Umowa quoad usum - jak współwłaściciele dzielą się korzystaniem z działki lub domu?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• czym jest umowa quoad usum i jakie przepisy Kodeksu cywilnego ją regulują,
• czy do zawarcia umowy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli i co zrobić w razie braku porozumienia,
• czym różni się umowa quoad usum od zniesienia współwłasności i jakie skutki prawne wywołuje każda z tych instytucji.

Odsłuchaj artykuł:

Umowa quoad usum, czyli umowa o podział nieruchomości do korzystania, pozwala współwłaścicielom ustalić, kto korzysta z której części domu lub działki, bez zmiany wielkości udziałów i bez zniesienia współwłasności. Zawierają ją wszyscy współwłaściciele, a po ujawnieniu w księdze wieczystej wiąże także nabywcę udziału. Sprawdź, jak ją przygotować, jak rozliczać koszty i czym różni się od zniesienia współwłasności.

Na czym polega umowa quoad usum w świetle przepisów?

Umowa quoad usum wynika z art. 206 Kodeksu cywilnego. Domyślnie każdy współwłaściciel może współposiadać i korzystać z całej rzeczy w zakresie, jaki da się pogodzić z uprawnieniami pozostałych. Umowa to zmienia, bo przypisuje poszczególne części do wyłącznego użytku konkretnych osób. Najczęściej dotyczy to:

• przydomowych ogródków,
• pomieszczeń piwnicznych,
• indywidualnych miejsc postojowych,
• strychów i komórek,
• tarasów lub balkonów.

Umowa ma charakter obligacyjny. Według Sądu Najwyższego nie zmienia stosunków własnościowych, więc wielkość udziałów pozostaje taka sama, a każdy współwłaściciel nadal jest współwłaścicielem całej nieruchomości. Reguluje wyłącznie sposób korzystania, dlatego nie wymaga postępowania o zniesienie współwłasności.

Sposoby podziału nieruchomości między współwłaścicieli w praktyce

W praktyce współwłaściciele stosują podział terenowy, który wyznacza granice na działce, na przykład prywatny wjazd, ogródek czy strefę wypoczynku, albo podział budynkowy, który przypisuje poszczególne pomieszczenia lub całe kondygnacje. Oba warianty można łączyć.

Granice zapisz precyzyjnie, najlepiej z załączonym rzutem kondygnacji lub mapą działki, bo takie załączniki ograniczają ryzyko sporu o to, gdzie kończy się część jednego współwłaściciela. Podział nie musi odpowiadać wielkości udziałów. Współwłaściciel z udziałem 10% nie dostaje automatycznie 10% powierzchni do wyłącznego użytku, a proporcje ustalacie w umowie.

Czy podział quoad usum wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli?

Umowę muszą zawrzeć wszyscy współwłaściciele, a pominięcie któregokolwiek z nich czyni ją nieskuteczną wobec niego. Jeśli ktoś blokuje porozumienie, sposób korzystania może ustalić sąd. Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd wniosek o rozstrzygnięcie mogą złożyć współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 199 Kodeksu cywilnego), a sąd bierze pod uwagę cel czynności i interesy wszystkich współwłaścicieli.

Ustalony sposób korzystania, czy to w umowie, czy w orzeczeniu, obowiązuje do czasu zawarcia nowej umowy albo wydania nowego orzeczenia. Jednostronne wypowiedzenie umowy quoad usum nie jest możliwe, a zmiana sposobu korzystania przez sąd wymaga nowych istotnych okoliczności.

Jak sformalizować taką umowę między współwłaścicielami?

Kodeks cywilny nie narzuca formy, więc umowa może być ustna, pisemna, a nawet dorozumiana. Akt notarialny nie jest wymagany, ale warto zadbać o formę pisemną ze względów dowodowych. Jeśli chcesz ujawnić podział w księdze wieczystej, potrzebna jest forma pisemna z podpisami poświadczonymi notarialnie albo akt notarialny. Umowa powinna zawierać:

• dane wszystkich współwłaścicieli,
• numer księgi wieczystej nieruchomości,
• rozgraniczenie części do wyłącznego użytku od części wspólnych,
• zasady ponoszenia kosztów utrzymania i konserwacji wydzielonych części,
• załączony rzut kondygnacji lub mapę działki.

Dlaczego warto ujawnić umowę quoad usum w księdze wieczystej?

Zgodnie z art. 221 Kodeksu cywilnego umowa określająca sposób korzystania z rzeczy wspólnej wiąże także nabywcę udziału, o ile o niej wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. Wpis w dziale III księgi wieczystej rozstrzyga tę kwestię, bo informacja o podziale jest jawna dla każdego kupującego, a ujawnienie daje ochronę wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dzięki temu nie musisz renegocjować warunków przy sprzedaży udziału, a nowy współwłaściciel wchodzi w ustalony wcześniej układ.

Do wniosku dołączasz umowę w wymaganej formie, a opłata sądowa za wpis wynosi 200 zł, do czego dochodzą koszty notarialne. Wpis nie zmienia obligacyjnego charakteru umowy. Wzmacnia jedynie jej skuteczność wobec kolejnych właścicieli udziałów.

Rozliczanie ciężarów i pożytków przy podziale do korzystania

Domyślnie, zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego, pożytki i ciężary dzieli się między współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów. Podział quoad usum zmienia to w odniesieniu do wydzielonej części. Współwłaściciel, któremu przyznano ją do wyłącznego korzystania, samodzielnie ją posiada, czerpie z niej pożytki, na przykład czynsz z wynajmu, i ponosi koszty jej utrzymania, w tym media i bieżące naprawy. Nie musi wtedy rozliczać się z pozostałymi z każdego wydatku.

Wyjątkiem są części wspólne, których umowa nikomu nie przypisała. Koszty takich elementów, na przykład remontu dachu lub elewacji, nadal dzielicie według wielkości udziałów. Zapisz te zasady w umowie, żeby uniknąć sporów.

Quoad usum a zniesienie współwłasności: najważniejsze różnice

Obie instytucje porządkują relacje między współwłaścicielami, ale ich skutki są różne. Quoad usum reguluje sposób korzystania i nie zmienia udziałów, więc współwłasność trwa dalej. Zniesienie współwłasności kończy wspólnotę i prowadzi do powstania odrębnych własności. Umowa o podział do korzystania nie przesądza przy tym, w jaki sposób współwłasność zostanie zniesiona w przyszłości.

Quoad usum nie wymaga postępowania o zniesienie współwłasności ani wydzielania nowych działek. Zmiana ustaleń jest jednak możliwa tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli albo na podstawie nowego orzeczenia sądu.

Podsumowanie

Umowa quoad usum pozwala współwłaścicielom ustalić zasady korzystania z poszczególnych części wspólnej nieruchomości, np. ogródka, piwnicy, strychu czy miejsca postojowego, bez zmiany udziałów i znoszenia współwłasności. Dla bezpieczeństwa warto sporządzić ją na piśmie, precyzyjnie określić granice wydzielonych części oraz zasady rozliczania kosztów i pożytków. Ujawnienie umowy w księdze wieczystej może zwiększyć ochronę ustalonego sposobu korzystania w przypadku sprzedaży udziału.