Spółdzielnia buduje i sprzedaje lokale jak deweloper. Kiedy to możliwe?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• w jakich dwóch modelach spółdzielnie mogą sprzedawać mieszkania?
• czy spółdzielnie podlegają przepisom ustawy deweloperskiej?
• czy na mieszkanie ze spółdzielni można otrzymać kredyt hipoteczny?

Odsłuchaj artykuł:

Spółdzielnie na ogół kojarzą się z działalnością polegającą na zarządzaniu starszymi blokami (zwykle wzniesionymi jeszcze w czasach PRL-u). Informacje Głównego Urzędu Statystycznego potwierdzają, że liczba wznoszonych bloków spółdzielczych jest niska - nieporównywalnie mniejsza od wyników dotyczących nie tylko lat 70. i 80., ale również 90. Przykładowo dane GUS wskazują, że w 2025 r. ukończono na terenie Polski jedynie 958 mieszkań spółdzielczych, a w pierwszej połowie kolejnego roku tylko 329. Jest jednak pewien „haczyk”. Otóż niektóre inwestycje spółdzielcze GUS traktuje tak samo jak deweloperskie. Co więcej, spółdzielnie budują częściej w modelu deweloperskim niż na tradycyjnych zasadach. Wyjaśniamy, jakie konsekwencje dla nabywców mieszkań ma taka sytuacja.

Wkład budowlany i rozliczenia, czyli tradycyjny wariant

Na wstępie wyjaśnijmy, że budowanie przez spółdzielnie mieszkań na zasadach deweloperskich nie jest żadną formą obejścia przepisów. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wprost dopuszcza taką działalność. Zgodnie z artykułem 1 tego aktu prawnego, przedmiotem działalności spółdzielni może być „budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu”. Jednak podstawowy cel spółdzielni mieszkaniowej to „zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu”.

Tradycyjna ścieżka budowy mieszkania przez spółdzielnię oraz jego późniejszej sprzedaży została uregulowana m.in. przez artykuł 18 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Według tego przepisu, spółdzielnia zawiera z osobą zainteresowaną pisemną umowę o budowę lokalu. W umowie spółdzielnia zobowiązuje się do wybudowania lokalu i przeniesienia jego odrębnej własności. Natomiast nabywca zobowiązuje się do wniesienia wkładu budowlanego, który odpowiada kosztom budowy przypadającym na dany lokal. Co ważne, ostateczne rozliczenie kosztów budowy powinno mieć miejsce w terminie trzech miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. Później wygasa roszczenie spółdzielni dotyczące uzupełnienia wkładu budowlanego przez nabywcę.

Czekający na budowę lokalu nabywa tzw. ekspektatywę

Osoba wybierająca tradycyjną ścieżkę nabycia lokalu od spółdzielni, staje się jej członkiem z chwilą podpisania umowy o budowę lokalu. Złożenie podpisu na takiej umowie oznacza również, że nowy członek spółdzielni nabywa roszczenie o ustanowienie własności lokalu (zwane ekspektatywą własności). Ekspektatywę można zbyć. Co więcej, przechodzi ona na spadkobierców i podlega egzekucji komorniczej.

Należy podkreślić, że do ścieżki nabycia lokalu, którą opisujemy wyżej (tzn. tradycyjnej ścieżki spółdzielczej), nie ma zastosowania ustawa deweloperska (zobacz na przykład: A. Stefaniak [w:] Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, [w:] Prawo spółdzielcze. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz, wyd. XIV, Warszawa 2018, art. 18). Mamy tutaj bowiem do czynienia z zupełnie inną opcją nabycia lokalu niż sprzedaż deweloperska. Chodzi o sprzedaż związaną z realizacją podstawowego celu działalności spółdzielni, czyli budowania dla swoich członków.

Ustawa deweloperska obejmuje również spółdzielnie …

Wśród ekspertów prawnych wątpliwości nie wzbudza fakt, że spółdzielnia ma prawo budować lokale także na zasadach komercyjnych (zobacz: A. Goldiszewicz [w:] Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, wyd. II, Gdańsk 2026, art. 5). Chodzi o budowanie i sprzedaż lokali w celu osiągnięcia zysku, a nie budowę na zasadzie non profit dla swoich członków. Spółdzielnia w ramach ustawy deweloperskiej jest deweloperem, jeśli realizuje inwestycję spełniającą definicję przedsięwzięcia deweloperskiego.

Opcja budowania tak jak deweloper jest bardziej atrakcyjna dla wielu spółdzielni, choć wiąże się z koniecznością przestrzegania coraz bardziej rozbudowanych przepisów ustawy deweloperskiej (m.in. w zakresie zapewnienia rachunków powierniczych, treści umowy deweloperskiej i odbioru lokali). Warto w tym kontekście wspomnieć chociażby o planowanym zakazie podnoszenia (waloryzacji) ostatecznej ceny mieszkań deweloperskich po wzroście kosztów budowy. W przypadku tradycyjnej ścieżki spółdzielczej, opcja waloryzacji ceny mieszkania występuje i to się na razie nie zmieni. Mowa o wspomnianym wcześniej rozliczeniu kosztów budowy.

Zakup „M” od spółdzielni w modelu deweloperskim jest bardziej atrakcyjny dla osób, którym nie odpowiada członkostwo w spółdzielni nabywane automatycznie po podpisaniu umowy o budowę mieszkania. Osoba, która kupiła mieszkanie od spółdzielni działającej jako deweloper, później może samodzielnie wnioskować o przyjęcie jej do grona członków spółdzielni zarządzającej blokiem (na podstawie art. 23 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Często zadawane pytania (FAQ):

1.      Czy na mieszkanie spółdzielcze kupowane według tradycyjnej procedury (z wkładem budowlanym) otrzymamy kredyt bankowy? A co ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu?

W obydwu przypadkach istnieje możliwość otrzymania kredytu hipotecznego, choć prawdopodobnie nie każdy bank będzie zainteresowany finansowaniem takiego zakupu. Spółdzielczego własnościowego prawa do starszego lokalu na pewno nie kupimy na kredyt hipoteczny, jeśli stan prawny gruntów pod blokiem nie został uregulowany. Zakup z kredytem mieszkania od spółdzielni budującej jak deweloper to najłatwiejsza opcja.  

2.      Co się dzieje z zyskami, które spółdzielnia wypracowuje działając jak deweloper?

Zwykle taki zysk zwiększa fundusz remontowy lub obniża opłaty wnoszone przez mieszkańców starszych lokali, co jest pozytywnym aspektem. Jednak lokatorzy starszych bloków czasem nie są zadowoleni z sąsiedztwa nowych budynków.

Podsumowanie

Budowa mieszkań w modelu deweloperskim stała się ważnym obszarem działania niektórych spółdzielni. To opcja korzystna również dla dużej części nabywców, bo nie stają się automatycznie członkami spółdzielni i dysponują ochroną prawną taką jak przy zakupie „M” od tradycyjnego dewelopera. Spółdzielnia osiągnięte zyski deweloperskie przeznacza z kolei na remonty starszych budynków lub obniżenie opłat eksploatacyjnych.