Katowicki rynek mieszkaniowy: między rewitalizacją a ekspansją deweloperską

Zasoby mieszkaniowe

Katowicki zasób mieszkaniowy można szacować na 160,0 tys. lokali. Na przestrzeni ostatnich 20 lat zasób mieszkaniowy w stolicy Śląska zwiększył się o około 29,0 tys. mieszkań (+18%).

Na 1,0 tys. mieszkańców Katowic przypada około 580 mieszkań. Katowice są tym samym w gronie miast, w których dostępność mieszkań jest wyższa niż średnia ogólnopolska (około 420 mieszkań na 1,0 tys. mieszkańców).

Zasób mieszkaniowy w Katowicach jest stosunkowo stary – ponad 80% wszystkich lokali znajduje się
w budynkach oddanych przed 1995 rokiem – są to zarówno budynki z wielkiej płyty, jak również kamienice.

Ma to szereg konsekwencji dla lokalnego rynku mieszkaniowego:

• Stan techniczny budynków – kamienice i bloki z wielkiej płyty są energochłonne, co oznacza wyższe koszty eksploatacji dla mieszkańców. Dodatkowo budynki te wymagają modernizacji
  w zakresie instalacji czy wind. Bez regularnych remontów część budynków może popaść
  w ruinę, co wpływa negatywnie na wizerunek dzielnic i komfort życia.
• Brak nowoczesnych standardów - mniejsze metraże, małe balkony, brak miejsc parkingowych, niefunkcjonalne układy mieszkań, brak wind. Brak nowoczesnych mieszkań może zniechęcać młode rodziny do osiedlania się, skutkując migracją do miast o lepszym standardzie życia lub na obrzeża aglomeracji. Skoncentrowane obszary starego budownictwa mogą sprzyjać powstawaniu enklaw wykluczenia społecznego i ubóstwa energetycznego.

Rewitalizacja i modernizacja - możliwość pozyskania funduszy UE lub środków z KPO na remonty budynków i termomodernizację. W konsekwencji wzrośnie wartość rynkowa nieruchomości.

Oferta na rynku pierwotnym

Podczas gdy większość mieszkań pochodzi sprzed 1995 roku, dynamicznie rozwija się także rynek pierwotny w Katowicach, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu inwestorów i potrzebie odnowy miejskiej infrastruktury mieszkaniowej.

Na przełomie 2024 i 2025 roku odnotowano znaczny wzrost oferty katowickiego rynku pierwotnego. Na koniec I kwartału 2025 deweloperzy oferowali 5,5 tys. mieszkań. Kwartalnie oferta zwiększyła się o 8,7%. W porównaniu do I kwartału 2024 roku oferta zwiększyła się o 1,8 tys. mieszkań (+48,6%).

Wzrost oferty to wynik bardzo wysokiej aktywności deweloperskiej. W całym 2024 roku deweloperzy rozpoczęli sprzedaż 3,3 tys. nowych mieszkań, co było rekordowym wynikiem na tym rynku. Początek 2025 roku również charakteryzował się wysoką aktywnością – rozpoczęto sprzedaż blisko 1,1 tys. nowych lokali.

II półrocze 2023 roku charakteryzowało się bardzo wysokimi, rekordowymi wynikami sprzedażowymi. W 2024 roku sprzedaż mieszkań wyhamowała i spadała. Początek 2025 roku przyniósł poprawę wyników sprzedażowych.

W I kwartale 2025 roku na katowickim rynku pierwotnym sprzedano blisko 500 mieszkań, o blisko 38,0% więcej niż w IV kwartale 2024. W porównaniu do I kwartału 2024 roku odnotowano jednak spadek o około 10,6%.

Jak kształtują się ceny na katowickim rynku pierwotnym?

Na koniec I kwartału 2025 roku średnia cena mieszkań na katowickim rynku pierwotnym wyniosła 12,5 tys. zł/mkw., podobnie jak w IV kwartale 2024. W porównaniu do I kwartału 2024 roku, średnia cena wzrosła o 4,8%. Wzrosty średniej ceny w ujęciu rocznym na podobnym poziomie odnotowano w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu.

Najszybszy wzrost cen średniej ceny na katowickim rynku pierwotnym odnotowano w 2022 roku. Wzrost ten był spowodowany wysoką aktywnością deweloperów w segmencie podwyższonym. Mieszkania w standardzie podwyższonym odpowiadały za około 65,0% wszystkich lokali wprowadzonych do sprzedaży w 2022 roku.

Siła nabywcza – na ile mkw. mieszkania wystarczy roczne wynagrodzenie?

W okresie I kwartał 2020 – I kwartał 2025 wzrost średniej ceny mieszkań w Katowicach i wzrost średniego wynagrodzenia były na podobnych poziomach – po około 70,0%.

Dostępność mieszkań na sprzedaż w Katowicach od 5 lat utrzymuje się na stosunkowo stabilnym poziomie – przeciętne roczne wynagrodzenie netto pozwalało na zakup około 7,2 mkw. mieszkania. W I kwartale 2025 roku było to dokładnie 6,98 mkw.

Wnioski i podsumowanie

Katowicki rynek mieszkaniowy przechodzi dynamiczne zmiany. Z jednej strony dominuje stary zasób – ponad 80% mieszkań pochodzi sprzed 1995 roku, co rodzi wyzwania związane z ich stanem technicznym, efektywnością energetyczną i standardem życia. Z drugiej – odnotowuje się wzrost aktywności deweloperskiej: na koniec I kwartału 2025 roku oferta na rynku pierwotnym wyniosła 5,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 48,6% r/r. Średnia cena mieszkań w tym okresie wyniosła 12,5 tys. zł/mkw.

Miasto stoi przed wyzwaniem modernizacji zasobów mieszkaniowych, które można przekształcić w szansę rozwojową, pod warunkiem strategicznego wsparcia rewitalizacji i inwestycji w nowe budownictwo.