Kto musi posiadać dokument - Świadectwo Energetyczne?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• w jakich sytuacjach nie ma obowiązku sporządzania świadectwa (np. użytkowanie na własne potrzeby bez sprzedaży i najmu) oraz jakie są najważniejsze ustawowe wyjątki,
• jakie dane energetyczne trzeba publikować w ogłoszeniach sprzedaży i najmu oraz jakie są konsekwencje ich braku,
• na czym polega rola notariusza przy umowie sprzedaży i dlaczego nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa,
• jaka kara grozi za brak świadectwa przy transakcji oraz dlaczego grzywna nie zwalnia z obowiązku dostarczenia dokumentu.

Odsłuchaj artykuł:

W Polsce najwięcej energii pochodzi z paliw kopalnych, takich jak węgiel, ropa naftowa czy gaz ziemny. Te surowce energetyczne są wykorzystywane do produkcji energii elektrycznej oraz ciepła, które jest później wykorzystywane do ogrzewania budynków czy do produkcji pary w elektrowniach. Jednak, ze względu na wyczerpywanie się tych surowców oraz ich negatywny wpływ na środowisko naturalne, konieczne jest poszukiwanie alternatywnych źródeł energii.

W ostatnich latach, coraz więcej uwagi poświęca się energii ze źródeł odnawialnych, takich jak energia słoneczna, wiatrowa czy geotermalna. Energia słoneczna jest pozyskiwana z paneli fotowoltaicznych, które zamieniają światło słoneczne na energię elektryczną. Energia wiatrowa natomiast jest pozyskiwana z turbin wiatrowych, które zamieniają ruch powietrza na energię elektryczną. Energia geotermalna pochodzi z ciepła z wnętrza Ziemi, które jest wykorzystywane do ogrzewania budynków.

Kolejnym źródłem energii jest energia wodna, która jest pozyskiwana z turbin wodnych. Turbiny te zamieniają ruch wody na energię elektryczną, która jest później wykorzystywana do produkcji prądu. Energia jądrowa to kolejne źródło energii, które jest pozyskiwane z rozpadu jąder atomowych. Energia jądrowa jest bardzo skuteczna, ale jednocześnie kontrowersyjna ze względu na ryzyko wypadków i problem z przechowywaniem odpadów radioaktywnych.

Ważne jest, aby wykorzystywać energię w sposób efektywny i zrównoważony. Z tego powodu coraz więcej osób zwraca uwagę na efektywność energetyczną swojego domu czy mieszkania. Efektywność energetyczna oznacza wykorzystanie energii w sposób jak najbardziej efektywny, co prowadzi do minimalizowania strat ciepła czy wykorzystywanie energii ze źródeł odnawialnych.

W Polsce obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej już obowiązuje i dotyczy każdego właściciela nieruchomości. Dokument jest niezbędny nie tylko przy sprzedaży, ale także przy zawieraniu umów najmu, w tym takich jak najem okazjonalny czy najem krótkoterminowy. Wymóg ten obejmuje również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Pamiętaj o tym, zarówno wystawiając, jak i szukając mieszkania na sprzedaż.

Standardowa ważność świadectwa wynosi 10 lat. Należy je jednak zaktualizować wcześniej, jeśli w budynku przeprowadzono prace wpływające na zużycie energii (np. wymiana okien, docieplenie ścian czy zmiana źródła ciepła). Brak dokumentu przy transakcji grozi wysokimi grzywnami, a jego kopia musi zostać przekazana nabywcy lub najemcy w momencie podpisywania umowy.

W celu zwiększenia efektywności energetycznej domów, w Polsce wprowadzono wymóg posiadania świadectwa energetycznego

Świadectwo energetyczne to dokument, który określa efektywność energetyczną budynku w tym zużycie energii przez budynek i wskazuje, jakie zmiany można wprowadzić, aby zmniejszyć zużycia energii. Świadectwo energetyczne jest wymagane przy transakcjach dotyczących nieruchomości, takich jak sprzedaż czy wynajem. Właściciele nieruchomości muszą uzyskać świadectwo energetyczne przed dokonaniem takiej transakcji. 

Dokument zawiera obliczenia zapotrzebowania domu na energię potrzebną do ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, a także klimatyzacji i oświetlenia.

Warto jednak zaznaczyć, że zgodnie z ustawą, nie ma obowiązku uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej dla istniejących budynków lub ich części, które są wykorzystywane na własny użytek. Oznacza to, że osoby, które nie planują sprzedaży lub wynajmu nieruchomości, nie muszą uzyskiwać tego certyfikatu.

Świadectwo określa efektywność budynku poprzez kluczowe parametry. Wskaźnik EU (energia użytkowa) obrazuje jakość izolacji, a Wskaźnik EP (zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną) wskazuje wpływ obiektu na środowisko. Dokument uwzględnia też energię końcową (EK) potrzebną na ogrzewanie i wodę. Nowym standardem są klasy energetyczne (od A do G), które w czytelny sposób, za pomocą kolorowej skali, informują o kosztach eksploatacji i standardzie nieruchomości.

Dlatego Sporządzenie świadectwa energetycznego wymaga wiedzy i doświadczenia z zakresu energetyki i budownictwa. Właściciele nieruchomości powinni szukać profesjonalnej pomocy w uzyskaniu takiego dokumentu. Istnieje wiele firm i specjalistów, którzy oferują usługi w zakresie uzyskiwania świadectw energetycznych. Koszt takiego dokumentu zależy od wielu czynników, takich jak wielkość budynku, jego lokalizacja czy stopień skomplikowania bryły. Jednakże, koszt uzyskania świadectwa energetycznego jest zwykle niski w porównaniu z korzyściami wynikającymi z jego posiadania.

Wprowadzenie wymogu posiadania świadectwa energetycznego jest jednym z kroków, jakie podejmuje Polska w celu zwiększenia efektywności energetycznej budynków. Warto jednak pamiętać, że to nie jedyna forma wsparcia dla efektywności energetycznej. Istnieją również inne programy i inicjatywy, takie jak programy dotacji na wymianę źródeł ciepła czy na termomodernizację budynków, które pozwalają na zmniejszenie kosztów związanych z energią oraz na zmniejszenie negatywnego wpływu na środowisko naturalne.

Katalog budynków i lokali zwolnionych z obowiązku certyfikacji

Nie każda nieruchomość musi posiadać certyfikat. Zgodnie z przepisami, obowiązek ten nie obejmuje określonych grup obiektów. Do najważniejszych wyjątków należą:

• budynki wolnostojące, których powierzchnia użytkowa poniżej 50 m² nie przekracza tej granicy’
• budynek zabytkowy, wpisany do rejestru lub objęty ochroną konserwatorską (o ile certyfikacja naruszyłaby jego charakter);
• miejsce kultu religijnego oraz obiekty służące do działalności religijnej;
• budynek sezonowy, czyli obiekt przeznaczony do użytkowania w czasie krótszym niż 4 miesiące w roku (np. domki letniskowe);
• budynek gospodarczy, przemysłowy lub rolniczy, który nie posiada instalacji zużywających energię (z wyłączeniem oświetlenia).

Warto zweryfikować status swojej nieruchomości, ponieważ niesłuszne założenie zwolnienia może opóźnić wizytę u notariusza lub narazić na kary administracyjne.

Wymóg dołączenia dokumentu do zawiadomienia o zakończeniu budowy

Każdy inwestor musi pamiętać, że świadectwo charakterystyki energetycznej jest niezbędne na etapie finalizowania inwestycji. Dokument ten należy obowiązkowo dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Bez certyfikatu organ nadzoru budowlanego może uznać zgłoszenie za niekompletne, co opóźni legalne zamieszkanie w budynku.

Istnieje jednak istotne ułatwienie proceduralne: domy do 70 m² budowane na własne cele mieszkaniowe (w uproszczonej procedurze) są zwolnione z obowiązku dołączania świadectwa do zawiadomienia o zakończeniu prac. Należy jednak pamiętać, że w przypadku chęci późniejszej sprzedaży lub wynajmu takiego domu, certyfikat i tak będzie musiał zostać sporządzony.

Obowiązek publikacji wskaźników rocznego zapotrzebowania na energię w ogłoszeniach

Wystawiając ogłoszenie o sprzedaży lub ogłoszenie o wynajmie nieruchomości, masz ustawowy obowiązek podania jej parametrów energetycznych. W treści muszą znaleźć się: wskaźnik EU (energia użytkowa), wskaźnik EK (energia końcowa) oraz wskaźnik EP (zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną). Dodatkowo wymagana jest informacja o udziale odnawialnych źródeł energii oraz jednostkowa wielkość emisji CO2​.

Obecnie portale ogłoszeniowe wprowadzają dedykowane pola na te dane, a ich brak może skutkować odrzuceniem oferty. Co więcej, nowym standardem prezentacji jest klasa energetyczna, która ułatwia szybką ocenę kosztów utrzymania lokalu. Ignorowanie tych wytycznych naraża ogłoszeniodawcę na grzywnę nakładaną przez organy kontrolne.

Rola notariusza w weryfikacji przekazania świadectwa przy umowie sprzedaży

Podczas finalizacji transakcji Notariusz pełni kluczową funkcję kontrolną. Ma on ustawowy obowiązek odnotować w treści dokumentu, jakim jest akt notarialny, czy świadectwo charakterystyki energetycznej zostało przekazane stronie kupującej. Dokument ten jest przekazywany w oryginale lub w formie elektronicznej, a Nabywca nie może zrzec się prawa do jego otrzymania.

Jeżeli zbywca nie przedłoży świadectwa w dniu podpisania umowy, notariusz jest zobowiązany pouczyć go, że za brak dokumentu grozi kara grzywny. Sankcja ta nakładana jest w trybie kodeksu wykroczeń i może wynosić nawet kilka tysięcy złotych. Odnotowanie faktu braku świadectwa w akcie stanowi dowód niedopełnienia obowiązku, co ułatwia organom egzekwowanie przepisów.

Uprawnienia audytora i rejestracja dokumentu w centralnym wykazie

Świadectwo charakterystyki energetycznej posiada moc prawną tylko wtedy, gdy sporządzi je osoba uprawniona. Każdy ekspert musi figurować w oficjalnym spisie, jakim jest Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków. Przed zleceniem usługi warto sprawdzić wykaz osób uprawnionych, aby uniknąć oszustów oferujących nieważne dokumenty.

Sam audytor energetyczny jest zobowiązany do zarejestrowania gotowego świadectwa w systemie centralnym, co nadaje mu unikalny numer. Dokument w formie elektronicznej musi zostać opatrzony kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym. Dzięki temu dokumentacja jest zabezpieczona przed sfałszowaniem i w pełni honorowana przez notariuszy oraz urzędy.

Wysokość kary grzywny za brak świadectwa charakterystyki energetycznej

Niedopełnienie obowiązku posiadania dokumentu przy transakcji wiąże się z dotkliwymi sankcjami finansowymi. Brak świadectwa energetycznego podczas sprzedaży lub wynajmu nieruchomości jest traktowany jako wykroczenie. Zgodnie z aktualnymi przepisami, na właściciela może zostać nałożona kara grzywny w wysokości do 5000 zł.

Sankcja ta jest nakładana bezpośrednio na właściciela lub zarządcę nieruchomości, który nie wywiązał się z obowiązku przekazania dokumentu nabywcy lub najemcy (jeśli chodzi o domy i mieszkania na wynajem).  Warto podkreślić, że zapłacenie grzywny nie zdejmuje z właściciela obowiązku sporządzenia certyfikatu – dokument ten i tak musi zostać dostarczony drugiej stronie umowy, aby transakcja była w pełni zgodna z prawem.

Prawa nabywcy i najemcy w przypadku niedostarczenia dokumentacji

Przepisy jasno określają, że Nabywca oraz Najemca posiadają niezbywalne prawo do wglądu w efektywność energetyczną lokalu. Nie mogą oni zrzec się otrzymania świadectwa w treści dokumentu, jakim jest umowa sprzedaży czy umowa najmu – wszelkie zapisy wyłączające ten obowiązek są prawnie bezskuteczne.

Jeśli właściciel nie przekaże dokumentu w terminie, druga strona ma prawo wezwać go do dopełnienia tego obowiązku w ciągu 14 dni. W przypadku dalszego braku reakcji, kupujący lub wynajmujący może zlecić sporządzenie świadectwa we własnym zakresie na koszt właściciela. Roszczenie o zwrot kosztów wykonania certyfikatu jest skutecznym narzędziem dyscyplinującym, chroniącym interesy osób użytkujących nieruchomość.

Zasady ekspozycji świadectwa w budynkach administracji i użyteczności publicznej

W budynkach, w których świadczone są usługi dla ludności, obowiązują szczególne zasady jawności danych energetycznych. Świadectwo charakterystyki energetycznej musi zostać umieszczone w widocznym miejscu (np. przy wejściu lub w recepcji) w obiektach zajmowanych przez organy administracji publicznej, jeżeli ich powierzchnia użytkowa przekracza 250 m².

Obowiązek ten dotyczy również innych obiektów, których budynek użyteczności publicznej przekracza 500 m², o ile zostało dla nich sporządzone świadectwo. Celem tej regulacji jest promowanie efektywności energetycznej oraz informowanie obywateli o standardzie ekologicznym i kosztach eksploatacji gmachów publicznych. Brak ekspozycji dokumentu w miejscu ogólnodostępnym może skutkować sankcjami dla zarządcy obiektu.

Przeczytaj i dowiedz się, jak sprzedać mieszkanie szybko i skutecznie?

Podsumowanie

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest w Polsce kluczowym dokumentem w obrocie nieruchomościami oraz na etapie formalnego zakończenia budowy. W praktyce obowiązek jego posiadania i przekazania dotyczy przede wszystkim sprzedaży oraz najmu, a także dołączenia dokumentu do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie, z określonymi wyjątkami. Z uwagi na sankcje finansowe, wymogi dotyczące treści ogłoszeń oraz rolę notariusza w weryfikacji przekazania dokumentu, brak świadectwa może realnie utrudnić transakcję i narazić właściciela na odpowiedzialność.