Katowicki rynek mieszkaniowy: między rewitalizacją a ekspansją deweloperską

Data publikacji: 2025-06-03, data aktualizacji: 2025-07-24
Ewa Palus

główny analityk Tabelaofert.pl

Zasoby mieszkaniowe

Katowicki zasób mieszkaniowy można szacować na 160,0 tys. lokali. Na przestrzeni ostatnich 20 lat zasób mieszkaniowy w stolicy Śląska zwiększył się o około 29,0 tys. mieszkań (+18%).

Na 1,0 tys. mieszkańców Katowic przypada około 580 mieszkań. Katowice są tym samym w gronie miast, w których dostępność mieszkań jest wyższa niż średnia ogólnopolska (około 420 mieszkań na 1,0 tys. mieszkańców).

Zasób mieszkaniowy w Katowicach jest stosunkowo stary – ponad 80% wszystkich lokali znajduje się
w budynkach oddanych przed 1995 rokiem – są to zarówno budynki z wielkiej płyty, jak również kamienice.

Ma to szereg konsekwencji dla lokalnego rynku mieszkaniowego:
  • Stan techniczny budynków – kamienice i bloki z wielkiej płyty są energochłonne, co oznacza wyższe koszty eksploatacji dla mieszkańców. Dodatkowo budynki te wymagają modernizacji
    w zakresie instalacji czy wind. Bez regularnych remontów część budynków może popaść
    w ruinę, co wpływa negatywnie na wizerunek dzielnic i komfort życia.
  • Brak nowoczesnych standardów - mniejsze metraże, małe balkony, brak miejsc parkingowych, niefunkcjonalne układy mieszkań, brak wind. Brak nowoczesnych mieszkań może zniechęcać młode rodziny do osiedlania się, skutkując migracją do miast o lepszym standardzie życia lub na obrzeża aglomeracji. Skoncentrowane obszary starego budownictwa mogą sprzyjać powstawaniu enklaw wykluczenia społecznego i ubóstwa energetycznego.
Rewitalizacja i modernizacja - możliwość pozyskania funduszy UE lub środków z KPO na remonty budynków i termomodernizację. W konsekwencji wzrośnie wartość rynkowa nieruchomości.
Struktura wiekowa zasobu mieszkaniowego

Oferta na rynku pierwotnym

Podczas gdy większość mieszkań pochodzi sprzed 1995 roku, dynamicznie rozwija się także rynek pierwotny w Katowicach, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu inwestorów i potrzebie odnowy miejskiej infrastruktury mieszkaniowej.

Na przełomie 2024 i 2025 roku odnotowano znaczny wzrost oferty katowickiego rynku pierwotnego. Na koniec I kwartału 2025 deweloperzy oferowali 5,5 tys. mieszkań. Kwartalnie oferta zwiększyła się o 8,7%. W porównaniu do I kwartału 2024 roku oferta zwiększyła się o 1,8 tys. mieszkań (+48,6%).

Wzrost oferty to wynik bardzo wysokiej aktywności deweloperskiej. W całym 2024 roku deweloperzy rozpoczęli sprzedaż 3,3 tys. nowych mieszkań, co było rekordowym wynikiem na tym rynku. Początek 2025 roku również charakteryzował się wysoką aktywnością – rozpoczęto sprzedaż blisko 1,1 tys. nowych lokali.

II półrocze 2023 roku charakteryzowało się bardzo wysokimi, rekordowymi wynikami sprzedażowymi. W 2024 roku sprzedaż mieszkań wyhamowała i spadała. Początek 2025 roku przyniósł poprawę wyników sprzedażowych.

W I kwartale 2025 roku na katowickim rynku pierwotnym sprzedano blisko 500 mieszkań, o blisko 38,0% więcej niż w IV kwartale 2024. W porównaniu do I kwartału 2024 roku odnotowano jednak spadek o około 10,6%.

Pierwotny rynek mieszkaniowy w Katowicach

Jak kształtują się ceny na katowickim rynku pierwotnym?

Na koniec I kwartału 2025 roku średnia cena mieszkań na katowickim rynku pierwotnym wyniosła 12,5 tys. zł/mkw., podobnie jak w IV kwartale 2024. W porównaniu do I kwartału 2024 roku, średnia cena wzrosła o 4,8%. Wzrosty średniej ceny w ujęciu rocznym na podobnym poziomie odnotowano w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu.

Najszybszy wzrost cen średniej ceny na katowickim rynku pierwotnym odnotowano w 2022 roku. Wzrost ten był spowodowany wysoką aktywnością deweloperów w segmencie podwyższonym. Mieszkania w standardzie podwyższonym odpowiadały za około 65,0% wszystkich lokali wprowadzonych do sprzedaży w 2022 roku.

Średnia cena ofertowa dostępnych mieszkań w Katowicach

Siła nabywcza – na ile mkw. mieszkania wystarczy roczne wynagrodzenie?

W okresie I kwartał 2020 – I kwartał 2025 wzrost średniej ceny mieszkań w Katowicach i wzrost średniego wynagrodzenia były na podobnych poziomach – po około 70,0%.

Dostępność mieszkań na sprzedaż w Katowicach od 5 lat utrzymuje się na stosunkowo stabilnym poziomie – przeciętne roczne wynagrodzenie netto pozwalało na zakup około 7,2 mkw. mieszkania. W I kwartale 2025 roku było to dokładnie 6,98 mkw.

Ile metrów kwadratowych mieszkania można kupić w Katowicach za roczne zarobki

Wnioski i podsumowanie

Katowicki rynek mieszkaniowy przechodzi dynamiczne zmiany. Z jednej strony dominuje stary zasób – ponad 80% mieszkań pochodzi sprzed 1995 roku, co rodzi wyzwania związane z ich stanem technicznym, efektywnością energetyczną i standardem życia. Z drugiej – odnotowuje się wzrost aktywności deweloperskiej: na koniec I kwartału 2025 roku oferta na rynku pierwotnym wyniosła 5,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 48,6% r/r. Średnia cena mieszkań w tym okresie wyniosła 12,5 tys. zł/mkw.

Miasto stoi przed wyzwaniem modernizacji zasobów mieszkaniowych, które można przekształcić w szansę rozwojową, pod warunkiem strategicznego wsparcia rewitalizacji i inwestycji w nowe budownictwo.

Polecane ogłoszenia:

Apartamenty Przy Agorze 6 Warszawa Bielany (Wrzeciono)
ul. Przy Agorze 6

Wyjątkowa lokalizacja w sercu Bielan, w bliskim sąsiedztwie Lasu Bielańskiego, pełnej infrastruktury miejskiej – licznych żłobków, przedszkoli...Apartamenty Przy Agorze 6 to najnowsza propozycja mieszkaniowa od dewelopera Home Invest. Wyjątkowo atrakcyjny i elegancki budynek powstanie w...

Viva Piast 6 Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 6 to kolejny etap popularnego osiedla w krakowskich Mistrzejowicach, zaprojektowanego z myślą o stworzeniu przyjaznej i harmonijnej...

19. Dzielnica - lokale użytkowe Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa 43a lok. U1

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i...INFORMACJE O INWESTYCJI Największe, nowe osiedle w centrum miasta Doskonała lokalizacja – obok stacji II linii metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła...

Warszawski Świt Warszawa Targówek (Bródno)
ul. Warszawski Świt 5

Warszawski Świt to nowy punkt na mapie prawobrzeżnej Warszawy – jednocześnie blisko centrum.  Doskonale rozwinięta komunikacja miejska umożliwia...Świt daje początek każdemu dniu. To czas pobudki nie pozbawionej zapału do działania i stawiania czoła kolejnym wyzwaniom. Poczuj Warszawski Świt!...

19. Dzielnica V etap Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa/Przyokopowa

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i... 19. Dzielnica to nowa część miasta, rozwijająca się w centrum Warszawy, tuż obok stacji metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła komunikacyjnego przy...

Viva Piast Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 5 to kolejny etap osiedla usytuowanego w Mistrzejowicach, którego głównym celem jest stworzenie przyjaznego i harmonijnego otoczenia dla...

Apartamenty Oszmiańska II Warszawa Targówek
ul. Oszmiańska 20, 22

Starannie zaprojektowane dwa budynki zlokalizowane na pograniczu Targówka i Pragi Północ, niedaleko nowej stacji metra Targówek Mieszkaniowy....Apartamenty Oszmiańska to nowa inwestycja w Warszawie, zlokalizowana na pograniczu Targówka i Pragi Północ przy ul. Oszmiańskiej 20. Zaledwie 5...

Osiedle Bella Vista Kielce Ostra Górka
ul. Generała Andersa / Wojska Polskiego
Już teraz możesz stać się częścią zupełnie unikatowego miejsca na mapie Kielc, pretendującego do miana nowego serca tego kwartału miasta. Miejsca...
Osiedle Botaników Przasnysz
ul. Św. Krzysztofa
Kolejna nasza inwestycja na terenie Przasnysza łącząca zamiłowanie do różnorodności przyrodniczej z klasycznym pięknem i wyszukaną estetyką...
Port Popowice Wrocław Popowice
ul. Białowieska
Przed Państwem niepowtarzalna szansa, aby stać się częścią historii Portu Popowice – jednego z najciekawszych miejsc we Wrocławiu. Pierwsi...
Neo Nova Ochota Warszawa Włochy (Raków)
ul. Łopuszańska 36A
Zamieszkaj na NeoNovej Neo Nova Ochota to nowe, dynamiczne osiedle na mapie Warszawy przy ulicy Łopuszańskiej, wprowadzające nowoczesną...
Kapelanka – Pychowicka - Budynek B Kraków Dębniki (Zakrzówek)
ul. Pychowicka 3 / 3A
Inwestycja Kapelanka – Pychowicka, zlokalizowana przy ul. Pychowickiej 3 i 3A w dzielnicy Dębniki w Krakowie, to symbol komfortu. Oferuje nie tylko...
Zobacz wszystkie ›