Banki ziemi deweloperów. na jak długo wystarczą zapasy gruntów?
Najwięksi deweloperzy dysponują bankami ziemi, które umożliwiają realizację inwestycji przez około trzy–cztery lata. Jednak zasoby te nie zapewniają ciągłości produkcji przez całą dekadę, wynika z analiz przeprowadzonych przez portal Tabelaofert.pl.
Serwis Tabelaofert.pl przeanalizował raporty spółek deweloperskich notowanych na giełdzie, by zweryfikować, czy deklarowane zasoby gruntów rzeczywiście pozwolą na długoterminową budowę mieszkań. Informacje o dużych bankach ziemi pojawiają się często, jednak zdaniem analityków portalu rzeczywistość jest bardziej skomplikowana.
Jak długo trwa kompletowanie pozwoleń?
– Banki ziemi deweloperów obejmują liczne działki, na których nie można od razu rozpocząć budowy – wyjaśnia Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl. – Często są to tereny bez pozwoleń na budowę lub nawet bez warunków zabudowy. Od momentu zakupu działki do rozpoczęcia inwestycji mogą upłynąć nawet kilka lat.
Proces uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (wuzetki) trwa w Polsce średnio od dwóch do trzech lat. – Wcześniej konieczne jest uzyskanie decyzji środowiskowej, co zajmuje co najmniej rok, a kolejne 1,5–2,5 roku to czas potrzebny na przygotowanie projektu i pozwolenie na budowę – tłumaczy Chojnacki. – Dlatego jeśli firma deklaruje bank ziemi na pięć lat, warto zapytać, na ilu z tych działek można rozpocząć budowę już teraz. Najczęściej odpowiedź brzmi: „na niewielu”.
Co to jest bank ziemi? działki kontrolowane a własne
Skąd zatem informacje o dziesięcioletnich bankach ziemi? – W raportach giełdowych i publicznych wypowiedziach często używa się tego terminu bez precyzowania jego zakresu – mówi Robert Chojnacki. – Brak jest jednolitej metody raportowania, a niektóre firmy do banku ziemi zaliczają działki jedynie zarezerwowane, co utrudnia ocenę rzeczywistej sytuacji.
Kluczowe jest rozróżnienie gruntów „w realizacji” (na których trwa produkcja), „w przygotowaniu” (posiadających lub oczekujących na pozwolenia) oraz „kontrolowanych” (które mogą nigdy nie zostać własnością dewelopera, jeśli nie uda się uzyskać stosownych pozwoleń).
– Część firm notowanych na GPW uwzględnia w banku ziemi działki będące jeszcze przedmiotem negocjacji i mające innych właścicieli. To element strategii informacyjnej – dodaje Chojnacki.
Portal wskazuje, że spośród firm ujawniających szczegóły zasobów gruntów, na czele są Dom Development, Develia i Archicom.
Z raportów wynika, że Dom Development posiada grunty na 19 tys. mieszkań, jednak tylko część to działki będące własnością, pozostałe to tereny kontrolowane. Zakupione działki, na których nie trwa budowa, wystarczą na 3,7 roku realizacji (przy średniej sprzedaży z ostatnich trzech lat).
Develia ma potencjał do budowy 13 562 lokali, z czego 4905 to działki kontrolowane. Posiadane grunty gwarantują 3,5 roku produkcji mieszkań.
Archicom może wybudować 11 340 mieszkań, z czego 2882 to grunty kontrolowane. Posiadane działki pozwalają na 4,6 roku budowy przy średniej sprzedaży z trzech lat.
Z raportów wynika, że Dom Development posiada grunty na 19 tys. mieszkań, jednak tylko część to działki będące własnością, pozostałe to tereny kontrolowane. Zakupione działki, na których nie trwa budowa, wystarczą na 3,7 roku realizacji (przy średniej sprzedaży z ostatnich trzech lat).
Develia ma potencjał do budowy 13 562 lokali, z czego 4905 to działki kontrolowane. Posiadane grunty gwarantują 3,5 roku produkcji mieszkań.
Archicom może wybudować 11 340 mieszkań, z czego 2882 to grunty kontrolowane. Posiadane działki pozwalają na 4,6 roku budowy przy średniej sprzedaży z trzech lat.
Czy grozi przerwa w produkcji mieszkań?
Trudniej jest ocenić zasoby ziemi mniejszych deweloperów. W ich bankach ziemi często znajdują się działki tylko zarezerwowane, a nie będące własnością. Biorąc pod uwagę dane największych graczy, można przypuszczać, że sytuacja mniejszych firm jest podobna lub gorsza – ocenia Robert Chojnacki.
Firmy wykazują w bankach ziemi także grunty kontrolowane, które nie są własnością i często nie nadają się do natychmiastowej zabudowy. Mniejsze podmioty często dysponują ziemią na kilka miesięcy budowy, co może powodować przerwy w realizacji inwestycji i ograniczać podaż mieszkań.
– Niektóre firmy nie posiadają banku ziemi wcale – zaznacza Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.pl. – Utrzymywanie niezabudowanych działek wiąże się z zamrożeniem kapitału, co dla mniejszych firm jest znaczącym obciążeniem. Nie mogą pozwolić sobie na zakup gruntów, których nie będą w stanie szybko zagospodarować.
