnością Skarbu Państwa lub miasta/gminy. Przysługuje ono osobom fizycznym i ma okres użytkowania wynoszący standardowo 99 lat, choć w wyjątkowych sytuacjach można go skrócić, ale nie mniej niż do 40 lat.

Najczęściej tereny przekazywane w użytkowanie wieczyste znajdują się na granicach miast lub powiatów, choć nie jest to regułą. Zasady prawne związane z użytkowaniem wieczystym zostały uregulowane w ustawie o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (obowiązującej od 1961 roku) oraz w Kodeksie Cywilnym.

Użytkowanie wieczyste a własność - jakie są różnice?

Osoba korzystająca z użytkowania wieczystego ma prawa zbliżone do właściciela nieruchomości, pomimo że Skarb Państwa nadal jest formalnym właścicielem działki. Użytkownik ma możliwość sprzedaży, przepisania w testamencie czy obciążenia hipoteką gruntu. Ponadto, może być poddany egzekucji w przypadku niespłaconych zobowiązań finansowych. 

W sytuacji, gdy użytkownik postanowi wybudować na działce dom lub inny budynek, staje się on jego właścicielem. Budynki postawione na gruncie, oddanym w użytkowanie, stanowią odrębną własność użytkownika. W razie decyzji Skarbu Państwa o sprzedaży gruntu, użytkownik wieczysty ma prawo pierwokupu. 

Najważniejszą różnicą pomiędzy użytkowaniem wieczystym a prawem własności jest to, że prawo własności jest nieusuwalne, za wyjątkiem skrajnych przypadków, takich jak wywłaszczenie, podczas gdy użytkowanie wieczyste ma charakter terminowy. Kolejną różnicą jest konieczność regulowania opłat, które zostały szczegółowo opisane poniżej. Można określić, że użytkowanie wieczyste jest czymś w rodzaju pośredniej formy między pełną własnością a dzierżawą.

Użytkowanie wieczyste a kwestie formalne
Umowa użytkowania wieczystego wymaga aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Prawo do użytkowania obowiązuje po dokonaniu wpisu do Księgi Wieczystej (Księga Wieczysta - wpis konstytutywny). Obowiązuje również pierwsza opłata dokonywana przez osobę nabywającą prawo do użytkowania wieczystego. Pomimo zawarcia umowy, strona oddająca grunt w użytkowanie wieczyste pozostaje właścicielem nieruchomości i może pobierać od użytkownika wieczystego opłaty. Ich wysokość jest uregulowana przepisami i wynosi od 0,3 do 3 procent wartości gruntu. Opłata ta jest roczna i musi być regulowana do końca marca.

Wygaśnięcie prawa do użytkowania wieczystego

Prawo użytkowania wieczystego wygasa po upływie okresu umowy, ale może także zostać wcześniej zakończone przez jedną ze stron lub w wyniku konfuzji praw. Ta ostatnia sytuacja ma miejsce, gdy Skarb Państwa nabywa od użytkownika prawo użytkowania wieczystego.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Od 2019 roku, grunty objęte użytkowaniem wieczystym, na których powstały budynki, mogą zostać przekształcone we własność, co umożliwiła „Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego”. Statystyki pokazują, że ponad 2,5 miliona Polaków skorzystało z tej możliwości.

Opłata przekształceniowa, wnoszona regularnie przez 20 lat, umożliwiła przekształcenie gruntu we własność. Ziemię można wykupić poprzez regularne opłaty co roku przez 20 lat, albo dokonując jednorazowej wpłaty, co wiąże się z wyższym kosztem. Przykładowo, jeśli roczna opłata wynosiła 500 zł, jednorazowo trzeba zapłacić 10 000 zł. Niemniej jednak ta kwota nie jest wygórowana w kontekście nabycia własności gruntu. Tym bardziej, że istnieje możliwość uzyskania bonifikaty (nawet do 99%) przy jednorazowej spłacie. Obowiązują również zniżki – np. dla posiadających Kartę Dużej Rodziny.

Czy użytkowanie wieczyste jest opłacalne?

Użytkowanie wieczyste to atrakcyjna opcja dla osób, które nie dysponują środkami na zakup własnego gruntu, zwłaszcza jeśli interesują się terenami na obrzeżach miasta. Oferuje wiele praw i jest tańsze niż dzierżawa czy wynajem. Dużą zaletą jest również możliwość wykupienia ziemi za stosunkowo niewielką kwotę w porównaniu z ceną rynkową, co pozwala stać się jedynym właścicielem działki.

Sprawdź ofertę nowych nieruchomości na sprzedaż

Koszty utrzymania nieruchomości i zasady aktualizacji opłat

Jak wygląda utrzymanie nieruchomości? Różnica jest taka, że pełnoprawny właściciel opłaca podatek od nieruchomości, a użytkownik wieczysty zarówno podatek, jak i opłatę roczną dla właściciela gruntu - którym jest zwykle Skarb Państwa albo gmina. Wysokość opłat jest uzależniona od stawki procentowej opłaty rocznej. Nie jest to wartość stała i zależy od przeznaczenia gruntu – 1% na cele mieszkaniowe, a 3% na działalność gospodarczą. 

Czy opłaty mogą ulec zmianie? Tak, przez proces, jakim jest aktualizacja opłaty rocznej, ale nie częściej niż raz na 3 lata. Zmiany determinowane są przez wzrost wartości nieruchomości – rzeczoznawca majątkowy przygotowuje operat szacunkowy, określający aktualną wartość rynkową gruntu.

Znaczenie określonego w umowie przeznaczenia terenu

Użytkowanie wieczyste nie oznacza pełnej swobody w dysponowaniu gruntem. Jednym z najistotniejszych elementów umowy jest ściśle sprecyzowany cel użytkowania. Może być to cel mieszkaniowy, przemysłowy, usługowy itp., a przeznaczenie musi być zgodne z tym, co zakłada plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli grunt oddany w użytkowanie nie będzie wykorzystywany zgodnie z określonym przeznaczeniem – według gminy albo Skarbu Państwa - organy te mogą podjąć kroki, w wyniku których użytkownik może nawet stracić prawo do gruntu. W skrajnych przypadkach może dojść do rozwiązania umowy przed terminem - np. jeśli użytkownik zamiast do celów mieszkaniowych wykorzysta grunt do prowadzenia działalności przemysłowej.

Mechanizm automatycznego uwłaszczenia terenów mieszkaniowych

Przełomowe dla użytkowników gruntów było ustawowe przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, które weszło z mocy ustawy 1 stycznia 2019 roku. Było to przekształcenie ex lege ( „z mocy prawa”), obejmujące grunty zabudowane na cele mieszkaniowe. Uwłaszczenie to jest procesem automatycznym, ale w gestii właściciela leży formalne potwierdzenie. Istotnym dokumentem jest zaświadczenie o przekształceniu wydawane przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Jest to dokument o charakterze decyzji administracyjnej, określającej nowy status prawny nieruchomości w księdze wieczystej. 

Nowe przepisy dla przedsiębiorców i nabywanie gruntów komercyjnych

Automatyczne uwłaszczenie dotyczy terenów mieszkaniowych, nieruchomości komercyjne i grunty niezabudowane funkcjonują nadal w użytkowaniu wieczystym. Dzięki wprowadzonym w 2023 roku przepisom ta sytuacja uległa zmianie. Nowelizacja wprowadziła możliwość roszczenia o sprzedaż dla użytkownika wieczystego. Spełniający określone warunki przedsiębiorcy mogą wnioskować o wykup gruntu w trybie bezprzetargowym. Skarb Państwa lub gmina mają więc obowiązek sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu, jeśli ten złoży wniosek – roszczenie o wykup w określonym terminie.

Wykup gruntów komercyjnych na warunkach preferencyjnych jest korzyścią dla użytkownika. Różnica między wartością rynkową, a ceną dla użytkownika jest rozumiana jako korzyść finansowa, w związku z tym warunki wykupu rozliczane są w ramach limitów pomocy de minimis.

Rozliczenia za wzniesione obiekty i procedury przedłużania umów

W użytkowaniu wieczystym specyficzne jest odstąpienie od zasady „superficies solo credit” - to, co jest na powierzchni, przysługuje gruntowi. Tymczasem w użytkowaniu wieczystym grunt zostaje własnością Skarbu Państwa lub gminy, natomiast budynki, które postawi użytkownik należą do niego i są jego odrębną własnością budynków.

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego (np. na skutek upływu określonego czasu) nie powoduje utraty zainwestowanych środków. Użytkownikowi należy się wynagrodzenie za budynki w wysokości zgodnej z aktualną wartością rynkową na dzień wygaśnięcia umowy. 

Jak uniknąć wygaśnięcia prawa do użytkowania? Odpowiedzią jest przedłużenie użytkowania wieczystego, polegające na złożenie odpowiedniego wniosku przez użytkownika w ciągu ostatnich 5 lat trwania umowy. W praktyce rzadko zdarza się odmowa przedłużenia użytkowania wieczystego.

Chcesz być na bieżąco z informacjami dotyczącymi własności nieruchomości? Zobacz też : formy własności mieszkania i domu.

Ograniczenia w obrocie rynkowym i polityka kredytowa banków

Choć użytkowanie wieczyste jest niezaprzeczalnym prawem rzeczowym, dotyczą go pewne specyficzne ograniczenia, które mogą wpłynąć na chęć instytucji finansowych do udzielania kredytów. Dla banku, udzielającego kredytów, ryzyko kredytowe może być większe niż w przypadku nieruchomości, w której mamy do czynienia z pełną własnością. Oczywiście hipoteka może zostać ustanowiona na prawie do użytkowania wieczystego, jednak przewidywany termin spłaty musi mieścić się w granicach umowy z właścicielem gruntu. Jeżeli termin wygaśnięcia umowy nie jest odległy, może to skutkować utrudnieniem uzyskania kredytu lub wyższymi marżami. 

Dużym ograniczeniem w obrocie nieruchomością jest prawo pierwokupu, przysługujące odpowiedniej jednostce samorządu terytorialnego. Niezabudowana działka oddana w użytkowanie wieczyste, będąca przedmiotem sprzedaży, podlega zasadzie, w myśl której to gmina ma pierwszeństwo do jej zakupu. Dopiero, jeśli gmina rezygnuje z prawa pierwokupu, można sfinalizować sprzedaż działki.

Sprawdź inne porady na tabelaofert.pl oraz oferty obejmujące mieszkania na sprzedaż jak i inne nieruchomości - w tym domy na sprzedaż

Podsumowanie

Użytkowanie wieczyste, mimo że często kojarzy się z przeszłością, wciąż pozostaje istotną formą prawną, umożliwiającą korzystanie z gruntów należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Choć przypomina ono dzierżawę, użytkownik wieczysty ma wiele praw, w tym możliwość sprzedaży, obciążenia hipoteką czy przekształcenia prawa w pełną własność. Proces przekształcenia stał się bardziej dostępny po nowelizacji ustawy w 2019 roku. Użytkowanie wieczyste może być atrakcyjną opcją, zwłaszcza w przypadku gruntu na obrzeżach miast, jednak wiąże się z obowiązkiem regularnych opłat oraz przestrzegania zasad związanych z przeznaczeniem terenu. Warto również pamiętać o ograniczeniach w obrocie rynkowym oraz polityce kredytowej banków.