Z jednej strony jest to wynik rozszerzania granic miasta o sąsiednie gminy, z drugiej strony Rzeszów jest jednym z najprężniej rozwijających się ośrodków miejskich, który przyciąga młodych ludzi z regionu Podkarpacia, a wskaźniki demograficzne są jednymi z najkorzystniejszych w Polsce.

W porównaniu z innymi miastami rzeszowski zasób mieszkaniowy jest stosunkowo młody – mieszkania w budynkach oddanych przed 1995 rokiem stanowiły około 56,0% całego zasobu mieszkaniowego. Dla porównania, w Katowicach takie lokale stanowią około 80,0% zasobu.
Mieszkania w najnowszych budynkach stanowiły blisko 28,0% wszystkich mieszkań. Można stwierdzić, że nasycenie nową substancją mieszkaniową w Rzeszowie jest na stosunkowo wysokim poziomie.
Dostępność mieszkań – liczona jako liczba mkw. mieszkania, które można kupić za roczną medianę netto – jest w Rzeszowie umiarkowana. Roczna mediana umożliwia zakup 5,97 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym. Większą dostępnością charakteryzowały się takie miasta jak: Zielona Góra, Olsztyn, Bydgoszcz, Opole, Białystok, czy Łódź.
Na rynku wtórnym roczna mediana pozwala na zakup 6,04 mkw., co jest jednym z niższych wyników. Warto wspomnieć, że mieszkania na rynku wtórnym są mniej dostępne tylko w Gdyni, Wrocławiu, Gdańsku, Warszawie i Krakowie, a więc w największych miastach. Porównywalna do największych miast dostępność mieszkań na rynku wtórnym jest spowodowana m.in. wiekiem zasobu mieszkaniowego w Rzeszowie (duży udział mieszkań w nowym budownictwie.
Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem w Rzeszowie jest niższa niż z inwestycji w jednym z sześciu głównych miast (6M). Wyjątkiem był I kwartał 2023 i I kwartał 2021.
W I kwartale 2025 roku zwrot z kapitału własnego z inwestycji w mieszkanie na wynajem w Rzeszowie wyniósł 2,5%, co było wynikiem niższym o 0,3 p.p. w porównaniu z I kwartałem 2024 i najniższym wynikiem od 4 lat.
Oferta mieszkań na rynku pierwotnym na koniec półrocza
Na koniec I półrocza 2025 roku deweloperzy działający w Rzeszowie oferowali 2 671 mieszkań. W porównaniu z II półroczem 2024 roku oferta nowych mieszkań zwiększyła się o około 600 jednostek (+ 29,2%). Wzrost oferty odnotowano również w ujęciu rocznym – o 554 lokale (+ 26,2%).
W zakończonych inwestycjach znajdowało się 431 mieszkań, co odpowiadało za 16,1% oferty dostępnej na koniec I półrocza 2025 roku. Odsetek gotowych mieszkań był na podobnym poziomie jak na koniec grudnia 2024 roku.


W ofercie rzeszowskiego rynku pierwotnego dominują mieszkania w segmencie popularnym, których udział w ofercie na koniec I półrocza 2025 roku wzrósł do poziomu blisko 90,0%.
Na koniec I półrocza 2025 roku średnia cena mieszkań dostępnych na rzeszowskim rynku pierwotnym wyniosła 10 413 zł/mkw.
W porównaniu do II półrocza 2024 roku, średnia cena była niższa o 1,6%. Względem I półrocza 2024 roku odnotowano niewielki wzrost – o 1,0%.
W I półroczu 2025 roku sprzedaż mieszkań na rzeszowskim rynku spowolniła – deweloperzy zakontraktowali 686 lokali. W porównaniu z poprzednim półroczem wynik sprzedażowy był niższy o ponad 230 jednostek (-25,3%).
Względem I półrocza 2024 roku odnotowano wzrost sprzedaży – o ponad 100 jednostek (+17,7%). Wzrost sprzedaży w ujęciu rocznym to wynik niskiej bazy – początek 2024 roku charakteryzował się niskimi wynikami sprzedażowymi z uwagi na zakończenie programu Bezpieczny Kredyt 2%. W okresie obowiązywania programu popyt na mieszkania skokowo się zwiększył.
W I półroczu 2025 roku półroczny współczynnik wyprzedania oferty wyniósł 3,9 półrocza, w przeliczeniu na kwartały współczynnik wynosi 7,8. Współczynnik ten określa liczbę kwartałów potrzebnych do wyprzedania oferty przy obecnych wynikach sprzedażowych. Wynik ten jest blisko przekroczenia granicy 8 kwartałów, czyli przeciętnego czasu budowy.

Podsumowanie
Rzeszów w dobrej kondycji demograficznej i gospodarczej
Rzeszów wyróżnia się pozytywnie na tle innych miast średniej wielkości w Polsce. Liczba mieszkańców rośnie – zarówno dzięki dodatniemu przyrostowi naturalnemu, jak i dodatniemu saldu migracji (choć to drugie maleje). Miasto wciąż przyciąga młodych ludzi, studentów, specjalistów oraz uchodźców z Ukrainy. Jest to jeden z niewielu ośrodków regionalnych, który nie doświadcza depopulacji. Miasto utrzymuje także stabilną sytuację na rynku pracy – bezrobocie wynosi 4,0%, a przeciętne wynagrodzenia rosną (chociaż wzrost ten spowolnił). Lokalna gospodarka się rozwija. Dodatkowym atutem Rzeszowa jest jego wizerunek jako stolicy innowacji, centrum przemysłu i ważnego punktu na mapie działań pomocowych NATO.
Rynek mieszkaniowy: dynamiczny rozwój i lekkie spowolnienie
Rzeszowski rynek mieszkaniowy rozwija się intensywnie – szczególnie rynek pierwotny. W I połowie 2025 roku deweloperzy rozpoczęli aż 28 nowych inwestycji, obejmujących blisko 1,3 tys. mieszkań. Jednocześnie nastąpił wyraźny wzrost dostępnej oferty (2 671 mieszkań), co świadczy o wysokiej aktywności firm budowlanych. Jednak równolegle do wzrostu podaży widać spadek sprzedaży – o ponad 25% względem poprzedniego półrocza. Choć roczna dynamika sprzedaży była dodatnia, to zawdzięczamy ją głównie niskiej bazie z początku 2024 roku (po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2%). Popyt na mieszkania w Rzeszowie osłabł, co może mieć związek z wysokimi cenami, drogimi kredytami, niepewnością gospodarczą oraz wyczerpaniem efektu stymulacyjnego wspomnianego programu.
Ceny mieszkań i potencjał inwestycyjny
Średnia cena ofertowa mieszkań wynosi obecnie ponad 10,4 tys. zł/mkw., co oznacza lekkie wyhamowanie wzrostów – ceny spadły nieznacznie względem poprzedniego półrocza.
Mimo to, dostępność mieszkań (ile mkw. można kupić za roczne zarobkiw wysokości mediany) pozostaje stosunkowo niska – tylko około 6,0 mkw., czyli mniej niż w wielu miastach podobnej wielkości. Stopy zwrotu z wynajmu mieszkań również maleją – obecnie ROI wynosi 2,5%, co jest najniższym poziomem od czterech lat. Rzeszów staje się więc coraz mniej atrakcyjny dla inwestorów nastawionych na wynajem.
Szanse |
Zagrożenia |
|
|
Rzeszów jest dziś jednym z najbardziej rozwijających się miast regionalnych w Polsce, z silnym potencjałem mieszkaniowym. Jednak rynek zaczyna wykazywać oznaki przegrzania – aktywność deweloperska jest bardzo wysoka, ale sprzedaż nie nadąża. Jeśli nie nastąpi odbicie popytu (np. poprzez poprawę dostępności kredytów), rynek może stanąć w obliczu nadpodaży i korekty cen.
Pobierz cały raport