Jak zmienia się rynek mieszkaniowy w Warszawie? Mniejsza sprzedaż, większa podaż i wzrost inwestycji w najem instytucjonalny

Data publikacji: 2025-05-23, data aktualizacji: 2025-06-24
Urszula Pindelska

Specjalistka Tabelaofert.pl

Jakie wyzwania i szanse kształtują warszawski rynek mieszkaniowy w 2025 roku?

Rok 2025 przynosi znaczące zmiany na rynku mieszkaniowym w Warszawie. Choć w pierwszym kwartale odnotowano niewielki wzrost sprzedaży nowych mieszkań (o 2,4% względem końcówki 2024 roku), uwagę zwraca przede wszystkim rosnąca liczba dostępnych lokali. Według danych CBRE, podaż mieszkań systematycznie się zwiększa, co – w połączeniu z obniżką stóp procentowych – może wpłynąć na ożywienie rynku w drugiej połowie roku. Jednocześnie dynamicznie rozwija się sektor wynajmu instytucjonalnego, do którego deweloperzy kierują coraz większe nakłady.


Jak zmienia się rynek mieszkaniowy w Warszawie? Mniejsza sprzedaż, większa podaż i wzrost inwestycji w najem instytucjonalny

Czy sprzedaż mieszkań w Warszawie odbudowuje się po spowolnieniu?

W pierwszym kwartale 2025 roku sprzedano 3 070 nowych mieszkań w Warszawie – o 19% więcej niż w trzecim kwartale 2024 roku, który przyniósł najniższy wynik w ostatnich latach. Mimo tego wzrostu, liczba transakcji nadal pozostaje poniżej średniej z ostatniego pięciolecia (ok. 4 100 mieszkań kwartalnie). Niska aktywność zakupowa to efekt utrzymujących się wysokich cen ofertowych oraz ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych.

Dlaczego rosnąca podaż mieszkań może zmienić sytuację nabywców?

Jak pokazują dane CBRE i Tabelaofert.pl, na koniec pierwszego kwartału 2025 roku liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży wzrosła do 16 070 lokali. To dobra wiadomość dla potencjalnych nabywców – większy wybór może przełożyć się na korzystniejsze warunki zakupu. Dla deweloperów oznacza to jednak dłuższy cykl sprzedaży, konieczność stosowania promocji i większą elastyczność cenową.

Jak zmieniają się ceny mieszkań w Warszawie?

Średnia cena ofertowa nowych mieszkań na koniec pierwszego kwartału 2025 roku wyniosła 18 188 zł za mkw., co oznacza wzrost o 5,3% r/r. Lokale, które faktycznie znalazły nabywców, były sprzedawane średnio po 17 497 zł za mkw. Jeszcze wyższy poziom – 19 444 zł za mkw. – osiągnęły mieszkania wprowadzone na rynek po raz pierwszy, co potwierdza dalszą presję cenową, mimo ograniczonego popytu.

Czy niższe stopy procentowe ożywią rynek mieszkaniowy?

Majowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp procentowych może stanowić impuls do zwiększenia aktywności zakupowej. Spadek wskaźnika WIBOR, odczuwalny już przed zmianą polityki monetarnej, wpływa na obniżenie rat kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. To z kolei poprawia zdolność kredytową części klientów i może zwiększyć zainteresowanie zakupem mieszkań.

Jakie znaczenie ma rozwój rynku wynajmu instytucjonalnego?

Odpowiedzią na ograniczony popyt i rosnące ceny zakupu mieszkań jest intensyfikacja inwestycji w sektorze PRS. Tylko w pierwszym kwartale 2025 roku uruchomiono wynajem 2 240 lokali w ramach siedmiu nowych projektów. W skali całego roku planowane jest wprowadzenie ponad 8 200 mieszkań na wynajem, choć część z nich trafi na rynek dopiero w 2026 roku. To wyraźny sygnał, że wynajem instytucjonalny staje się jednym z głównych kierunków rozwoju rynku mieszkaniowego w stolicy.


Polecane ogłoszenia:

Viva Piast Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 5 to kolejny etap osiedla usytuowanego w Mistrzejowicach, którego głównym celem jest stworzenie przyjaznego i harmonijnego otoczenia dla...

19. Dzielnica V etap Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa/Przyokopowa

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i... 19. Dzielnica to nowa część miasta, rozwijająca się w centrum Warszawy, tuż obok stacji metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła komunikacyjnego przy...

Apartamenty Przy Agorze 6 Warszawa Bielany (Wrzeciono)
ul. Przy Agorze 6

Wyjątkowa lokalizacja w sercu Bielan, w bliskim sąsiedztwie Lasu Bielańskiego, pełnej infrastruktury miejskiej – licznych żłobków, przedszkoli...Apartamenty Przy Agorze 6 to najnowsza propozycja mieszkaniowa od dewelopera Home Invest. Wyjątkowo atrakcyjny i elegancki budynek powstanie w...

Viva Piast 6 Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 6 to kolejny etap popularnego osiedla w krakowskich Mistrzejowicach, zaprojektowanego z myślą o stworzeniu przyjaznej i harmonijnej...

Warszawski Świt Warszawa Targówek (Bródno)
ul. Warszawski Świt 5

Warszawski Świt to nowy punkt na mapie prawobrzeżnej Warszawy – jednocześnie blisko centrum.  Doskonale rozwinięta komunikacja miejska umożliwia...Świt daje początek każdemu dniu. To czas pobudki nie pozbawionej zapału do działania i stawiania czoła kolejnym wyzwaniom. Poczuj Warszawski Świt!...

Apartamenty Oszmiańska II Warszawa Targówek
ul. Oszmiańska 20, 22

Starannie zaprojektowane dwa budynki zlokalizowane na pograniczu Targówka i Pragi Północ, niedaleko nowej stacji metra Targówek Mieszkaniowy....Apartamenty Oszmiańska to nowa inwestycja w Warszawie, zlokalizowana na pograniczu Targówka i Pragi Północ przy ul. Oszmiańskiej 20. Zaledwie 5...

19. Dzielnica - lokale użytkowe Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa 43a lok. U1

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i...INFORMACJE O INWESTYCJI Największe, nowe osiedle w centrum miasta Doskonała lokalizacja – obok stacji II linii metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła...

Andromeda Rotmanka
ul. Bajki
W zacisznym, otoczonym zielonymi terenami, zakątku powstaje kameralne osiedle Andromeda. Inwestycja znajduje się przy ul. Bajki w Rotmance, obok...
Rezydencja Chabrowa Lublin Sławin
ul. Chabrowa 2
Willa Developer Chabrowa Sp. z o.o. Sp.k rozpoczęła realizację nowej inwestycji „Rezydencja Chabrowa”, polegającej na budowie 2 budynków...
Parkowa 3 Niechorze
ul. Parkowa 3
Silamar Niechorze Parkowa 3 to inwestycja położona w najatrakcyjniejszej części Niechorza.W ofercie dostępnych jest 36 całorocznych apartamentów...
Wiśniowe Wzgórza Wiśniówka
Dąbrowa-Osiedle 47
Na obszarze 25 000 m², naturalnie blisko Kielc, powstaje kameralne osiedle "Wiśniowe Wzgórze", niespełna kilkadziesiąt mieszkań budowanych na bazie...
Oliwska Vita Warszawa Targówek (Bródno)
ul. Oliwska 5c
Lokalizacja Oliwska Vita to nowy projekt na mieszkaniowej mapie Warszawy, który firma deweloperska Develia realizuje w dynamicznie zmieniającej...
Zobacz wszystkie ›