Czy zawsze banki sfinansują zakup garażu, miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej tak samo korzystnym kredytem hipotecznym, jaki udzielają na mieszkanie? Wszystko zależy od umowy ze sprzedającym nieruchomość
Zasadą jest, iż taki zakup musi się odbyć wspólnie z zakupem lokalu mieszkalnego. W przypadku inwestycji na rynku pierwotnym warunkiem sfinansowania kredytem mieszkaniowym garażu, miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej jest umieszczenie ich w umowie zawartej z deweloperem lub – w zależności od zasad stosowanych przez firmę deweloperską – w osobnej umowie realizacyjnej.
Na pierwotnym
Zakup ten może się odbywać w różnych formach, np.: miejsce postojowe i komórka lokatorska wpisane są jako pomieszczenia przynależne w księdze wieczystej lokalu mieszkalnego lub wpisane są jako udział w odrębnej nieruchomości (garażu wielostanowiskowym). Udział można nabyć w jednym akcie notarialnym kupna lokalu mieszkalnego lub odrębnie dla lokalu i odrębnie dla lokalu użytkowego-garażu.
Jak twierdzi Małgorzata Matyjas z Wydziału Planów Finansowych MultiBanku, możliwość sfinansowania takiego zakupu łącznie jednym kredytem zależy od tego, jakie prawo będzie przysługiwać do garażu, miejsca postojowego czy komórki po sfinalizowaniu transakcji. Dlatego warto o tym pomyśleć już w trakcie negocjowania zapisów umowy przedwstępnej, a później umowy przenoszącej własność. Dla banku ma to znaczenie ze względu na możliwość ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości.
Z kolei w Deutsche Bank PBC można sfinansować kredytem hipotecznym garaż, miejsce postojowe czy komórkę lokatorską, pod warunkiem że jest to powiązane z zakupem nieruchomości mieszkalnej.
– Nie ma znaczenia, czy tego typu transakcja dokonywana jest na rynku wtórnym czy pierwotnym. Zakup nieruchomości „dodatkowych” można sfinansować w ramach jednego kredytu, wspólnie z podstawowym przedmiotem kredytowania – mieszkaniem lub domem – mówi Agnieszka Pilarek z Deutsche Bank PBC.
Nieruchomość „dodatkowa” nie musi być wpisana w tej samej księdze wieczystej co lokal mieszkalny, ponieważ w takim przypadku jako zabezpieczenie można przyjąć obie nieruchomości, ustanawiając na ich księgach hipotekę łączną. Jeżeli natomiast mamy do czynienia z jedną księgą wieczystą, np. dla wszystkich miejsc postojowych czy garaży, wówczas zabezpieczenie ustalane jest na podstawie udziału w nieruchomości wspólnej.
Na wtórnym
W przypadku inwestycji na rynku wtórnym sfinansowanie garażu, miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej tym kredytem mieszkaniowym będzie możliwe, jeżeli nieruchomości te zostaną wpisane do aktu notarialnego.
– W przypadku kredytów przeznaczonych na zakup nieruchomości na rynku wtórnym, w księdze wieczystej, w której opisane jest miejsce postojowe, powinno być podane jego fizyczne położenie z zaznaczeniem, iż mogą z niego korzystać wyłącznie właściciele danego lokalu. Bank akceptuje sytuacje, w których miejsce postojowe lub garaż ujęte jest w odrębnej niż lokal mieszkalny księdze wieczystej. W takim wypadku jako docelowe zabezpieczenie kredytu wskazywana jest hipoteka łączna – mówi Anna Fogtman z Zespołu Rozwoju Kredytów Hipotecznych w Fortis Banku Polska.
W przypadku finansowania kredytem hipotecznym zakupu nieruchomości wraz z pomieszczeniem przynależnym bądź miejscem postojowym, wartość kredytowanej nieruchomości to suma ceny lokalu i nabywanego wraz z nim pomieszczenia przynależnego.
– Z tego względu wysokość wkładu własnego liczona jest w odniesieniu do tej sumy – mówi Agnieszka Matycz, kierownik Wydziału Departamentu Kredytów Mieszkaniowych Dominet Banku.
Warto wiedzieć
Garaż a „Rodzina na swoim”
W przypadku, gdy kredytobiorca chce skorzystać z kredytu w ramach programu „Rodzina na swoim”, aby uzyskać finansowanie także na garaż, z umowy zawartej z deweloperem musi jednoznacznie wynikać, że przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny wraz z garażem, a cena zakupu lokalu mieszkalnego zawiera całkowity koszt tych nieruchomości.
W zależności od rodzaju garażu (miejsce postojowe czy zamknięty odrębny garaż) wzrośnie lub spadnie średnia cena mkw. mieszkania (kwalifikująca lokal do dopłat z budżetu państwa).
Jeśli kupimy mieszkanie wraz z miejscem postojowym, musimy łączną kwotę zapłaconą deweloperowi podzielić przez liczbę metrów kwadratowych samego mieszkania, co w rzeczywistości zawyży nam średnią cenę mkw. lokalu.
Jeżeli garaż stanowi odrębne zamknięte pomieszczenie, wówczas jego zakup obniża nam cenę metra kupionej nieruchomości – w tym przypadku kwotę dzielimy przez metraż, jaki mają w sumie mieszkanie i garaż.
Kiedy garaż jest odrębną nieruchomością, wyodrębnioną z budynku, i jest kupiony na podstawie drugiego aktu notarialnego, wtedy kwota za garaż czy stanowisko postojowe nie będzie elementem ceny związanej z lokalem mieszkalnym.
