Wynajem czy sprzedaż nieruchomości? Analiza zysków na tle zmieniającego się rynku

Młodsze osoby, które kilka lat temu zakupiły swoje pierwsze mieszkanie, w odpowiedzi na zmieniające się potrzeby życiowe lub zawodowe coraz częściej rozważają decyzję o przeprowadzce. Powodów takich zmian może być wiele – od chęci poprawy komfortu życia, przez rozwój zawodowy, edukację, aż po potrzebę odnalezienia spokoju i bliskości natury, czy też emocjonalnego resetu po trudnych doświadczeniach. Gdy jednak decyzja o przeprowadzce zapadnie, pojawia się pytanie: co zrobić z dotychczasowym mieszkaniem? Warto rozważyć, czy wynajem może być bardziej opłacalny niż sprzedaż, analizując zyski z najmu po uwzględnieniu kosztów kredytu.

Gdzie wynajem jest najbardziej opłacalny?

Warszawa, tradycyjny lider rynku wynajmu, pozostaje na czołowej pozycji pod względem zysków z najmu. W 2024 roku średni miesięczny zysk z wynajmu mieszkania wyniósł 2654 zł, co stanowi najwyższy wynik w Polsce. Wysokie ceny najmu – średnio 3328 zł za 40-metrowe mieszkanie – oraz duża aktywność na rynku nieruchomości sprawiają, że inwestycja w Warszawie, mimo wysokich kosztów zakupu (684 tys. zł), wciąż jest opłacalna.

Tuż za stolicą plasują się inne duże miasta, takie jak Wrocław (2204 zł/m-c), Gdańsk (2165 zł/m-c) oraz Kraków (2122 zł/m-c). Choć są to miasta o stabilnym rynku wynajmu, wysokie ceny mieszkań oraz rosnące koszty kredytów znacząco obniżają rentowność inwestycji w porównaniu do mniejszych ośrodków.

Jak rentowność wynajmu wygląda w mniejszych miastach?

Z drugiej strony, w niektórych mniejszych miastach rentowność wynajmu jest znacznie niższa. W Olsztynie rentowność spadła do 4,99%, a w takich miejscowościach jak Włocławek, Ruda Śląska czy Tarnów, niskie stawki czynszów oraz ograniczona płynność rynku nieruchomości znacząco obniżają zyskowność wynajmu, mimo atrakcyjnych cen zakupu mieszkań. Choć ceny nieruchomości są tam niższe, zysk z wynajmu jest ograniczony.

Czy wynajem może być opłacalnym źródłem dochodu pasywnego?

Wynajem mieszkania może być atrakcyjnym źródłem dochodu pasywnego, zwłaszcza dla osób, które nie muszą sprzedać nieruchomości i są w stanie zarządzać wynajmem. Choć rentowność najmu w ostatnich latach spadła, nominalne zyski inwestorów wciąż rosną. Średni miesięczny dochód z wynajmu wynosi obecnie 1655 zł, a w miastach takich jak Warszawa, Wrocław czy Płock – nawet ponad 2000 zł. Dodatkowo, wynajem pozwala na zysk z potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości w czasie, co może znacząco podnieść łączny zwrot z inwestycji.

Czy sprzedaż nieruchomości to lepsza opcja?

Sprzedaż mieszkania to z kolei jednorazowe rozwiązanie, które pozwala na realizację zysków uzyskanych przez ostatnie lata. Daje to możliwość uwolnienia kapitału, który można przeznaczyć na zakup większego mieszkania, nowego domu lub inwestycje w inne aktywa. Dodatkowo, sprzedaż nie wiąże się z koniecznością zarządzania wynajmem, co może być komfortowym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą angażować się w administrację nieruchomościami. Warto również zauważyć, że tempo wzrostu zysków z wynajmu zaczęło wyraźnie spadać – z 15% w 2022 roku do 4% w 2024 roku, co może sugerować mniejsze perspektywy zysków z wynajmu w nadchodzących latach.

Jak podjąć najlepszą decyzję?

Decyzja o wynajmie czy sprzedaży mieszkania zależy od wielu czynników, takich jak sytuacja finansowa właściciela, jego plany życiowe oraz zdolność do zarządzania najmem. Choć wynajem nadal stanowi stabilne źródło dochodu, zmieniające się warunki rynkowe, wzrost kosztów kredytów oraz spadająca rentowność sprawiają, że sprzedaż nieruchomości staje się bardziej opłacalną opcją, zwłaszcza w kontekście uwolnienia kapitału na inne inwestycje. Mimo to, dla właścicieli nieruchomości w większych miastach, takich jak Warszawa czy Wrocław, wynajem może wciąż oferować korzystne zyski, podczas gdy mniejsze miasta, gdzie rentowność jest ograniczona, mogą sprzyjać decyzji o sprzedaży.