Jak nowelizacja ustawy deweloperskiej zmieni rynek mieszkaniowy?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• dlaczego ustandaryzowane dane w portalu dane.gov.pl mają ułatwić klientom porównywanie cen i ofert mieszkań,
• jak zmienił się sposób przygotowywania klientów do zakupu nieruchomości i dlaczego coraz częściej pojawiają się oni w biurach sprzedaży z własną analizą rynku,
• dlaczego nowe przepisy nie muszą oznaczać automatycznego spadku cen mieszkań.

Odsłuchaj artykuł:

Transparentność cen na rynku pierwotnym przestaje być wyłącznie dobrą praktyką, a staje się standardem wymaganym prawem. Podpisana przez Prezydenta 7 sierpnia 2026 roku nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza obowiązek przekazywania informacji o ofertach deweloperów do portalu dane.gov.pl w jednolitym, ustandaryzowanym formacie. Z perspektywy klientów oznacza to łatwiejsze porównywanie mieszkań. Dla branży to kolejny etap zmiany, która w praktyce rozpoczęła się już wcześniej: kupujący mają coraz większy dostęp do danych i przychodzą do biur sprzedaży znacznie lepiej przygotowani.

Jawność cen to kierunek, od którego nie ma odwrotu

Już przepisy wprowadzone w 2025 roku zobowiązały deweloperów do publikowania informacji dotyczących m.in. cen oferowanych nieruchomości. Problem polegał na tym, że dane przekazywane do dane.gov.pl nie zawsze miały jednolitą strukturę. Ministerstwo Cyfryzacji przygotowało wprawdzie format umożliwiający ich automatyczny odczyt, jednak jego stosowanie nie było obowiązkowe.

Nowelizacja ma ten problem wyeliminować. Wszyscy deweloperzy będą zobowiązani do przekazywania danych według tego samego schematu, którego szczegóły określi rozporządzenie Ministra Cyfryzacji. Ma to umożliwić:

• łatwiejsze zestawianie ofert,
• porównywanie cen mieszkań,
• rozwój narzędzi analitycznych,
• rozwój porównywarek cen mieszkań.

Z perspektywy PROFIT Development sam kierunek zmian oceniamy pozytywnie. Od dawna publikujemy ceny mieszkań i jesteśmy zwolennikami transparentności. Klient powinien wiedzieć, ile kosztuje nieruchomość, którą rozważa, jeszcze zanim rozpocznie rozmowę ze sprzedawcą. Przy zakupie opiewającym często na kilkaset tysięcy czy ponad milion złotych dostęp do podstawowych informacji cenowych nie powinien być utrudniany.

Nowe przepisy wprowadzają przy tym realne konsekwencje za brak dostosowania się do wymogów. Nieprawidłowe udostępnianie danych może zostać potraktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, a sankcja może sięgnąć nawet 10 proc. rocznego obrotu przedsiębiorcy. Ustawa ma wejść w życie trzy miesiące po jej ogłoszeniu.

Klient przychodzi do dewelopera z własną analizą rynku

Najważniejsza zmiana nie zachodzi jednak w przepisach, lecz po stronie samych klientów. W ciągu ostatnich lat sposób poszukiwania mieszkania bardzo się zmienił.

Kupujący robią dziś naprawdę rozbudowany research. Porównują kilka, czasem kilkanaście inwestycji, sprawdzają:

• ceny za metr kwadratowy,
• historię zmian cen,
• dostępność konkretnych lokali,
• konkurencyjne inwestycje.

Do biura sprzedaży coraz częściej przychodzą już z listą konkurencyjnych inwestycji, screenami ofert i bardzo konkretnymi pytaniami.

Standaryzacja danych może ten proces jeszcze przyspieszyć. Jeżeli na podstawie publicznie dostępnych informacji będą powstawały coraz bardziej zaawansowane porównywarki, klient będzie mógł w kilka minut zestawić ceny dużej liczby mieszkań w interesującej go części miasta.

I to jest dobre zjawisko. Pod jednym warunkiem: że nie sprowadzimy wartości mieszkania wyłącznie do jednej liczby.

Cena za metr nie mówi wszystkiego

To moim zdaniem najważniejsze wyzwanie związane z coraz łatwiejszym porównywaniem ofert. Mieszkanie kosztujące 13 tys. zł za metr kwadratowy nie musi być automatycznie korzystniejszym zakupem niż lokal kosztujący 14 tys. zł. Cena nieruchomości jest wynikiem całego zestawu zmiennych, których nie zobaczymy w prostej tabeli. Nie możemy stawiać obok siebie np. Osiedla Hemara dla rodzin z dziećmi realizowanej na Białołęce do Inwestycji Goździków na Marysinie Wawerskim, które jest idealne jako mieszkanie na start, ale bardzo dobrze skomunikowane.

Znaczenie ma lokalizacja, a wraz z nią koszt pozyskania gruntu. Ważne są komunikacja, infrastruktura, szkoły i przedszkola, dostęp do usług, dróg czy terenów zielonych. Do tego dochodzą architektura, standard części wspólnych, rozwiązania technologiczne, zagospodarowanie terenu oraz sam układ mieszkania.

Dwa lokale o identycznym metrażu mogą oferować zupełnie inną funkcjonalność. W jednym kilka metrów powierzchni zajmie komunikacja, w drugim niemal całą przestrzeń uda się efektywnie wykorzystać. Jeden projekt może powstawać w miejscu, w którym infrastruktura jest już rozwinięta, inny dopiero czeka na rozwój otoczenia. Dlatego większa dostępność danych jest ogromną wartością, ale powinna być początkiem analizy, a nie jej końcem.

Zmieni się rozmowa o rabatach

Pełna transparentność wpływa też na sposób prowadzenia sprzedaży. Zespoły sprzedażowe muszą znać nie tylko własną aktualną ofertę, ale również bardzo dobrze rozumieć sytuację na lokalnym rynku, ponieważ dokładnie tę samą wiedzę ma coraz częściej klient.

Do tego dochodzą obowiązki dotyczące historii cen, w tym prezentowania najniższej ceny obowiązującej w okresie 30 dni przed wprowadzeniem obniżki. W praktyce znacznie ogranicza to przestrzeń do konstruowania promocji opartych na wcześniejszym podnoszeniu ceny tylko po to, aby później pokazać atrakcyjny rabat.

W PROFIT Development (jak i zakładam w innych firmach) nie oznacza to końca negocjacji. One nadal będą częścią rynku mieszkaniowego. Zmieni się natomiast ich charakter. Klient, który zna ceny wszystkich porównywalnych inwestycji w okolicy, znacznie lepiej wie:

• czy dana oferta rzeczywiście jest atrakcyjna,
• gdzie znajduje się realny poziom cenowy rynku,
• jaki może być potencjalny sufit negocjacyjny.

Dobra inwestycja będzie musiała obronić swoją cenę

W dłuższej perspektywie widzimy w nowych regulacjach jeszcze jeden pozytywny efekt. Im łatwiej będzie porównać ceny, tym trudniej będzie konkurować samą komunikacją marketingową. Oczywiście cena pozostanie jednym z najważniejszych kryteriów zakupu. Szczególnie w przypadku pierwszych mieszkań każdy tysiąc złotych ma znaczenie. Ale jeżeli klient zobaczy obok siebie kilkanaście ofert w podobnym przedziale cenowym, zacznie jeszcze dokładniej analizować to, co właściwie otrzymuje za daną cenę.

I tutaj wracamy do jakości architektury, funkcjonalności rzutu, standardu wykonania, lokalizacji, infrastruktury, terenów wspólnych czy doświadczenia dewelopera. Paradoksalnie więc regulacja dotycząca przede wszystkim cen może sprawić, że na rynku jeszcze większego znaczenia nabiorą elementy pozacenowe. A w przypadku działań marketingowych, to jakich mieszkanie będzie pokazane: od wizualizacji 3D, galerii zdjęć z postępami budowy, wirtualne spacery itd.

Transparentność może profesjonalizować cały rynek

Nie spodziewamy się, że sama nowelizacja spowoduje nagłe obniżenie cen mieszkań. Ceny wynikają z kosztów gruntów, wykonawstwa, finansowania, wymogów technicznych oraz sytuacji popytowo-podażowej i żadna baza danych tych fundamentów nie zmieni. Może natomiast uporządkować sposób, w jaki o cenach rozmawiamy. Jednolity format danych ogranicza możliwość sztucznego kreowania promocji, zwiększa porównywalność ofert i daje klientowi mocniejszą pozycję informacyjną. Dla firm, które już wcześniej prowadziły transparentną politykę cenową, będzie to przede wszystkim dostosowanie techniczne do nowych zasad.

Dla całej branży może być natomiast impulsem do zdrowej konkurencji. Jeżeli ceny są jawne i łatwe do porównania, trzeba znacznie wyraźniej pokazać, dlaczego konkretny projekt jest wart swojej ceny.

I właśnie w tym widzę największą wartość nowych przepisów. Rynek pierwotny powinien konkurować nie tym, kto lepiej ukryje cenę albo stworzy bardziej spektakularny rabat, ale jakością produktu, lokalizacją, funkcjonalnością i doświadczeniem, jakie oferuje klientowi przez cały proces zakupu mieszkania.

Podsumowanie

Nowelizacja ustawy deweloperskiej ma zwiększyć transparentność i porównywalność cen mieszkań, dając kupującym łatwiejszy dostęp do uporządkowanych informacji o ofertach. Dla klientów oznacza to większe możliwości samodzielnej analizy rynku, natomiast dla deweloperów – konieczność jeszcze wyraźniejszego uzasadniania wartości oferowanych nieruchomości.