Kredyt na budowę domu - jak go dostać i jak bank wypłaca pieniądze w transzach?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt na budowę domu,
• jakie dokumenty należy przygotować do wniosku kredytowego,
• jak rozliczyć kredyt po zakończeniu budowy i kiedy rozpocząć spłatę pełnych rat.

Odsłuchaj artykuł:

Aby dostać kredyt na budowę domu, potrzebujesz stabilnych dochodów, wkładu własnego (najczęściej 20%, a w niektórych bankach 10%) oraz kompletu dokumentów z pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem, projektem i kosztorysem. Bank nie wypłaca całej kwoty naraz, tylko w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Sprawdź, jak wygląda cała droga od wniosku do rozliczenia kredytu.

Co trzeba spełnić, aby dostać kredyt na budowę domu?

Bank ocenia Twoją zdolność kredytową na podstawie dochodów netto, regularności wpływów na konto, aktualnych zobowiązań, historii w rejestrach kredytowych oraz formy i stabilności zatrudnienia. Najkorzystniejsza jest umowa o pracę na czas nieokreślony, a osoby prowadzące działalność są zwykle oceniane na podstawie 12, a czasem 24 miesięcy dochodów.

Drugim warunkiem jest wkład własny. Zgodnie z Rekomendacją S wskaźnik LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, nie powinien zasadniczo przekraczać 80%, więc banki najczęściej wymagają 20% wkładu. Część z nich zejdzie do 10%, ale wtedy dolicza ubezpieczenie niskiego wkładu. Wkład może stanowić działka budowlana, jeśli ma odpowiednią wartość i czysty stan prawny, a także udokumentowane prace i materiały. Przy kredycie 600 000 zł i zabezpieczeniu wartym 900 000 zł LTV wynosi około 67%. Zabezpieczeniem spłaty jest hipoteka wpisana do księgi wieczystej.

Wymagane dokumenty: od pozwolenia na budowę po kosztorys

Bank sprawdza nie tylko Twoją zdolność kredytową, ale także realność kosztów i przyszłą wartość domu. Do wniosku przygotuj:

• pozwolenie na budowę albo skuteczne zgłoszenie budowy,
• projekt budowlany,
• kosztorys na formularzu banku, na którym opiera się podział kredytu na transze,
• harmonogram prac z terminami kolejnych etapów,
• operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę,
• dokumenty działki, czyli odpis z księgi wieczystej, dokument własności oraz wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• dziennik budowy, jeśli już go prowadzisz.

W kosztorysie uwzględnij etapy, materiały, robociznę, kwoty brutto oraz podział na środki własne i kredytowe. Zaleca się też rezerwę około 10% kosztów na nieprzewidziane wydatki, bo niedoszacowany budżet bywa powodem wstrzymania transzy.

Jak wygląda droga do kredytu budowlanego od wniosku do umowy?

Droga zaczyna się od złożenia wniosku z kompletem dokumentów. Bank analizuje wtedy zdolność kredytową oraz techniczne aspekty inwestycji, a następnie wydaje decyzję i przedstawia umowę. Pozytywna decyzja nie oznacza jeszcze wpływu pieniędzy na konto. Zanim bank uruchomi pierwszą transzę, musisz:

• podpisać umowę kredytową,
• zapłacić prowizję, która w ofertach banków wynosi od 0% do kilku procent kwoty kredytu,
• wykupić wymagane ubezpieczenia, w tym ubezpieczenie budowy oraz ubezpieczenie pomostowe, które obowiązuje do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej,
• udokumentować wkład własny,
• dostarczyć potwierdzenie zabezpieczeń prawnych.

Jak działa wypłata pieniędzy w transzach?

Finansowanie budowy różni się od zakupu gotowego domu tym, że bank uwalnia środki stopniowo, zgodnie z harmonogramem inwestycji. Liczba transz zależy od banku, a ich wysokość wynika z kosztorysu. Przykładowy podział wygląda tak:

1. stan zero, czyli przygotowanie terenu i fundamenty,
2. stan surowy otwarty,
3. stan surowy zamknięty,
4. wykończenie, a w części banków dodatkowo instalacje, tynki i posadzki.

W trakcie budowy obowiązuje karencja w spłacie kapitału. Spłacasz wtedy tylko odsetki, które bank nalicza wyłącznie od kwoty faktycznie wypłaconej, więc rata jest niższa niż pełna rata kapitałowo-odsetkowa. Długość karencji wynika z harmonogramu i umowy z bankiem.

Jak bank sprawdza postęp prac przed uruchomieniem kolejnej transzy?

Przed każdą transzą bank sprawdza, czy dany etap jest zakończony zgodnie z kosztorysem i harmonogramem. Podstawą są wpisy w dzienniku budowy, oświadczenie kierownika budowy, zestawienie poniesionych wydatków oraz dokumentacja zdjęciowa. Bank może też zlecić oględziny rzeczoznawcy lub wysłać własnego pracownika, a taka wizyta bywa płatna i kosztuje nawet kilkaset złotych. Na uruchomienie kolejnej transzy czeka się zwykle od kilku do kilkunastu dni, dlatego warto zapytać bank, czy dopuszcza zdalne wizje lokalne.

Wypłatę może wstrzymać brak podpisu kierownika budowy w dzienniku, rozjazd między harmonogramem a faktycznym postępem albo niedoszacowany budżet. W takiej sytuacji aktualizuje się harmonogram lub kosztorys aneksem do umowy albo dokańcza się etap z własnych środków.

Rozliczenie transz i zamknięcie kredytu na budowę domu

Po zakończeniu prac przekazujesz do banku dokumenty potwierdzające odbiór budynku. Jeśli budowa była prowadzona na podstawie pozwolenia lub zgłoszenia, składasz zawiadomienie o zakończeniu budowy, a nadzór budowlany ma 14 dni na sprzeciw. Pozwolenie na użytkowanie jest potrzebne tylko w określonych sytuacjach, na przykład przy istotnych odstępstwach od projektu. Bank może poprosić także o protokół odbioru technicznego.

Z chwilą rozliczenia kończy się karencja i zaczynasz spłacać pełne raty kapitałowo-odsetkowe. Kredyt na budowę zamienia się wtedy w standardowy kredyt hipoteczny.

Podsumowanie

Kredyt na budowę domu wymaga odpowiedniej zdolności kredytowej, wkładu własnego oraz dokumentacji obejmującej m.in. projekt, kosztorys i harmonogram prac. Bank wypłaca środki w transzach po potwierdzeniu realizacji kolejnych etapów budowy, a w trakcie inwestycji kredytobiorca zazwyczaj spłaca odsetki od wypłaconej kwoty. Po zakończeniu budowy i rozliczeniu finansowania rozpoczyna się spłata pełnych rat kapitałowo-odsetkowych.