Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych - komu przysługuje?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• kto może skorzystać ze zwolnienia z 2% PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym,
• jakie nieruchomości i prawa obejmuje zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych,
• jakie znaczenie dla obowiązku zapłaty PCC ma sposób opodatkowania transakcji podatkiem VAT.

Odsłuchaj artykuł:

Od 31 sierpnia 2023 roku zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych eliminuje 2% opłaty przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. Nabycie lokalu od dewelopera jest z mocy prawa wyłączone z PCC z uwagi na opodatkowanie podatkiem VAT. Eksperci portalu Tabelaofert.pl wyjaśniają kryteria prawne i procedury u notariusza.

Kto nie zapłaci PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przysługuje osobom fizycznym nabywającym pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Podmioty uprawnione to osoby fizyczne, które wcześniej nie posiadały prawa własności lokalu mieszkalnego ani domu. Przedmiot zakupu stanowi dom lub lokal mieszkalny. Określone warunki na zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych pozwalają uniknąć opłaty stawki bazowej 2% - liczonej bezpośrednio od wartości rynkowej nieruchomości. Takie zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie zmniejsza koszty.

Na mocy art. 2 pkt 4 ustawy wyłączony z PCC jest wyłącznie rynek pierwotny. Sprzedaż od dewelopera podlega pod podatek od towarów i usług VAT (stawka 8%), więc zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych rynek pierwotny obejmuje na zasadzie wyłączenia z mocy prawa.

Podsumowując: rynek pierwotny oznacza brak PCC (cena brutto zawiera VAT), a rynek wtórny daje oszczędność 2% wartości. Sytuacje wyłączające z ulgi to wcześniejsza własność mieszkania (wyjątek: spadkowy udział do 50%). Nowelizacja wprowadzona od 1 stycznia 2024 roku dodaje sankcyjną stawkę 6% PCC przy zakupie od 6. lokalu w jednej inwestycji. 

Warto mieć to na uwadze, jeśli interesują Cię mieszkania na sprzedaż.

Warunek pierwszego mieszkania - co notariusz sprawdza przed podpisaniem aktu?

Warunek pierwszego mieszkania kupujący potwierdza oświadczeniem składanym w akcie notarialnym, a notariusz weryfikuje je przed zastosowaniem zwolnienia. Oświadczenie to obejmuje brak wcześniejszego posiadania własności lokalu mieszkalnego, domu lub spółdzielczego prawa do lokalu, a także brak udziałów w tych prawach, wyłączając do 50% z dziedziczenia. Notariusz dokładnie weryfikuje przedstawione okoliczności. Przepis stanowi, że warunek dotyczy wyłącznie praw do ukończonych lokali oraz budynków mieszkalnych. 

Posiadana działka budowlana, lokal użytkowy, czy zawarta umowa deweloperska nie przekreślają prawa do zwolnienia. Prawidłowe wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zauważalnie obniża koszty okołotransakcyjne. To jeden z powodów, dla których nowe mieszkania od deweloperów cieszą się zainteresowaniem nabywców.

Dlaczego przy zakupie od dewelopera PCC w ogóle nie występuje?

Zakup mieszkania od dewelopera podlega VAT, a ta sama czynność nie może być objęta jednocześnie VAT i PCC, dlatego podatek od czynności cywilnoprawnych tu nie powstaje. Wynika to bezpośrednio z wyłączenia zawartego w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC oraz kluczowej zasady, że VAT wyprzedza PCC w obrocie nieruchomościami.
 

Sam podatek VAT jest zawsze wliczony w cenę lokalu i rozlicza go sprzedający, więc kupujący od dewelopera nie składa z tego tytułu żadnej deklaracji podatkowej. Z tego względu standardowa stawka podatku 2% oraz podstawa opodatkowania PCC nie mają tu zastosowania. Taka danina publiczna po prostu nie występuje, co znacząco obniża całkowite koszty transakcji na rynku pierwotnym i upraszcza procedury u notariusza.

Porównując rynek pierwotny a wtórny, pod tym względem pierwotny pozwala na oszczędność kapitału!

Jakie nieruchomości obejmuje zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych?

Ulga w podatku obejmuje lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność, budynki jednorodzinne oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu. Wskazana regulacja prawna wprowadza zwolnienie przedmiotowe z PCC, które jednoznacznie określa zakres stosowania tej ulgi. Art. 9 pkt 17 ustawy o PCC wymienia dokładnie trzy prawa: 

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego ,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. 

Katalog ten jest zamknięty, więc przy zakupie działki, lokalu użytkowego, garażu czy udziału w takich nieruchomościach nie można korzystać ze zwolnienia.

Gdy w jednej transakcji kupowane jest mieszkanie razem z miejscem postojowym lub komórką lokatorską, zakres zwolnienia zależy od tego, czy stanowią one odrębny przedmiot sprzedaży. Z uwagi na to, że każda inwestycja deweloperska oraz jej lokalizacja mogą cechować się odmienną strukturą prawną, warto ustalić to z notariuszem przed podpisaniem aktu.

Czy zakup drugiego mieszkania podlega opodatkowaniu?

Nabycie drugiego lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym podlega opodatkowaniu standardową stawką 2% PCC bez możliwości skorzystania z ulgi. Osoby, które posiadają już inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, nie mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. Ustawodawca ustalił jasno, że ulga ta przysługuje wyłącznie dla osób kupujących pierwszą nieruchomość w swoim życiu. W związku z tym posiadanie już nieruchomości powoduje jednoznaczny brak uprawnień do ulgi podatkowej. 

Każdy kolejny zakup mieszkania z drugiej ręki nakłada na kupującego obowiązek finansowy, a cała transakcja oznacza pełne opodatkowanie PCC 2%. Kwota podatku wyliczana jest od wartości rynkowej lokalu i pobierana przez notariusza przy podpisaniu aktu. Zasada ta nie dotyczy jednak sytuacji, w której lokal ten kupujemy bezpośrednio od dewelopera na rynku pierwotnym, ponieważ wówczas taka transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stawka 6% PCC od szóstego lokalu w jednym budynku

Od 1 stycznia 2024 roku zakup szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w jednym budynku lub na jednej nieruchomości gruntowej jest objęty stawką 6% PCC. Zasada z art. 7a ustawy o PCC wyraźnie zakłada, że stawkę liczy się wyłącznie w obrębie jednego budynku albo jednej nieruchomości gruntowej, a nie w skali całego majątku kupującego. Jest to wyjątkowo istotny wyjątek od reguły opisanej wcześniej, bo stawka 6% obejmuje również zakup od dewelopera, mimo opodatkowania transakcji VAT. W efekcie notariusz pobierze ten podatek bezpośrednio przy nabyciu lokalu na rynku pierwotnym. 

Wprowadzona regulacja jednoznacznie wskazuje, że przepis wymierzony jest w tzw. „flippimng”, a nie w typowy zakup mieszkania dla siebie.

Odziedziczony udział do 50% a ulga w PCC

Posiadanie do 50% udziału w odziedziczonej wcześniej nieruchomości nie wyklucza prawa do skorzystania z ulgi na zakup pierwszego lokalu. Jest to ważny wyjątek ustawowy dotyczący praw nabytych w drodze spadku. Jeśli udział w lokalu mieszkalnym, budynku jednorodzinnym bądź obejmujący spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu został uzyskany tytułem dziedziczenia w wymiarze nieprzekraczającym 50%, kupujący zachowuje pełne prawo do zwolnienia z podatku. 

Gdy udział został kupiony lub otrzymany w darowiźnie, zwolnienie jest wykluczone niezależnie od jego wielkości. Notariusz przed sporządzeniem aktu przeprowadza weryfikację stanu posiadania w Księgach Wieczystych, aby ustalić, czy danej osobie przysługuje zwolnienie z PCC przy nabyciu udziału w lokalu.

Co zmienił wyrok NSA w sprawie wspólnego zakupu mieszkania?

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że przy wspólnym zakupie zwolnienie z PCC może przysługiwać proporcjonalnie do udziału tej osoby, która sama spełnia warunki. Dotychczasowa praktyka organów podatkowych zakładała, że jeden nabywca posiadający już mieszkanie odbiera zwolnienie całej transakcji. Nowe stanowisko NSA opowiada się za zwolnieniem proporcjonalnym. 

Jest to pierwszy prawomocny wyrok w tej sprawie - inne składy mogą orzec inaczej, a interpretacje Krajowej Informacji Skarbowej nie zmieniły się automatycznie. Osoby, które w podobnej sytuacji zapłaciły podatek, mogą jednak rozważyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty, a decyzję warto najpierw skonsultować z doradcą podatkowym.

Procedura zwolnienia z PCC u notariusza - oświadczenie zamiast deklaracji

Notariusz - jako płatnik - weryfikuje uprawnienie do ulgi, odbiera oświadczenie nabywcy w akcie notarialnym i zwalnia go z poboru opłaty. Jeśli ulga nie przysługuje, wówczas jako płatnik podatku notariusz przy sprzedaży nieruchomości oblicza oraz pobiera należny podatek. Sam akt notarialny umowy sprzedaży zawiera w swej treści złożone bezpośrednio podczas transakcji oświadczenie o spełnieniu warunków do ulgi przez kupującego. Dzięki temu kupujący nie składa deklaracji PCC-3 ani nie zgłasza niczego samodzielnie do urzędu skarbowego. 

Należy pamiętać, że czternastodniowy termin na złożenie deklaracji dotyczy wyłącznie umów zawieranych bez formy aktu notarialnego. Wszystkie istotne okoliczności wpływające na zwolnienie, w tym odziedziczony udział i sposób nabycia przy zakupie z drugą osobą, warto szczegółowo ustalić z notariuszem jeszcze przed podpisaniem umowy.

Co grozi za nieprawdziwe oświadczenie o zwolnieniu z PCC?

Po ujawnieniu, że kupujący nie spełniał ustawowych warunków do ulgi, pojawia się obowiązek zapłaty 2% podatku, odsetki za zwłokę oraz ryzyko odpowiedzialności karnoskarbowej. Zobowiązanie podatkowe może być weryfikowane przez właściwy urząd skarbowy przez okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym minął termin płatności. Podatnik ma jednak prawo do złożenia stosownej korekty oraz uregulowania całej zaległości przed wszczęciem kontroli, co pozwala na ograniczenie negatywnych konsekwencji. 

Należy pamiętać, że gdy nowa oferta obejmuje stan deweloperski, transakcja podlega VAT, natomiast na rynku wtórnym błędnie wykazany brak podatku od czynności cywilnoprawnych wywoła szybką weryfikację urzędu. W wątpliwych sytuacjach, na przykład przy udziale odziedziczonym lub wspólnym zakupie, warto dokładnie ustalić stan prawny przed podpisaniem aktu z notariuszem lub doświadczonym doradcą podatkowym.

Zobacz, jakie obecnie mamy domy na sprzedaż oraz działki na sprzedaż!

FAQ 

• Czy zakup działki budowlanej jest objęty ulgą w podatku od czynności cywilnoprawnych?

Nie, zakup działki budowlanej na rynku wtórnym nie jest objęty ulgą na pierwsze mieszkanie i podlega standardowej stawce 2% PCC. Preferencja podatkowa dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych, budynków jednorodzinnych oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Wyjątki mogą dotyczyć jedynie specyficznych gospodarstw rolnych zgodnie z ustawą o PCC.

• Jaki urząd skarbowy jest właściwy do rozliczenia podatku PCC od nieruchomości?

Właściwym organem podatkowym jest urząd skarbowy zlokalizowany według miejsca położenia nabywanej nieruchomości. W przypadku transakcji zawieranych w formie aktu notarialnego, kupujący nie musi samodzielnie kontaktować się z urzędem, ponieważ notariusz jako płatnik przekazuje należności i dokumentację bezpośrednio do odpowiedniego organu.

• Co się stanie, jeśli błędnie złożę oświadczenie o prawie do zwolnienia z PCC?

Złożenie nieprawdziwego oświadczenia o prawie do ulgi może skutkować koniecznością zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Ponieważ oświadczenie w akcie notarialnym składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej, świadome wprowadzenie w błąd może wiązać się z dodatkowymi sankcjami prawnymi. Weryfikacja stanu posiadania w księgach wieczystych jest kluczowa przed podpisaniem aktu.

• Kiedy przy zakupie wielu mieszkań w jednej inwestycji stosuje się stawkę 6% PCC?

Sankcyjna stawka 6% PCC obowiązuje od 1 stycznia 2024 roku w przypadku nabycia szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w jednej inwestycji. Jest to mechanizm mający na celu ograniczenie spekulacyjnego wykupu mieszkań przez inwestorów. Standardowa stawka 2% lub zwolnienie z podatku nie mają zastosowania w tym konkretnym scenariuszu hurtowym.

• Czy zakup mieszkania na fakturę VAT-marża wyklucza konieczność zapłaty PCC?

Nieruchomości nie mogą być sprzedawane w procedurze VAT-marża. Procedura VAT-marża dotyczy wyłącznie dóbr ruchomych (np. aut czy elektroniki) i w ogóle nie ma zastosowania do nieruchomości. Po drugie, samo wystawienie faktury nie wyklucza PCC. O braku opodatkowania PCC decyduje faktyczne obciążenie transakcji stawką VAT (8% lub 23%). Jeśli sprzedaż używanego lokalu przez firmę na rynku wtórnym jest zwolniona z VAT, kupujący i tak ma obowiązek zapłacić 2% PCC u notariusza (art 2 ust 1 pkt 4 lit b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Podsumowanie

Zwolnienie z PCC przy zakupie nieruchomości pozwala osobom spełniającym określone warunki uniknąć 2% podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym. Artykuł wyjaśnia, kto może skorzystać z preferencji, jakie znaczenie ma wcześniejsze posiadanie nieruchomości oraz jak wygląda procedura u notariusza.