Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku wprowadziła istotne zmiany w procedurze przygotowywania planów przestrzennych. Gminy zostały zobowiązane do uchwalenia planów ogólnych, pierwotnie do końca 2025 roku, jednak termin ten został wydłużony do 30 czerwca 2026 roku. Po tej dacie decyzje o warunkach zabudowy, tzw. „wuzetki”, będą mogły być wydawane wyłącznie dla obszarów uzupełnienia zabudowy. Właściciele działek zaczęli dostrzegać, że nowe regulacje mogą znacząco ograniczyć możliwość budowy domów na własnym gruncie, co doprowadziło do gwałtownego wzrostu liczby składanych wniosków.
Czym jest decyzja o warunkach zabudowy i jakie miała dotąd znaczenie?
Decyzja o warunkach zabudowy to dokument administracyjny niezbędny do rozpoczęcia inwestycji budowlanej, w tym budowy domu jednorodzinnego. Dotychczas „wuzetki” pozwalały realizować inwestycje również tam, gdzie nie obowiązywały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, zapewniając właścicielom gruntów szerokie możliwości wykorzystania ich działek. Wraz z wejściem w życie planów ogólnych sytuacja ulegnie zmianie – możliwość uzyskania pozwolenia na budowę będzie zależała od przypisania nieruchomości do odpowiedniej strefy planistycznej.
Jakie strefy będą wyznaczane w planach ogólnych?
Nowe przepisy zakładają, że w każdym planie ogólnym gmina wyznaczy kilkanaście stref, spośród których kluczowe znaczenie dla inwestorów indywidualnych będzie miała strefa wielofunkcyjna, przeznaczona m.in. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. To właśnie tam będzie można lokować domy jednorodzinne. Po wejściu w życie planów, decyzje o warunkach zabudowy nie będą już wydawane dla terenów nieuwzględnionych w odpowiednich strefach, co w praktyce ograniczy swobodę rozwoju wielu obszarów.
Jak zmiany mogą wpłynąć na wartość działek?
Jednym z najczęściej podnoszonych problemów jest kwestia wartości działek. Nieruchomości, które dziś można przeznaczyć pod budowę domów, w przyszłości mogą utracić swój potencjał inwestycyjny. Właściciele, którzy nie zdążą uzyskać decyzji o warunkach zabudowy przed 30 czerwca 2026 roku, znajdą się w sytuacji, w której ich grunty nie będą mogły być wykorzystane zgodnie z pierwotnymi założeniami. To z kolei może przełożyć się na znaczący spadek wartości rynkowej wielu parceli.
Dlaczego ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie zmian?
Ustawodawca uzasadniał zmiany koniecznością uporządkowania chaosu urbanistycznego i większej spójności w zagospodarowaniu przestrzeni. Plan ogólny miał stać się narzędziem ograniczającym niekontrolowaną zabudowę. Jednak w praktyce pojawiają się liczne wątpliwości. Szczególne kontrowersje budzi tzw. bilansowanie terenów, które zmusza gminy do wyznaczania pod zabudowę tylko określonej powierzchni. W wielu przypadkach oznacza to, że nawet dysponując dużymi zasobami gruntów, samorządy będą mogły przeznaczyć pod budownictwo jedynie ich część, co może ograniczyć rozwój gmin i wywołać niezadowolenie mieszkańców.
