Rewolucja w budownictwie od września 2026. Nowe wymagania dla mieszkań i domów

Z tego artykułu dowiesz się o:

• których inwestycji będą dotyczyć zmienione przepisy,
• kiedy fotowoltaika będzie wymagana w wybranych obiektach,
• jak nowe regulacje mogą wpłynąć na standard i koszty nowych nieruchomości.

Odsłuchaj artykuł:

Od września 2026 roku zmienią się wymagania dotyczące projektowania i realizacji części inwestycji budowlanych. Nowe regulacje mają poprawić bezpieczeństwo użytkowników, komfort akustyczny, efektywność energetyczną oraz dostępność budynków. Dla osób kupujących mieszkania i domy oznacza to przede wszystkim bardziej rygorystyczne wymagania wobec nowych inwestycji, natomiast właściciele istniejących nieruchomości nie będą musieli automatycznie dostosowywać ich do nowych standardów.

Nowe zasady przede wszystkim dla nowych inwestycji

Zmodyfikowane wymagania będą stosowane przy projektowaniu, budowie, przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania budynków. Nie będą działały wstecz, dlatego właściciele istniejących mieszkań, domów czy ogrodzeń nie zostaną zobowiązani do ich przebudowy wyłącznie z powodu wejścia nowych przepisów.

Inaczej będzie wyglądała sytuacja inwestorów, projektantów i deweloperów. Przy nowych przedsięwzięciach będą oni musieli uwzględniać zmienione wymagania już na etapie dokumentacji projektowej. Ich pominięcie może prowadzić do problemów podczas odbioru technicznego inwestycji.

Koniec z „papierowymi ścianami”? Zaostrzone wymagania akustyczne

Jedną z najbardziej odczuwalnych dla mieszkańców zmian będą nowe wymagania dotyczące ochrony przed hałasem. Budynki wielorodzinne, bliźniacze i szeregowe, a także domy z dwoma lokalami mieszkalnymi będą musiały zapewniać odpowiedni poziom izolacyjności akustycznej. Konstrukcje mają spełniać wymagania odpowiadające klasie akustycznej AQ.

W praktyce może to oznaczać stosowanie skuteczniejszych rozwiązań izolacyjnych, w tym odpowiednio zaprojektowanych ścian, stropów i przegród oddzielających poszczególne lokale. Większe znaczenie zyskają również materiały ograniczające rozprzestrzenianie ognia, w tym m.in. wełna mineralna.

Dla kupujących nowe mieszkania zmiana może być istotna przede wszystkim z punktu widzenia komfortu codziennego życia. Lepsza izolacja akustyczna oznacza bowiem mniejszą transmisję dźwięków pomiędzy lokalami, a tym samym wyższy standard użytkowy budynku.

Fotowoltaika coraz bliżej standardu

Regulacje obejmą również efektywność energetyczną budynków. Od końca 2026 roku w wybranych budynkach użyteczności publicznej, zamieszkania zbiorowego oraz gospodarczych o powierzchni przekraczającej 250 m² mają być instalowane systemy fotowoltaiczne, jeżeli ich montaż będzie technicznie możliwy i ekonomicznie uzasadniony.

Kolejny etap zmian obejmie budynki mieszkalne. Od 31 grudnia 2029 roku obowiązek ma zostać rozszerzony również na budynki mieszkalne oraz przylegające do nich zadaszone parkingi. Oznacza to stopniowe zwiększanie znaczenia odnawialnych źródeł energii w nowym budownictwie.

Winda obowiązkowa w wybranych budynkach

Nowe wymagania obejmą także dostępność budynków. Dźwigi osobowe będą wymagane w co najmniej dwukondygnacyjnych budynkach użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego, a także w wielorodzinnych budynkach mieszkalnych posiadających co najmniej trzy kondygnacje.

Zmiana może być szczególnie istotna dla osób z ograniczoną mobilnością, rodzin z małymi dziećmi czy mieszkańców korzystających z rowerów i wózków. W praktyce oznacza również większą dostępność nowych budynków i ograniczenie liczby inwestycji, w których mieszkańcy wyższych kondygnacji są pozbawieni windy.

Budynki wielorodzinne bliżej granicy działki

Zmienić ma się również minimalna odległość budynków wielorodzinnych o wysokości przekraczającej cztery kondygnacje od granicy działki. W określonych przypadkach, gdy ściana zwrócona w stronę granicy nie będzie posiadała okien ani drzwi, odległość ta zostanie zmniejszona z 5 do 4 metrów.

Może to zwiększyć możliwości zagospodarowania części działek inwestycyjnych. Jednocześnie zastosowanie tego rozwiązania będzie zależne od spełnienia określonych warunków technicznych.

Ogrodzenia z ostrymi elementami wyżej

Nowe wymagania obejmą również ogrodzenia. Konstrukcje wykorzystujące ostre elementy, drut kolczasty, tłuczone szkło lub podobne rozwiązania będą mogły być montowane na wysokości co najmniej 2,2 metra. Obecnie granica ta wynosi 1,8 metra.

Celem zmiany jest zwiększenie bezpieczeństwa osób znajdujących się w pobliżu posesji oraz ograniczenie ryzyka obrażeń, także wśród zwierząt. Dotyczyć będzie ona nowych rozwiązań, a nie automatycznego dostosowania istniejących ogrodzeń.

Nowe wymagania dla furtek i bram

Zmiany obejmą również sposób otwierania bram i furtek. Nowe konstrukcje nie będą mogły po otwarciu wychodzić poza granice działki. Ich skrzydła powinny otwierać się w kierunku posesji, tak aby nie ograniczały przestrzeni przeznaczonej dla pieszych, rowerzystów czy użytkowników drogi.

Minimalna szerokość furtki ma wynosić 90 cm. Rozwiązanie to ma poprawić dostępność wejść i ułatwić korzystanie z nich osobom o ograniczonej sprawności ruchowej.

Co zmiany oznaczają dla kupujących nieruchomości?

Nowe wymagania mogą stopniowo podnosić standard techniczny nowego budownictwa. Dla nabywców oznacza to potencjalnie większy komfort akustyczny, lepszą dostępność, wyższy poziom bezpieczeństwa oraz większy udział rozwiązań związanych z produkcją energii ze źródeł odnawialnych.

Jednocześnie bardziej rygorystyczne wymagania mogą zwiększać koszty projektowania i ceny inwestycji. W dłuższej perspektywie mogą one jednak przełożyć się na niższe koszty eksploatacji oraz większą atrakcyjność nowoczesnych nieruchomości. Dla rynku deweloperskiego oznacza to konieczność uwzględnienia nowych standardów już na etapie planowania inwestycji.

Podsumowanie

Nowe wymagania techniczne mają podnieść standard bezpieczeństwa, komfortu i efektywności energetycznej nowych budynków. Najbardziej odczuwalne dla użytkowników mogą być zmiany dotyczące izolacyjności akustycznej, wind, fotowoltaiki oraz dostępności budynków i ich otoczenia. Przepisy nie będą działały wstecz, dlatego właściciele istniejących nieruchomości nie będą musieli ich automatycznie dostosowywać, o ile nie będą prowadzić przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania.