Użytkowanie wieczyste a własność – jakie mamy różnice?

Wbrew powszechnej opinii, nabycie gruntu nie jest wyłącznie możliwe poprzez zakup. Alternatywną opcją jest użytkowanie wieczyste, forma prawna, która po nowelizacji ustawy w 2019 roku, umożliwia nawet przekształcenie go w prawo własności.
Czym jest użytkowanie wieczyste i kto może z niego skorzystać?

Użytkowanie wieczyste to pojęcie odnoszące się do oddania do użytkowania gruntów, które są własnością Skarbu Państwa lub miasta/gminy. Przysługuje ono osobom fizycznym i ma okres użytkowania wynoszący standardowo 99 lat, choć w wyjątkowych sytuacjach można go skrócić, ale nie mniej niż do 40 lat.

Najczęściej tereny przekazywane w użytkowanie wieczyste znajdują się na granicach miast lub powiatów, choć nie jest to regułą. Zasady prawne związane z użytkowaniem wieczystym zostały uregulowane w ustawie o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (obowiązującej od 1961 roku) oraz w Kodeksie Cywilnym.

Użytkowanie wieczyste a własność – jakie są różnice?

Osoba korzystająca z użytkowania wieczystego ma prawa zbliżone do właściciela nieruchomości, pomimo że Skarb Państwa nadal jest formalnym właścicielem działki. Użytkownik ma możliwość sprzedaży, przepisania w testamencie czy obciążenia hipoteką gruntu. Ponadto, może być poddany egzekucji w przypadku niespłaconych zobowiązań finansowych.

W sytuacji, gdy użytkownik postanowi wybudować na działce dom lub inny budynek, staje się on jego właścicielem. W razie decyzji Skarbu Państwa o sprzedaży gruntu, użytkownik wieczysty ma prawo pierwokupu.

Najważniejszą różnicą pomiędzy użytkowaniem wieczystym a prawem własności jest to, że prawo własności jest nieusuwalne, za wyjątkiem skrajnych przypadków, takich jak wywłaszczenie, podczas gdy użytkowanie wieczyste ma charakter terminowy. Kolejną różnicą jest konieczność regulowania opłat, które zostały szczegółowo opisane poniżej.

Użytkowanie wieczyste a kwestie formalne
Umowa użytkowania wieczystego musi być sporządzona w formie notarialnej, co oznacza osobiste stawiennictwo obu stron i złożenie własnoręcznych podpisów. Zmiany w umowie muszą również zostać odnotowane w księdze wieczystej danej nieruchomości. Osoba nabywająca prawo użytkowania wieczystego musi także uiścić opłatę w wysokości 15-25 procent wartości gruntu.

Strona oddająca grunt w użytkowanie wieczyste, pomimo zawarcia umowy, pozostaje właścicielem nieruchomości i może pobierać od użytkownika wieczystego opłaty. Ich wysokość jest uregulowana przepisami i wynosi od 0,3 do 3 procent wartości gruntu. Opłata ta jest roczna i musi być regulowana do końca marca.

Wygaśnięcie prawa do użytkowania wieczystego

Prawo użytkowania wieczystego wygasa po upływie okresu umowy, ale może także zostać wcześniej zakończone przez jedną ze stron lub w wyniku konfuzji praw. Ta ostatnia sytuacja ma miejsce, gdy Skarb Państwa nabywa od użytkownika prawo użytkowania wieczystego.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Od 2019 roku, grunty objęte użytkowaniem wieczystym, na których powstały budynki, mogą zostać przekształcone we własność. Statystyki pokazują, że ponad 2,5 miliona Polaków skorzystało z tej możliwości.

Aby przekształcić grunt we własność, konieczne jest uregulowanie opłat, które wynoszą 20 corocznych stawek. Ziemię można wykupić poprzez regularne opłaty co roku przez 20 lat, albo dokonując jednorazowej wpłaty, co wiąże się z wyższym kosztem. Przykładowo, jeśli roczna opłata wynosiła 500 zł, jednorazowo trzeba zapłacić 10 000 zł. Niemniej jednak, ta kwota nie jest wygórowana w kontekście nabycia własności gruntu.

Czy użytkowanie wieczyste jest opłacalne?

Użytkowanie wieczyste to atrakcyjna opcja dla osób, które nie dysponują środkami na zakup własnego gruntu, zwłaszcza jeśli interesują się terenami na obrzeżach miasta. Oferuje wiele praw i jest tańsze niż dzierżawa czy wynajem. Dużą zaletą jest również możliwość wykupienia ziemi za stosunkowo niewielką kwotę w porównaniu z ceną rynkową, co pozwala stać się jedynym właścicielem działki.

Sprawdź ofertę domów i mieszkań