Zakup dodatkowych nieruchomości, takich jak garaż, miejsce postojowe czy komórka lokatorska, w ramach kredytu hipotecznego jest możliwy, ale wiąże się z określonymi wymaganiami stawianymi przez banki. W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że kredyt hipoteczny jest udzielany wyłącznie wtedy, gdy zakup tych nieruchomości jest ściśle powiązany z nabyciem lokalu mieszkalnego. Zatem finansowanie zakupu garażu, miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej w ramach kredytu mieszkaniowego jest możliwe tylko wtedy, gdy te nieruchomości są traktowane jako część kompleksu mieszkaniowego.
Banki mogą zaakceptować taką transakcję, jeśli nieruchomości dodatkowe będą ujęte w księdze wieczystej lokalu mieszkalnego jako pomieszczenia przynależne. Alternatywnie, możliwe jest również wpisanie tych nieruchomości jako udziału w odrębnej nieruchomości, np. garażu wielostanowiskowym. Warto pamiętać, że takie rozwiązanie może obejmować zarówno przypadki, gdy nieruchomość dodatkowa jest wymieniona w tej samej księdze wieczystej co mieszkanie, jak i wtedy, gdy znajduje się ona w osobnej księdze wieczystej, co wiąże się z koniecznością ustanowienia hipoteki łącznej.
Jakie różnice występują w przypadku rynku pierwotnego i wtórnego?
Kiedy mówimy o rynku pierwotnym, banki stawiają określone wymagania dotyczące zapisu w umowie z deweloperem. Zakup miejsca postojowego, garażu czy komórki lokatorskiej musi być jednoznacznie określony w umowie zawartej z deweloperem lub, w zależności od wewnętrznych regulacji dewelopera, w osobnej umowie realizacyjnej. Istotne jest, aby w akcie notarialnym, który będzie dokumentował sprzedaż mieszkania, widniały także nieruchomości dodatkowe, czyli miejsce postojowe, garaż lub komórka lokatorska.
W przypadku rynku wtórnego sytuacja wygląda nieco inaczej. Banki wymagają, aby miejsce postojowe lub garaż było wpisane w odpowiednią księgę wieczystą, a jego fizyczne położenie było dokładnie opisane w akcie notarialnym. Należy także zadbać o to, aby w księdze wieczystej określone zostało, że z miejsca postojowego mogą korzystać wyłącznie właściciele danego lokalu mieszkalnego. Tego typu zapisy pozwalają na uznanie nieruchomości dodatkowej za integralną część kredytowanej nieruchomości, co umożliwia jej sfinansowanie w ramach jednego kredytu hipotecznego.
Jakie są zasady ustalania zabezpieczenia kredytu hipotecznego?
Zabezpieczenie kredytu hipotecznego jest kluczowym elementem przy udzielaniu finansowania. Jeśli nieruchomość dodatkowa, taka jak garaż, miejsce postojowe czy komórka lokatorska, znajduje się w osobnej księdze wieczystej, banki mogą ustanowić hipotekę łączną, obejmującą zarówno lokal mieszkalny, jak i nieruchomość dodatkową. Takie rozwiązanie pozwala na zabezpieczenie całego kredytu hipotecznego, co jest istotne z perspektywy banku, który ocenia ryzyko związane z udzieleniem kredytu.
W przypadku, gdy nieruchomości dodatkowe znajdują się w tej samej księdze wieczystej co mieszkanie, zabezpieczenie kredytu jest prostsze, ponieważ cała transakcja może zostać zabezpieczona na jednej hipotece. W takim przypadku bank traktuje zarówno mieszkanie, jak i miejsce postojowe, garaż czy komórkę lokatorską jako jedną całość, co upraszcza proces ustanawiania zabezpieczenia.
Jak wpływa to na wysokość wkładu własnego?
Przy zakupie mieszkania razem z garażem, miejscem postojowym czy komórką lokatorską, całkowita wartość kredytowanej nieruchomości zostaje powiększona o wartość nieruchomości dodatkowej. W praktyce oznacza to, że banki liczą wysokość wkładu własnego na podstawie łącznej wartości obu tych nieruchomości. Oznacza to również, że kredytobiorca może być zobowiązany do wniesienia wyższego wkładu własnego, ponieważ bank bierze pod uwagę pełną kwotę zakupu, w tym zarówno mieszkanie, jak i nieruchomość dodatkową.
Warto zauważyć, że sposób liczenia wartości kredytowanej nieruchomości może się różnić w zależności od tego, czy garaż lub miejsce postojowe jest wliczane do całkowitej powierzchni mieszkania. Jeśli garaż lub miejsce postojowe stanowią osobną nieruchomość, banki mogą obniżyć średnią cenę metra kwadratowego samego mieszkania, co wpłynie na ostateczną wysokość kredytu oraz wymagany wkład własny.
Jakie czynniki warto uwzględnić przed złożeniem wniosku kredytowego?
Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania wraz z garażem, miejscem postojowym czy komórką lokatorską, kredytobiorca powinien dokładnie zapoznać się z wymaganiami banku oraz upewnić się, że wszystkie nieruchomości są odpowiednio ujęte w aktach notarialnych oraz księgach wieczystych. Warto również zwrócić uwagę na wpływ zakupu dodatkowej nieruchomości na wysokość wkładu własnego, który może zostać obliczony na podstawie łącznej wartości mieszkania i dodatkowych nieruchomości. Aby uniknąć komplikacji, warto skonsultować się z doradcą kredytowym, który pomoże wybrać najbardziej korzystne rozwiązanie oraz ułatwi cały proces kredytowy.
