Perspektywy dla rynku mieszkaniowego w Polsce

Pierwsza połowa roku 2025 na polskim rynku nieruchomości przynosi interesujące zmiany w aktywności zarówno deweloperów, jak i inwestorów indywidualnych. Choć rynek nieruchomości zmaga się z wyzwaniami, takimi jak wysokie koszty finansowania i niepewność ekonomiczna, zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy indywidualni kontynuują realizację swoich projektów, choć w odmienny sposób. Analiza wydanych pozwoleń na budowę w pierwszej części 2025 roku ujawnia kluczowe tendencje, które mogą wpłynąć na przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce.

Ile mieszkań buduje się w 2025 roku?

W okresie od stycznia do maja 2025 roku w Polsce wydano pozwolenia na budowę 102,6 tys. mieszkań, co stanowi spadek o 14,2 proc. w porównaniu do tego samego okresu w 2024 roku, kiedy liczba pozwoleń wynosiła 119,3 tys. Choć obecny wynik jest niższy niż w latach 2022 i 2021, kiedy to liczba wydanych pozwoleń wynosiła odpowiednio 136 tys. i 141,4 tys., to nadal pozostaje lepszy od wyników z pierwszych pięciu miesięcy 2023 roku, kiedy to wydano jedynie 91 tys. pozwoleń, oraz 2020 roku, który był jednym z trudniejszych okresów na rynku, z 95,5 tys. pozwoleń.

Spadek liczby pozwoleń w 2025 roku w porównaniu do dwóch wcześniejszych lat może wskazywać na pewne spowolnienie w rozwoju rynku mieszkaniowego, ale wciąż jest to wynik wyższy niż w latach, kiedy rynek zmagał się z trudnościami, takimi jak pandemia czy ograniczona aktywność inwestycyjna. Mimo zmieniających się warunków, liczba uzyskanych pozwoleń wskazuje na to, że rynek nieruchomości wciąż utrzymuje pewną stabilność i może dalej rozwijać się, choć z mniejszym tempem niż w okresie, gdy inwestycje mieszkaniowe były realizowane w bardziej intensywnym zakresie.

Dlaczego deweloperzy są ostrożniejsi?

W szczególności zauważalny jest spadek aktywności deweloperów, którzy w tym okresie uzyskali pozwolenia na budowę 64,8 tys. lokali, co stanowi spadek o 24 proc. w porównaniu do roku poprzedniego. Taki wynik może wskazywać na ostrożność deweloperów, którzy w obliczu niepewnej sytuacji finansowej oraz rosnących kosztów budowy koncentrują się głównie na realizacji już rozpoczętych projektów, zamiast podejmować nowe inwestycje. Deweloperzy starają się ograniczyć ryzyko, co skutkuje brakiem wyraźnych oznak wzrostu w tym segmencie rynku.

Dlaczego ceny mieszkań rosną mimo ograniczeń finansowych?

Równocześnie, ceny mieszkań w Polsce rosną, ale nie nadążają za rosnącymi możliwościami finansowymi Polaków. Choć obniżka stóp procentowych w maju przyczyniła się do wzrostu zdolności kredytowej o średnio 10-15 proc., to wciąż nie jest to wystarczające, by sprostać rosnącym cenom nieruchomości. Przedstawiciele firm deweloperskich zauważają, że obecnie największe zainteresowanie dotyczy mieszkań w przedziale cenowym od 600 tys. do 800 tys. zł, niezależnie od regionu. Powyżej tej granicy liczba chętnych do zakupu znacznie spada, a decyzje zakupowe często są odkładane lub całkowicie rezygnowanie. Co więcej, rosnące marże banków oraz inne koszty kredytowe negatywnie wpływają na efektywność obniżek stóp procentowych, ograniczając dostępność kredytów hipotecznych dla potencjalnych nabywców.

Dlaczego inwestorzy indywidualni pozostają aktywni?

Segment budownictwa indywidualnego wykazuje pozytywne trendy, z inwestorami indywidualnymi, którzy uzyskali pozwolenia na budowę 33,6 tys. domów, co oznacza wzrost o 5,8 proc. w porównaniu do tego samego okresu w 2024 roku. Taki wynik sugeruje rosnące zainteresowanie budową domów na własny użytek, co może być efektem większej dostępności gruntów oraz zmieniających się potrzeb mieszkaniowych Polaków. Wzrost aktywności w tym segmencie rynku wskazuje, że inwestorzy indywidualni nadal dostrzegają potencjał, mimo trudnych warunków na rynku nieruchomości.

W sumie oba segmenty – deweloperski i indywidualny – stanowią 96 proc. ogólnej liczby pozwoleń na budowę mieszkań w Polsce. Pozostałe obszary rynku, takie jak budownictwo komunalne, spółdzielcze czy społeczne czynszowe, uzyskały jedynie 4,1 tys. pozwoleń, co stanowi niewielką część całkowitej liczby pozwoleń.

Jakie wyzwania i szanse czekają rynek mieszkaniowy w Polsce?

Podsumowując, mimo spadku liczby pozwoleń wydanych dla deweloperów, rynek budownictwa indywidualnego w Polsce pozostaje stabilny i wykazuje pozytywne tendencje. To dowód na to, że inwestorzy prywatni wciąż odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu rynku mieszkaniowego. Choć zmieniają się preferencje i warunki finansowe, popyt na domy na własność pozostaje na solidnym poziomie, a inwestycje realizowane przez indywidualnych inwestorów stanowią istotny element rynku budowlanego w Polsce.