Właściciel lokalu nie może sam wyrzucić najemcy po zakończeniu umowy. Musi wystąpić do sądu o eksmisję
– Wynająłem na czas oznaczony lokal użytkowy innemu przedsiębiorcy. Czas ten już upłynął, a najemca mimo wezwań odmawia opuszczenia lokalu i płaci czynsz w dotychczasowej wysokości. Czy rzeczywiście z tego powodu, jak twierdzi, umowa uległa przedłużeniu? Czy mam prawo sam usunąć jego rzeczy z lokalu, zmienić zamki i pozbyć się najemcy? – pyta czytelnik DOBREJ FIRMY.
Odpowiedź na oba pytania brzmi: nie. Wprawdzie w myśl art. 674 kodeksu cywilnego, jeśli po upływie terminu umowy najmu najemca nadal używa lokalu za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Skoro jednak najemca był wzywany do opuszczenia lokalu, nie może być mowy o zgodzie, a więc i przedłużeniu umowy. Nie zmienia tej oceny to, że były najemca nadal płaci czynsz, a wynajmujący tę rekompensatę od niego przyjmuje.
Jeśli umowa najmu wygasła, a najemca wbrew obowiązkowi nie opróżnia lokalu, właścicielowi należy się od niego odszkodowanie (por. wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2006 r., IV CK 400/05). Podstawą prawną takiego odszkodowania jest art. 471 k.c. zobowiązujący kontrahentów do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy. Właścicielowi lokalu należy się odszkodowanie za wszystkie poniesione szkody, zwłaszcza za utratę czynszu najmu, jaki mógłby uzyskać, albo dochodów, jakie mógłby osiągnąć, korzystając z lokalu. Roszczenie wynajmującego o takie odszkodowanie przedawnia się z upływem dziesięciu lat, a jeśli jest to umowa związana z prowadzeniem działalności gospodarczej, czyli w stosunkach między przedsiębiorcami – z upływem trzech lat.
Nie jest dopuszczalne usunięcie wbrew woli byłego najemcy jego rzeczy z lokalu czy usunięcie go w inny sposób. Także właściciela obowiązuje generalny, bezwzględny zakaz samowolnego naruszania cudzego posiadania, choćby posiadanie nieruchomości będącej jego własnością nie miało oparcia w tytule prawnym i posiadacz działał w złej wierze.
Właściciel może zastosować obronę konieczną tylko w razie nagłego wdarcia się intruza do lokalu czy nieruchomości. Musi to być natychmiastowa obrona przed samowolnym bezprawnym działaniem. Może też, dla przywrócenia stanu poprzedniego, stosować tzw. samopomoc po samowolnym pozbawieniu go posiadania. Nie wolno mu jednak używać przemocy – stosować siły wobec ludzi. W ten sposób można się pozbyć dzikiego lokatora, ale raczej nie byłego najemcy. Więcej, to on może zastosować samopomoc, broniąc się przed usunięciem z lokalu.
Jeśli właściciel chce być w zgodzie z prawem, a nie uda mu się pozbyć byłego najemcy polubownie, musi – niestety – wystąpić do sądu o jego eksmisję. Wolno mu się też domagać przed sądem odszkodowania za szkody wyrządzone nienależytym wykonaniem umowy, tj. wskutek zajmowania lokalu mimo wygaśnięcia najmu. Koszty takich spraw obciążają eksmitowanego. Dotyczy to także kosztów przymusowego usunięcia z lokum przez komornika sądowego.
Postawa prawna:
- art. 222, 342, 471, 647 kodeksu cywilnego
