Podatek katastralny - co to jest?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• czym jest podatek katastralny i na jakiej zasadzie jest naliczany,
• jakie znaczenie dla wysokości podatku miałaby liczba posiadanych nieruchomości,
• jaki jest obecny status prac nad podatkiem katastralnym i czy jest to obowiązujące prawo.

Odsłuchaj artykuł:

Podatek katastralny  od lat wzbudza emocje. Jak działa podatek katastralny, co to znaczy i czy ma szansę przyjąć się w Polsce? Jako nowa forma opodatkowania nieruchomości, ma potencjał, by znacząco wpłynąć na portfele Polaków. Choć w wielu krajach europejskich jest to standardowa praktyka, w Polsce wciąż pozostaje w sferze dyskusji. W naszym wpisie przyjrzymy się, co to jest podatek katastralny, jakie niesie ze sobą korzyści i zagrożenia, a także jakie mogą być jego konsekwencje dla obywateli i rynku nieruchomości w naszym kraju.

Podatek katastralny – co to znaczy?

Podatek katastralny to forma opodatkowania nieruchomości, w której wysokość podatku jest uzależniona od wartości katastralnej danej nieruchomości. Jest to system, który w wielu krajach zastępuje tradycyjny podatek od nieruchomości, oparty na powierzchni lub przeznaczeniu obiektu. Wprowadzenie takiego podatku ma na celu bardziej sprawiedliwe odzwierciedlenie realnej wartości rynkowej nieruchomości, co jest zgodne z zasadą ad valorem, czyli "od wartości".

Podatek katastralny to podatek majątkowy naliczany od wartości nieruchomości, a nie od jej metrażu. Wartość tę (nazywaną wartością katastralną) ustala państwo i zapisuje w rejestrze, czyli w katastrze nieruchomości. W Polsce taki rejestr formalnie już istnieje: to ewidencja gruntów i budynków, którą ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne nazywa wprost katastrem nieruchomości. Problem w tym, że nie ma w niej wartości nieruchomości. Wartość katastralną ustala się dopiero w procedurze powszechnej taksacji nieruchomości, opisanej w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a tej w Polsce nigdy nie przeprowadzono - jej rozpoczęcie wymagałoby odrębnej ustawy. Sama stawka podatku katastralnego jest zwykle wyrażona jako procent wartości nieruchomości (zasada ad valorem), a nie jako kwota od metra kwadratowego, i to ta różnica decyduje o wszystkim pozostałym.

Podatek katastralny a obecny podatek od nieruchomości w Polsce – różnice

Obecnie w Polsce obowiązuje podatek od nieruchomości uregulowany w ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Przedmiotem podatku jest samo posiadanie gruntu, budynku lub lokalu, a podstawą opodatkowania jest powierzchnia użytkowa w metrach kwadratowych - bez znaczenia, czy mieszkanie stoi w centrum dużego miasta, czy w małej miejscowości. Rada gminy ustala stawkę kwotową w granicach ogłaszanych co roku przez Ministra Finansów: w 2026 r. jest to maksymalnie 1,25 zł za 1 m² mieszkania lub domu i 35,53 zł za 1 m² powierzchni budynku zajętej na działalność gospodarczą. Podatek katastralny odwraca tę logikę: przedmiot podatku zostaje ten sam, ale podstawą opodatkowania staje się wartość nieruchomości, a stawka jest procentem tej wartości. Podatek katastralny jest więc bardziej zróżnicowany, bo różnicuje go rynek, a nie metr kwadratowy.

Druga różnica jest techniczna, ale kluczowa: skąd gmina bierze dane? Dziś wystarczy jej metraż z twojej deklaracji i z ewidencji gruntów i budynków, którą prowadzi starosta. Przy podatku liczonym od wartości gmina musiałaby wiedzieć znacznie więcej - między innymi, ile lokali/domów w całej Polsce należy do jednego podatnika, a także ile są warte te nieruchomości mieszkaniowe. Dlatego poselski projekt złożony w Sejmie w marcu 2026 r. zmienia nie tylko ustawę podatkową, ale też ustawę o księgach wieczystych i hipotece oraz Prawo geodezyjne i kartograficzne: gminne organy podatkowe miałyby bezpłatnie pobierać dane z ksiąg wieczystych za pośrednictwem Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych oraz korzystać ze zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach, który ma spinać ewidencję gruntów i budynków z księgami wieczystymi.

Podatek katastralny w Europie

Podatek liczony od wartości nieruchomości nie jest europejską nowinką - jest to system powszechnie stosowany w wielu krajach europejskich, tylko pod różnymi nazwami i w bardzo różnych wariantach. W Niemczech to Grundsteuer, który od 1 stycznia 2025 r. działa według zreformowanych zasad: podatek wylicza się jako iloczyn urzędowej wartości nieruchomości (Grundsteuerwert), ustawowego wskaźnika (Steuermesszahl) i mnożnika (Hebesatz) uchwalanego przez radę gminy. We Francji właściciel płaci taxe foncière, a podstawą jest katastralna wartość czynszowa (valeur locative cadastrale) pomniejszona o 50% ryczałtowych kosztów utrzymania; stawkę uchwala samorząd. Wielka Brytania poszła zupełnie inną drogą: council tax w ogóle nie jest liczony od bieżącej wartości, tylko przypisuje każdy dom do jednego z pasm - w Anglii od A do H, według wyceny na 1 kwietnia 1991 r., a w Walii od A do I, według wyceny z 2003 r. To dobrze pokazuje, że „podatek katastralny" to nie jeden model, lecz cała rodzina rozwiązań.

Wpływ podatku katastralnego na rynek nieruchomości w krajach europejskich

Wpływ podatku katastralnego na rynek nieruchomości w krajach europejskich jest złożony i zależy od wielu czynników. Generalnie wprowadzenie podatku katastralnego może mieć następujące konsekwencje:

• Podwyższenie kosztów posiadania nieruchomości: to główny efekt podatku ad valorem (od wartości): roczny podatek staje się stałą pozycją w budżecie właściciela, a jego wysokość często zależy od gminy. Przykładowo: w Hiszpanii podatek IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) naliczany jest od wartości katastralnej (valor catastral), a ustawa o finansach lokalnych pozwala gminom ustalić stawkę od 0,4% do 1,10% dla nieruchomości miejskich (i od 0,3% do 0,90% dla rolnych). Przy tej samej nieruchomości rachunek może się więc różnić prawie trzykrotnie w zależności od gminy - dlatego kupujący sprawdzają tam nie tylko cenę mieszkania, ale i lokalną stawkę IBI.
• Zwiększenie wpływów do budżetu: Podatek katastralny może znacząco zwiększyć wpływy do budżetu państwa i samorządów, co pozwala na lepsze finansowanie usług publicznych.
• Stabilizacja rynku nieruchomości: Uporządkowanie kwestii własności nieruchomości zwiększa bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami i ogranicza szarą strefę podatków lokalnych.

W krajach, gdzie podatek katastralny jest już wprowadzony, zauważono stabilizację rynku nieruchomości oraz lepsze zarządzanie zasobami gruntowymi. Jednak wprowadzenie tego podatku może też prowadzić do kontrowersji i oporu ze strony właścicieli nieruchomości, którzy obawiają się zwiększenia obciążeń podatkowych.

Zalety i wady podatku katastralnego w Polsce

Podatek katastralny w Polsce nadal nie obowiązuje, ale przestał być tematem czysto teoretycznym. 20 marca 2026 r. do Sejmu wpłynął poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw (druk nr 2848), złożony przez grupę posłów Lewicy. Co ważne, projekt nie wprowadza pełnego katastru z urzędową wyceną każdego lokalu - wartość mieszkania miałaby być liczona jako metraż pomnożony przez średnią cenę transakcyjną m² w danej gminie, pobieraną z Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami. W dniu 27 lipca 2026 r. projekt skierowano do pierwszego czytania na posiedzeniu Sejmu, więc na dziś to wciąż propozycja na wczesnym etapie prac, a nie obowiązujące prawo. Jednocześnie Ministerstwo Finansów deklaruje, że nie prowadzi prac nad rządowym podatkiem katastralnym - to inicjatywa poselska, a nie rządowa, co realnie zmniejsza jej szanse na uchwalenie.

Korzyści dla budżetu państwa i samorządów lokalnych – kataster podatek w Polsce

Jedną z głównych zalet wprowadzenia podatku katastralnego jest zwiększenie wpływów samorządów lokalnych. Warto tu wyprostować częste nieporozumienie: podatek od nieruchomości nie trafia do budżetu państwa - jest dochodem własnym gminy, czyli podstawowej jednostki samorządu terytorialnego w Polsce, i to rada gminy uchwala jego stawki w granicach wyznaczonych przez Ministra Finansów. Podatek liczony od wartości nieruchomości byłby dla gmin źródłem znacznie wydajniejszym niż dzisiejsza kwota od metra kwadratowego, bo rósłby razem z cenami mieszkań, zamiast czekać na coroczną waloryzację stawek. Poselski projekt idzie jeszcze dalej i pozwala radzie gminy uchwalić współczynniki korygujące od 0,2 do 2 podstawy opodatkowania - ze względu na rok budowy, lokalizację, powierzchnię działki czy inne cechy wpływające na wartość. W praktyce dwie podobne nieruchomości w sąsiednich gminach mogłyby być więc opodatkowane zupełnie inaczej.

 

Ryzyko zwiększenia obciążeń dla właścicieli nieruchomości – podatek katastralny od drugiej nieruchomości

Z drugiej strony wprowadzenie podatku katastralnego wiąże się z ryzykiem znacznego zwiększenia obciążeń finansowych dla właścicieli nieruchomości. Obecny podatek od nieruchomości w Polsce jest stosunkowo niski - w 2026 r. maksymalnie 1,25 zł za 1 m² mieszkania - a jego wysokość zależy wyłącznie od powierzchni. Projekt z druku nr 2848 różnicuje jednak obciążenie według liczby posiadanych lokali: pierwsza i druga nieruchomość mieszkalna byłyby opodatkowane stawką 0,02% wartości, a dopiero trzecia i każda kolejna - stawką 0,5% w pierwszym roku, rosnącą w kolejnych latach maksymalnie do 1,5% wartości. Liczą się przy tym wszystkie mieszkania i domy jednorodzinne podatnika w całej Polsce, w kolejności ich nabycia, a nie tylko te w jednej gminie. Zgodnie z projektem nowe zasady miałyby zacząć obowiązywać od 1 czerwca 2027 r. - o ile ustawa w ogóle zostanie uchwalona.

Podsumowanie

Podatek katastralny, bazujący na wartości nieruchomości, budzi wiele emocji – niesie zarówno potencjalne korzyści dla budżetu, jak i wyzwania dla właścicieli nieruchomości. W Polsce trwają dyskusje na temat jego wprowadzenia, co wymaga dokładnej analizy wszystkich za i przeciw.

Na dziś żaden podatek katastralny w Polsce nie obowiązuje - za domy czy nowe mieszkania zapłacisz wyłącznie standardowy podatek od nieruchomości, liczony od metrażu. Warto jednak śledzić temat, bo sytuacja zmieniła się w 2026 roku: poselski projekt ustawy czeka w Sejmie na pierwsze czytanie. Nawet gdyby przeszedł całą ścieżkę legislacyjną, w proponowanym kształcie nie dotknąłby znacząco osób kupujących pierwsze ani drugie mieszkanie - ten projekt znacznie wyższą stawkę podatkową przewiduje bowiem dopiero dla trzeciej i kolejnej nieruchomości.

Redakcja Tabelaofert.pl