Wynajem czy sprzedaż nieruchomości? Analiza zysków na tle zmieniającego się rynku

Data publikacji: 2025-07-29
Urszula Pindelska

Specjalistka Tabelaofert.pl
Młodsze osoby, które kilka lat temu zakupiły swoje pierwsze mieszkanie, w odpowiedzi na zmieniające się potrzeby życiowe lub zawodowe coraz częściej rozważają decyzję o przeprowadzce. Powodów takich zmian może być wiele – od chęci poprawy komfortu życia, przez rozwój zawodowy, edukację, aż po potrzebę odnalezienia spokoju i bliskości natury, czy też emocjonalnego resetu po trudnych doświadczeniach. Gdy jednak decyzja o przeprowadzce zapadnie, pojawia się pytanie: co zrobić z dotychczasowym mieszkaniem? Warto rozważyć, czy wynajem może być bardziej opłacalny niż sprzedaż, analizując zyski z najmu po uwzględnieniu kosztów kredytu.

Wynajem czy sprzedaż nieruchomości? Analiza zysków na tle zmieniającego się rynku

Gdzie wynajem jest najbardziej opłacalny?

Warszawa, tradycyjny lider rynku wynajmu, pozostaje na czołowej pozycji pod względem zysków z najmu. W 2024 roku średni miesięczny zysk z wynajmu mieszkania wyniósł 2654 zł, co stanowi najwyższy wynik w Polsce. Wysokie ceny najmu – średnio 3328 zł za 40-metrowe mieszkanie – oraz duża aktywność na rynku nieruchomości sprawiają, że inwestycja w Warszawie, mimo wysokich kosztów zakupu (684 tys. zł), wciąż jest opłacalna.

Tuż za stolicą plasują się inne duże miasta, takie jak Wrocław (2204 zł/m-c), Gdańsk (2165 zł/m-c) oraz Kraków (2122 zł/m-c). Choć są to miasta o stabilnym rynku wynajmu, wysokie ceny mieszkań oraz rosnące koszty kredytów znacząco obniżają rentowność inwestycji w porównaniu do mniejszych ośrodków.

Jak rentowność wynajmu wygląda w mniejszych miastach?

Z drugiej strony, w niektórych mniejszych miastach rentowność wynajmu jest znacznie niższa. W Olsztynie rentowność spadła do 4,99%, a w takich miejscowościach jak Włocławek, Ruda Śląska czy Tarnów, niskie stawki czynszów oraz ograniczona płynność rynku nieruchomości znacząco obniżają zyskowność wynajmu, mimo atrakcyjnych cen zakupu mieszkań. Choć ceny nieruchomości są tam niższe, zysk z wynajmu jest ograniczony.

Czy wynajem może być opłacalnym źródłem dochodu pasywnego?

Wynajem mieszkania może być atrakcyjnym źródłem dochodu pasywnego, zwłaszcza dla osób, które nie muszą sprzedać nieruchomości i są w stanie zarządzać wynajmem. Choć rentowność najmu w ostatnich latach spadła, nominalne zyski inwestorów wciąż rosną. Średni miesięczny dochód z wynajmu wynosi obecnie 1655 zł, a w miastach takich jak Warszawa, Wrocław czy Płock – nawet ponad 2000 zł. Dodatkowo, wynajem pozwala na zysk z potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości w czasie, co może znacząco podnieść łączny zwrot z inwestycji.

Czy sprzedaż nieruchomości to lepsza opcja?

Sprzedaż mieszkania to z kolei jednorazowe rozwiązanie, które pozwala na realizację zysków uzyskanych przez ostatnie lata. Daje to możliwość uwolnienia kapitału, który można przeznaczyć na zakup większego mieszkania, nowego domu lub inwestycje w inne aktywa. Dodatkowo, sprzedaż nie wiąże się z koniecznością zarządzania wynajmem, co może być komfortowym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą angażować się w administrację nieruchomościami. Warto również zauważyć, że tempo wzrostu zysków z wynajmu zaczęło wyraźnie spadać – z 15% w 2022 roku do 4% w 2024 roku, co może sugerować mniejsze perspektywy zysków z wynajmu w nadchodzących latach.

Jak podjąć najlepszą decyzję?

Decyzja o wynajmie czy sprzedaży mieszkania zależy od wielu czynników, takich jak sytuacja finansowa właściciela, jego plany życiowe oraz zdolność do zarządzania najmem. Choć wynajem nadal stanowi stabilne źródło dochodu, zmieniające się warunki rynkowe, wzrost kosztów kredytów oraz spadająca rentowność sprawiają, że sprzedaż nieruchomości staje się bardziej opłacalną opcją, zwłaszcza w kontekście uwolnienia kapitału na inne inwestycje. Mimo to, dla właścicieli nieruchomości w większych miastach, takich jak Warszawa czy Wrocław, wynajem może wciąż oferować korzystne zyski, podczas gdy mniejsze miasta, gdzie rentowność jest ograniczona, mogą sprzyjać decyzji o sprzedaży.

Polecane ogłoszenia:

Warszawski Świt Warszawa Targówek (Bródno)
ul. Warszawski Świt 5

Warszawski Świt to nowy punkt na mapie prawobrzeżnej Warszawy – jednocześnie blisko centrum.  Doskonale rozwinięta komunikacja miejska umożliwia...Świt daje początek każdemu dniu. To czas pobudki nie pozbawionej zapału do działania i stawiania czoła kolejnym wyzwaniom. Poczuj Warszawski Świt!...

Viva Piast 6 Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 6 to kolejny etap popularnego osiedla w krakowskich Mistrzejowicach, zaprojektowanego z myślą o stworzeniu przyjaznej i harmonijnej...

Apartamenty Przy Agorze 6 Warszawa Bielany (Wrzeciono)
ul. Przy Agorze 6

Wyjątkowa lokalizacja w sercu Bielan, w bliskim sąsiedztwie Lasu Bielańskiego, pełnej infrastruktury miejskiej – licznych żłobków, przedszkoli...Apartamenty Przy Agorze 6 to najnowsza propozycja mieszkaniowa od dewelopera Home Invest. Wyjątkowo atrakcyjny i elegancki budynek powstanie w...

19. Dzielnica - lokale użytkowe Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa 43a lok. U1

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i...INFORMACJE O INWESTYCJI Największe, nowe osiedle w centrum miasta Doskonała lokalizacja – obok stacji II linii metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła...

Apartamenty Oszmiańska II Warszawa Targówek
ul. Oszmiańska 20, 22

Starannie zaprojektowane dwa budynki zlokalizowane na pograniczu Targówka i Pragi Północ, niedaleko nowej stacji metra Targówek Mieszkaniowy....Apartamenty Oszmiańska to nowa inwestycja w Warszawie, zlokalizowana na pograniczu Targówka i Pragi Północ przy ul. Oszmiańskiej 20. Zaledwie 5...

19. Dzielnica V etap Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa/Przyokopowa

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i... 19. Dzielnica to nowa część miasta, rozwijająca się w centrum Warszawy, tuż obok stacji metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła komunikacyjnego przy...

Viva Piast Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 5 to kolejny etap osiedla usytuowanego w Mistrzejowicach, którego głównym celem jest stworzenie przyjaznego i harmonijnego otoczenia dla...

Apartamenty Sopot Portal Blue Sopot Górny Sopot
Aleja Niepodległości 736
SOPOT jest jednym z najbardziej urokliwych polskich miast i jednym z najchętniej odwiedzanych kurortów nad Bałtykiem. O każdej porze roku...
Osiedle Panorama Wiślana Bydgoszcz Fordon
ul. Fordońska 428
Atrakcyjna lokalizacjaPanorama Wiślana to nowa inwestycja w Bydgoszczy, powstająca przy ul. Fordońskiej w prężnie rozwijającym się Fordonie. Nowe...
Polanica Park Polanica-Zdrój
ul. Zdrojowa
Inspiruje nas Polanica Lokalna architektura i niezwykłość tego regionu były od początku naszą inspiracją, którą czuć w każdym centymetrze...
Kapelanka – Pychowicka - Budynek CD Kraków Dębniki (Zakrzówek)
ul. Pychowicka 3C
Poczucie przestrzeni, bliskość zieleni, świeżość powietrza, jezioro z turkusową wodą, ścieżki spacerowe za twoim oknem to właśnie oferuje nowa...
Huzar B1 i B2 Białystok Bacieczki
ul. Hugona Kołłątaja / kpt. Kazimierza Kamieńskiego
Inwestycja HUZAR przy ul. Hugona Kołłątaja i kpt. Kazimierza Kamieńskiego to nowość w ofercie Yuniversal Podlaski. Inwestycja powstaje w...
Zobacz wszystkie ›