Jak zmieniają się strategie deweloperów w obliczu ustawy o jawności cen i stabilizacji rynku mieszkaniowego?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• nowych strategiach promocyjnych deweloperów – od rabatów i bonusów rzeczowych po alternatywne harmonogramy płatności (np. 10/90, 20/80),
• wpływie sytuacji rynkowej i regulacji – stabilizacji cen mieszkań, zmianie stóp procentowych oraz nadchodzącym obowiązku jawności cen,
• różnicach między rynkami lokalnymi – dlaczego promocje dominują w miastach o dużej podaży mieszkań i jak kształtują się ceny w największych aglomeracjach.

Odsłuchaj artykuł:

W ostatnich miesiącach na rynku nieruchomości obserwuje się intensyfikację działań promocyjnych ze strony deweloperów. Standardowe rabaty cenowe są coraz częściej uzupełniane o dodatkowe benefity – od darmowych komórek lokatorskich i zniżek na miejsca garażowe, po prezenty materialne w postaci rowerów elektrycznych, sprzętu AGD czy voucherów wakacyjnych. Zdarza się, że wartość bonusów przewyższa nawet kilkaset tysięcy złotych, co istotnie podnosi atrakcyjność oferty.

Przykłady z największych aglomeracji pokazują, że rabaty sięgają nawet 200 tys. zł, a w wybranych inwestycjach dodatkowe korzyści obejmują także pokrycie kosztów aktu notarialnego czy elastyczne harmonogramy płatności. Deweloperzy starają się w ten sposób zróżnicować ofertę i wyróżnić ją na tle konkurencji, szczególnie w miastach, gdzie podaż znacząco przewyższa popyt.

Jakie znaczenie mają harmonogramy płatności dla nabywców mieszkań?

Jednym z coraz częściej wykorzystywanych instrumentów jest wprowadzanie alternatywnych systemów płatności, takich jak 10/90 czy 20/80. Oznacza to, że klient uiszcza jedynie część ceny przy podpisaniu umowy, a pozostałą kwotę dopiero przy odbiorze mieszkania. Dla nabywców jest to rozwiązanie korzystne, gdyż przesuwa moment uruchomienia kredytu hipotecznego, a tym samym zmniejsza presję finansową w początkowej fazie inwestycji.

Eksperci zwracają uwagę, że jeszcze niedawno deweloperzy byli sceptyczni wobec takich form rozliczeń, obawiając się obciążenia płynności finansowej. Obecnie jednak w obliczu spadku dynamiki sprzedaży, mechanizmy te wracają do łask i są traktowane jako narzędzie zwiększające konkurencyjność oferty.

Dlaczego promocje pojawiają się szczególnie w niektórych lokalizacjach?

W miastach o dużej podaży mieszkań, gdzie oferty poszczególnych deweloperów nie różnią się istotnie pod względem standardu czy ceny jednostkowej, coraz częściej ostateczny wybór determinują promocje mieszkań, obejmujące rabaty lub dodatkowe bonusy. Dobrym przykładem są miasta średniej wielkości, takie jak Łódź, gdzie rynek cechuje się dużą liczbą podobnych inwestycji, a decyzja kupujących zależy głównie od lokalizacji oraz indywidualnych preferencji.

W takich realiach obniżka ceny pozostaje najbardziej pożądanym rozwiązaniem dla kupujących, jednak ze względu na ograniczenia rentowności inwestycji, deweloperzy często sięgają po alternatywne formy promocji. Ich celem jest wyróżnienie projektu i zbudowanie przewagi konkurencyjnej bez konieczności głębokiego obniżania cen mieszkań.

Jak zmienia się sytuacja cenowa na rynku mieszkaniowym?

Analiza lipcowych danych wskazuje na utrzymującą się stabilizację cen mieszkań w największych miastach. Średnia cena metra kwadratowego kształtowała się na poziomie ok. 14,2 tys. zł, co oznacza minimalne wahania w stosunku do poprzednich miesięcy. W ujęciu rocznym jednak ceny wzrosły o 5,6 proc., co dowodzi, że presja wzrostowa wciąż jest obecna, choć tempo podwyżek uległo spowolnieniu.

Na tle stabilnego obrazu rynku widoczne są lokalne wyjątki - w Poznaniu ceny wzrosły o 1,5 proc., głównie w wyniku podwyżek w wybranych inwestycjach, natomiast w Trójmieście zanotowano spadek sięgający 2 proc. Związane było to z wprowadzeniem nowych projektów deweloperskich w segmencie mieszkań na sprzedaż, które wpłynęły na średnie wartości transakcyjne.

Czy obniżki stóp procentowych pobudzają popyt na mieszkania?

Decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stopniowych obniżek stóp procentowych  w tym redukcji stopy referencyjnej do poziomu 5 proc.  poprawiają warunki kredytowe zarówno poprzez zmniejszenie rat, jak i zwiększenie zdolności kredytowej gospodarstw domowych. Mimo to wpływ tych zmian na dynamikę sprzedaży mieszkań pozostaje ograniczony.

W lipcu sprzedaż na największych rynkach wzrosła o niespełna 8 proc., co można uznać raczej za efekt korekty po słabszym czerwcu niż początek trwałego trendu wzrostowego. Brak jednoznacznej reakcji popytu wskazuje, że czynnikiem determinującym rynek nie są wyłącznie koszty finansowania, ale również oczekiwania co do przyszłych zmian legislacyjnych i strategii deweloperów.

Jakie konsekwencje przyniesie jawność cen mieszkań?

Najważniejszą zmianą, która wejdzie w życie 11 września, jest obowiązek publikowania pełnych i transparentnych informacji dotyczących cen mieszkań bezpośrednio na stronach internetowych deweloperów. Obejmuje to zarówno cenę metra kwadratowego, jak i dodatkowe koszty związane z zakupem, takie jak miejsca postojowe czy tarasy. Dane te muszą być dostępne przez cały proces sprzedaży, aż do momentu zawarcia umowy.

Niedopełnienie obowiązku jawności może skutkować sankcjami ze strony organów nadzorczych, w tym karą finansową w wysokości do 10 proc. rocznego obrotu. Regulacja ta stanowi istotny krok w stronę większej przejrzystości rynku i wzmocnienia pozycji konsumenta, jednocześnie wymuszając na deweloperach zmianę dotychczasowych praktyk komunikacyjnych.

Podsumowanie

Rynek nieruchomości wchodzi w fazę większej konkurencji i przejrzystości. Deweloperzy, chcąc utrzymać sprzedaż, coraz częściej sięgają po rozbudowane pakiety promocyjne, elastyczne harmonogramy płatności i dodatkowe benefity dla klientów. Stabilizacja cen w największych miastach nie oznacza jednak pełnego wyhamowania wzrostów – lokalne różnice są wciąż wyraźne. Obniżki stóp procentowych poprawiają warunki kredytowe, lecz nie stanowią jedynego czynnika napędzającego popyt. Kluczową zmianą dla całego rynku będzie wejście w życie ustawy o jawności cen, która wymusi większą transparentność ofert i może trwale zmienić sposób komunikacji deweloperów z klientami.