Wyzwania związane z najmem krótkoterminowym: Regulacje, restrykcje i ich konsekwencje

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jak rozwój najmu krótkoterminowego wpływa na miejską przestrzeń i lokalne rynki nieruchomość,
• jakie są skutki wdrażania regulacji najmu krótkoterminowego w różnych miastach na świecie,
• jakie wyzwania stwarzają ograniczenia wprowadzane w Polsce i na świecie.

Odsłuchaj artykuł:

AAnaliza rynku najmu krótkoterminowego wskazuje na szybki rozwój tego segmentu w Polsce. Z danych wynika, że nasz kraj znalazł się w pierwszej dziesiątce europejskich państw pod względem liczby obiektów oferujących wynajem krótkoterminowy. Choć do takich liderów jak Hiszpania czy Włochy jeszcze nam daleko, to dynamika wzrostu pokazuje istotne zmiany w krajowej przestrzeni miejskiej. Eksperci rynku nieruchomości podkreślają, że tego typu działalność nie tylko ogranicza dostępność mieszkań, ale również zmienia charakter miast. Na przykład w obszarach intensywnie wykorzystywanych na wynajem krótkoterminowy spada zapotrzebowanie na tradycyjne usługi, takie jak przedszkola, szkoły czy sklepy spożywcze. Z kolei rośnie popyt na restauracje czy usługi turystyczne, co prowadzi do wypierania stałych mieszkańców i wpływa na ceny nieruchomości.

Zmiany te powodują, że w wielu miastach pojawia się zjawisko gentryfikacji, gdzie mieszkańcy, którzy nie są zainteresowani wynajmem krótkoterminowym, zostają zmuszeni do przeprowadzki w mniej atrakcyjne lokalizacje. Jednocześnie ceny nieruchomości w tych obszarach zaczynają rosnąć, co odstrasza nowych najemców długoterminowych. W rezultacie, rozwój najmu krótkoterminowego może prowadzić do pogłębiania nierówności społecznych i przekształcania tradycyjnych dzielnic mieszkaniowych w obszary usługowe, skierowane głównie do turystów.

Jakie są skutki wdrażania regulacji najmu krótkoterminowego w różnych miastach na świecie?

Wielu europejskich i amerykańskich miastach, takich jak Barcelona, Berlin czy Nowy Jork, wdrożono różnorodne regulacje mające na celu ograniczenie rozwoju najmu krótkoterminowego. Z doświadczeń tych miast wynika, że wprowadzenie restrykcji nie zawsze przynosi oczekiwane efekty. W Barcelonie, po wdrożeniu systemu licencyjnego z ograniczoną liczbą licencji, średnie ceny zakwaterowania w hotelach wzrosły z 115 euro za dobę w 2014 roku do 211 euro w 2024 roku. W Nowym Jorku, po wprowadzeniu zakazu wynajmu krótkoterminowego we wrześniu 2023 roku, ceny wynajmu długoterminowego wciąż rosły, osiągając wzrost o 3,4 proc. do sierpnia 2024 roku.

Mimo że te regulacje miały na celu poprawę sytuacji na rynku wynajmu długoterminowego, w praktyce spowodowały rozwój tzw. szarej strefy. Właściciele apartamentów wynajmujących na krótki okres zaczęli omijać oficjalne platformy rezerwacyjne, szukając gości za pośrednictwem nielegalnych kanałów, takich jak grupy na Facebooku. Dodatkowo, w miastach, które nie wprowadziły restrykcji, takich jak New Jersey, obserwuje się rozwój rynku najmu krótkoterminowego, który pozostaje poza regulacjami, co sprawia, że ceny wynajmu krótkoterminowego i hoteli wciąż rosną.

Jakie wyzwania stwarzają ograniczenia wprowadzane w Polsce i na świecie?

W Polsce, podobnie jak w wielu innych krajach, kwestie związane z najmem krótkoterminowym budzą kontrowersje i wywołują obawy o jego skutki dla rynku nieruchomości oraz jakości życia mieszkańców. Wiceminister Piotr Borys zapowiedział, że Ministerstwo Sportu i Turystyki rozważa wprowadzenie narzędzi pozwalających gminom na ograniczenie skali tego typu działalności. Samorządy, szczególnie w miastach takich jak Kraków, zwracają się z postulatem o możliwość regulowania liczby dni, w których lokal może być wynajmowany na krótki okres, co pozwoliłoby kontrolować nadmierne zagęszczenie ofert najmu w określonych rejonach.

Mimo to, eksperci przestrzegają przed zbyt pochopnymi i restrykcyjnymi rozwiązaniami. Zbyt drastyczne ograniczenia mogą prowadzić do niepożądanych efektów, takich jak rozwój rynku szarej strefy, z którym już teraz zmaga się wiele miast. Wprowadzenie takich ograniczeń, jak licencjonowanie wynajmujących, może wpłynąć na wzrost nielegalnego rynku wynajmu, w którym osoby wynajmujące unikają płacenia podatków i przestrzegania obowiązujących norm. Jednocześnie wprowadzenie restrykcji może nie przynieść oczekiwanego obniżenia cen wynajmu, a jedynie pogłębić problem wysokich kosztów noclegów w miastach.

Jakie podejście do regulacji najmu krótkoterminowego proponuje polski rząd?

Rząd polski, mimo że dostrzega problemy związane z rosnącą liczbą obiektów wynajmowanych na doby, podchodzi do kwestii regulacji z dużą ostrożnością. Ministerstwo Sportu i Turystyki planuje wprowadzenie rejestru wynajmujących, co pozwoli gminom na dokładne monitorowanie liczby lokali wynajmowanych na krótkie okresy. Wiceminister Borys zapowiedział, że samorządy będą miały możliwość wprowadzenia ograniczeń w obszarach, gdzie wynajem krótkoterminowy przekroczy pewien próg, na przykład na Starym Mieście w Krakowie.

Przed podjęciem decyzji o dalszych regulacjach ministerstwo chce przeprowadzić konsultacje z samorządami, aby wypracować rozwiązania, które będą uwzględniały specyfikę różnych miast. Zgodnie z planem, gminy, dysponując danymi z rejestru, będą mogły wprowadzić ograniczenia dotyczące liczby dni wynajmu w danym roku, co pozwoli na zachowanie równowagi między potrzebami turystów a interesami mieszkańców miast.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy w Polsce rozwija się w szybkim tempie, a nasz kraj wkrótce znajdzie się w czołówce europejskich liderów tego segmentu. Chociaż sektor ten wnosi wiele korzyści ekonomicznych, takich jak zwiększenie atrakcyjności turystycznej miast, ma także negatywne skutki społeczne i przestrzenne, które coraz bardziej zyskują na znaczeniu. W odpowiedzi na te wyzwania, w wielu miastach na całym świecie, w tym również w Polsce, wprowadza się regulacje mające na celu kontrolowanie tego rynku. Jednak eksperci ostrzegają przed nadmiernymi ograniczeniami, które mogą prowadzić do wzrostu szarej strefy oraz dalszego podwyższania cen, co w ostateczności może przynieść odwrotny skutek od zamierzonego. W związku z tym kluczowe będzie opracowanie przemyślanej polityki, uwzględniającej specyfikę lokalnych rynków.