Katowicki rynek mieszkaniowy: między rewitalizacją a ekspansją deweloperską

Data publikacji: 2025-06-03, data aktualizacji: 2025-07-24
Ewa Palus

główny analityk Tabelaofert.pl

Zasoby mieszkaniowe

Katowicki zasób mieszkaniowy można szacować na 160,0 tys. lokali. Na przestrzeni ostatnich 20 lat zasób mieszkaniowy w stolicy Śląska zwiększył się o około 29,0 tys. mieszkań (+18%).

Na 1,0 tys. mieszkańców Katowic przypada około 580 mieszkań. Katowice są tym samym w gronie miast, w których dostępność mieszkań jest wyższa niż średnia ogólnopolska (około 420 mieszkań na 1,0 tys. mieszkańców).

Zasób mieszkaniowy w Katowicach jest stosunkowo stary – ponad 80% wszystkich lokali znajduje się
w budynkach oddanych przed 1995 rokiem – są to zarówno budynki z wielkiej płyty, jak również kamienice.

Ma to szereg konsekwencji dla lokalnego rynku mieszkaniowego:
  • Stan techniczny budynków – kamienice i bloki z wielkiej płyty są energochłonne, co oznacza wyższe koszty eksploatacji dla mieszkańców. Dodatkowo budynki te wymagają modernizacji
    w zakresie instalacji czy wind. Bez regularnych remontów część budynków może popaść
    w ruinę, co wpływa negatywnie na wizerunek dzielnic i komfort życia.
  • Brak nowoczesnych standardów - mniejsze metraże, małe balkony, brak miejsc parkingowych, niefunkcjonalne układy mieszkań, brak wind. Brak nowoczesnych mieszkań może zniechęcać młode rodziny do osiedlania się, skutkując migracją do miast o lepszym standardzie życia lub na obrzeża aglomeracji. Skoncentrowane obszary starego budownictwa mogą sprzyjać powstawaniu enklaw wykluczenia społecznego i ubóstwa energetycznego.
Rewitalizacja i modernizacja - możliwość pozyskania funduszy UE lub środków z KPO na remonty budynków i termomodernizację. W konsekwencji wzrośnie wartość rynkowa nieruchomości.
Struktura wiekowa zasobu mieszkaniowego

Oferta na rynku pierwotnym

Podczas gdy większość mieszkań pochodzi sprzed 1995 roku, dynamicznie rozwija się także rynek pierwotny w Katowicach, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu inwestorów i potrzebie odnowy miejskiej infrastruktury mieszkaniowej.

Na przełomie 2024 i 2025 roku odnotowano znaczny wzrost oferty katowickiego rynku pierwotnego. Na koniec I kwartału 2025 deweloperzy oferowali 5,5 tys. mieszkań. Kwartalnie oferta zwiększyła się o 8,7%. W porównaniu do I kwartału 2024 roku oferta zwiększyła się o 1,8 tys. mieszkań (+48,6%).

Wzrost oferty to wynik bardzo wysokiej aktywności deweloperskiej. W całym 2024 roku deweloperzy rozpoczęli sprzedaż 3,3 tys. nowych mieszkań, co było rekordowym wynikiem na tym rynku. Początek 2025 roku również charakteryzował się wysoką aktywnością – rozpoczęto sprzedaż blisko 1,1 tys. nowych lokali.

II półrocze 2023 roku charakteryzowało się bardzo wysokimi, rekordowymi wynikami sprzedażowymi. W 2024 roku sprzedaż mieszkań wyhamowała i spadała. Początek 2025 roku przyniósł poprawę wyników sprzedażowych.

W I kwartale 2025 roku na katowickim rynku pierwotnym sprzedano blisko 500 mieszkań, o blisko 38,0% więcej niż w IV kwartale 2024. W porównaniu do I kwartału 2024 roku odnotowano jednak spadek o około 10,6%.

Pierwotny rynek mieszkaniowy w Katowicach

Jak kształtują się ceny na katowickim rynku pierwotnym?

Na koniec I kwartału 2025 roku średnia cena mieszkań na katowickim rynku pierwotnym wyniosła 12,5 tys. zł/mkw., podobnie jak w IV kwartale 2024. W porównaniu do I kwartału 2024 roku, średnia cena wzrosła o 4,8%. Wzrosty średniej ceny w ujęciu rocznym na podobnym poziomie odnotowano w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu.

Najszybszy wzrost cen średniej ceny na katowickim rynku pierwotnym odnotowano w 2022 roku. Wzrost ten był spowodowany wysoką aktywnością deweloperów w segmencie podwyższonym. Mieszkania w standardzie podwyższonym odpowiadały za około 65,0% wszystkich lokali wprowadzonych do sprzedaży w 2022 roku.

Średnia cena ofertowa dostępnych mieszkań w Katowicach

Siła nabywcza – na ile mkw. mieszkania wystarczy roczne wynagrodzenie?

W okresie I kwartał 2020 – I kwartał 2025 wzrost średniej ceny mieszkań w Katowicach i wzrost średniego wynagrodzenia były na podobnych poziomach – po około 70,0%.

Dostępność mieszkań na sprzedaż w Katowicach od 5 lat utrzymuje się na stosunkowo stabilnym poziomie – przeciętne roczne wynagrodzenie netto pozwalało na zakup około 7,2 mkw. mieszkania. W I kwartale 2025 roku było to dokładnie 6,98 mkw.

Ile metrów kwadratowych mieszkania można kupić w Katowicach za roczne zarobki

Wnioski i podsumowanie

Katowicki rynek mieszkaniowy przechodzi dynamiczne zmiany. Z jednej strony dominuje stary zasób – ponad 80% mieszkań pochodzi sprzed 1995 roku, co rodzi wyzwania związane z ich stanem technicznym, efektywnością energetyczną i standardem życia. Z drugiej – odnotowuje się wzrost aktywności deweloperskiej: na koniec I kwartału 2025 roku oferta na rynku pierwotnym wyniosła 5,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 48,6% r/r. Średnia cena mieszkań w tym okresie wyniosła 12,5 tys. zł/mkw.

Miasto stoi przed wyzwaniem modernizacji zasobów mieszkaniowych, które można przekształcić w szansę rozwojową, pod warunkiem strategicznego wsparcia rewitalizacji i inwestycji w nowe budownictwo.

Polecane ogłoszenia:

Warszawski Świt Etap XI Warszawa Targówek (Bródno)
ul. Warszawski Świt

Warszawski Świt to nowy punkt na mapie prawobrzeżnej Warszawy – jednocześnie blisko centrum.  Doskonale rozwinięta komunikacja miejska umożliwia...Świt daje początek każdemu dniu. To czas pobudki nie pozbawionej zapału do działania i stawiania czoła kolejnym wyzwaniom. Poczuj Warszawski Świt!...

19. Dzielnica - lokale użytkowe Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa 43a lok. U1

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i...INFORMACJE O INWESTYCJI Największe, nowe osiedle w centrum miasta Doskonała lokalizacja – obok stacji II linii metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła...

Apartamenty Oszmiańska II Warszawa Targówek
ul. Oszmiańska 20, 22

Starannie zaprojektowane dwa budynki zlokalizowane na pograniczu Targówka i Pragi Północ, niedaleko nowej stacji metra Targówek Mieszkaniowy....Apartamenty Oszmiańska to nowa inwestycja w Warszawie, zlokalizowana na pograniczu Targówka i Pragi Północ przy ul. Oszmiańskiej 20. Zaledwie 5...

19. Dzielnica V etap Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa/Przyokopowa

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i... 19. Dzielnica to nowa część miasta, rozwijająca się w centrum Warszawy, tuż obok stacji metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła komunikacyjnego przy...

Viva Piast Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 5 to kolejny etap osiedla usytuowanego w Mistrzejowicach, którego głównym celem jest stworzenie przyjaznego i harmonijnego otoczenia dla...

Warszawski Świt Warszawa Targówek (Bródno)
ul. Warszawski Świt 5

Warszawski Świt to nowy punkt na mapie prawobrzeżnej Warszawy – jednocześnie blisko centrum.  Doskonale rozwinięta komunikacja miejska umożliwia...Świt daje początek każdemu dniu. To czas pobudki nie pozbawionej zapału do działania i stawiania czoła kolejnym wyzwaniom. Poczuj Warszawski Świt!...

Apartamenty Przy Agorze 6 Warszawa Bielany (Wrzeciono)
ul. Przy Agorze 6

Wyjątkowa lokalizacja w sercu Bielan, w bliskim sąsiedztwie Lasu Bielańskiego, pełnej infrastruktury miejskiej – licznych żłobków, przedszkoli...Apartamenty Przy Agorze 6 to najnowsza propozycja mieszkaniowa od dewelopera Home Invest. Wyjątkowo atrakcyjny i elegancki budynek powstanie w...

Viva Piast 6 Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 6 to kolejny etap popularnego osiedla w krakowskich Mistrzejowicach, zaprojektowanego z myślą o stworzeniu przyjaznej i harmonijnej...

Warszawski Świt Etap X Warszawa Targówek (Bródno)
ul. Warszawski Świt

Warszawski Świt to nowy punkt na mapie prawobrzeżnej Warszawy – jednocześnie blisko centrum.  Doskonale rozwinięta komunikacja miejska umożliwia...Świt daje początek każdemu dniu. To czas pobudki nie pozbawionej zapału do działania i stawiania czoła kolejnym wyzwaniom. Poczuj Warszawski Świt!...

Nowe Złotno Łódź Polesie (Złotno)
ul. Traktorowa 24
Modernistyczna architektura, przemyślane rozkłady, cisza i wygodna komunikacja z centrum to atuty, które zdecydowały o sukcesie Osiedla Nowe...
29. Aleja Kraków Stare Miasto (Warszawskie)
ul. Prandoty 10c / al. 29 Listopada
W centrum wydarzeń Osiedle 29. Aleja to inwestycja u zbiegu ul. Prandoty i al. 29 Listopada, położona zaledwie 2 km od krakowskiego Rynku Głównego....
VacationClub Resort w Dźwirzynie to nowoczesny, otoczony zielenią, budynek apartamentowy, zlokalizowany w centrum kameralnego kurortu, a...
Zobacz wszystkie ›