Zmniejszająca się stopa zastąpienia a dostępność mieszkań dla przyszłych emerytów

Data publikacji: 2025-06-30, data aktualizacji: 2025-07-03
Ewa Palus

główny analityk Tabelaofert.pl

Obecnie stopa zastąpienia – czyli relacja emerytury do ostatniego wynagrodzenia – wynosi około 54%. Oznacza to, że emerytura wynosi około połowę obecnego wynagrodzenia. Według prognoz, w 2050 roku ma spaść do zaledwie 25%, a do roku 2060 nawet do 18,7%.

Jak będzie wyglądała sytuacja emerytów-najemców, gdyby na emeryturę przeszli dziś, a stopa zastąpienia wynosiłaby 25%?

Podstawy do obliczeń:

  • Mediana wynagrodzeń i przeciętne wynagrodzenie za grudzień 2024 – wartości netto (oszacowane na podstawie danych GUS)
  • Stopa zastąpienia na poziomie 54% oraz 25%
  • Przeciętne czynsze najmu na koniec IV kw. 2024 (dane Amron-Sarifn)


Gdy dochód jest równy 100% mediany, wydatki na czynsz najmu stanowią od około 26,0% (Łódź) do około 33,0% (Warszawa i Gdańsk). W przypadku przeciętnego wynagrodzenia, czynsz najmu stanowi od około 15,0% (Katowice) do około 29,0% (Warszawa).
Wydatki na czynsz najmu jako część miesięcznych dochodów przed przejściem na emeryturę wybrane miasta

Sytuacja zmienia się po przejściu na emeryturę. Przy stopie zastąpienia na poziomie 54%, dochody świeżo upieczonego emeryta spadają o połowę. Czynsz najmu pozostają jednak bez zmian. Dla osób, których miesięczne wynagrodzenie przed przejściem na emeryturę było równe medianie, czynsz najmu może stanowić nawet ponad 60,0% dochodów. W przypadku osób zarabiających przeciętne wynagrodzenie może to być nawet blisko 50%.

Wydatki na czynsz najmu jako część miesięcznych dochodów po przejściu na emeryturę przy stopie zastąpienia na poziomie 54% wybrane miasta

Przy obecnej stopie zastąpienia (54%), sytuacja ekonomiczna emerytów-najemców jest trudna – czynsz najmu pochłania większość dochodów. Stopa zastąpienia może jednak spaść do 25%, co oznacza, że obecni 40-latkowie otrzymają jedynie 25% ostatniego wynagrodzenia.

Jak wyglądałaby relacja czynszu najmu do dochodu przy stopie zastąpienia równiej 25% przy obecnych wynagrodzeniach i czynszach?

W najtrudniejszej sytuacji byliby emeryci z Warszawy, Wrocławia i Gdańska – zarówno przy zarobkach na poziomie mediany, jak również średniej – miesięczny czynsz najmu przekracza dochód uzyskany z emerytury.

Teoretycznie, w najkorzystniejszej sytuacji byliby mieszkańcy Katowic, gdzie miesięczny czynsz najmu stanowiłby około 62,0% emerytury osoby, która wcześniej zarabiała średnie wynagrodzenie.

Wydatki na czynsz najmu jako część miesięcznych dochodów po przejściu na emeryturę przy stopie zastąpienia na poziomie 25% wybrane miasta

Obecna sytuacja emerytów-najemców już dziś jest trudna, a prognozy demograficzne i gospodarcze wskazują, że będzie jeszcze gorzej.

Przy obecnej stopie zastąpienia (54%), czynsz najmu może pochłaniać od 50% do nawet 60% emerytury. Jeśli prognozowany spadek do 25% się zrealizuje, to w wielu dużych miastach – takich jak Warszawa, Gdańsk czy Wrocław – czynsz najmu przewyższy całość dochodu emeryta.

W skrajnych przypadkach, osoba wynajmująca mieszkanie i przechodząca na emeryturę może znaleźć się w sytuacji, w której koszty mieszkaniowe całkowicie pochłoną lub nawet przekroczą jej dochód. W relatywnie najlepszej sytuacji będą mieszkańcy miast o niższych czynszach, np. Katowic, ale i tam czynsz może stanowić ponad 60% dochodu emeryta.

Na tym tle wyraźnie lepiej wygląda sytuacja przyszłych emerytów, którzy w okresie aktywności zawodowej zdecydowali się na zakup mieszkania i spłacili kredyt hipoteczny. Dla takich osób jedynym regularnym kosztem związanym z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych będą opłaty eksploatacyjne (czynsz administracyjny, media, ewentualne fundusze remontowe). Choć zakup nieruchomości bywa obciążeniem finansowym – zwłaszcza przy obecnych cenach mieszkań i wysokich ratach kredytów – to z perspektywy długoterminowej można go uznać za inwestycję w bezpieczeństwo i stabilizację finansową na emeryturze. Osoby posiadające własne lokum nie tylko unikną ryzyka wzrostu czynszów, ale zyskają też większą niezależność i spokój w okresie, gdy dochody znacząco się obniżą. To pokazuje, że własność mieszkania może być jednym z kluczowych elementów zabezpieczenia emerytalnego, szczególnie w obliczu systematycznie malejącej stopy zastąpienia.

Na poniższych wykresach przedstawiono relację dochodów i czynszu najmu przy danej stopie zastąpienia w wybranych miastach.

Wydatki na czynsz najmu jako część miesięcznych dochodów Warszawa
Wydatki na czynsz najmu jako część miesięcznych dochodów Katowice
Wydatki na czynsz najmu jako część miesięcznych dochodów Wrocław
Wydatki na czynsz najmu jako część miesięcznych dochodów Kraków
Wydatki na czynsz najmu jako część miesięcznych dochodów Poznań
Wydatki na czynsz najmu jako część miesięcznych dochodów Łódź

Źródła:

https://www.mojeppk.pl/aktualnosci/Badanie_IGTE_Oczekiwania_vs_rzeczywistosc.html

https://www.gstfi.pl/blog/stopa-zastapienia


Polecane ogłoszenia:

Viva Piast 6 Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 6 to kolejny etap popularnego osiedla w krakowskich Mistrzejowicach, zaprojektowanego z myślą o stworzeniu przyjaznej i harmonijnej...

Apartamenty Oszmiańska II Warszawa Targówek
ul. Oszmiańska 20, 22

Starannie zaprojektowane dwa budynki zlokalizowane na pograniczu Targówka i Pragi Północ, niedaleko nowej stacji metra Targówek Mieszkaniowy....Apartamenty Oszmiańska to nowa inwestycja w Warszawie, zlokalizowana na pograniczu Targówka i Pragi Północ przy ul. Oszmiańskiej 20. Zaledwie 5...

Warszawski Świt Warszawa Targówek (Bródno)
ul. Warszawski Świt 5

Warszawski Świt to nowy punkt na mapie prawobrzeżnej Warszawy – jednocześnie blisko centrum.  Doskonale rozwinięta komunikacja miejska umożliwia...Świt daje początek każdemu dniu. To czas pobudki nie pozbawionej zapału do działania i stawiania czoła kolejnym wyzwaniom. Poczuj Warszawski Świt!...

19. Dzielnica V etap Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa/Przyokopowa

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i... 19. Dzielnica to nowa część miasta, rozwijająca się w centrum Warszawy, tuż obok stacji metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła komunikacyjnego przy...

Viva Piast Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 5 to kolejny etap osiedla usytuowanego w Mistrzejowicach, którego głównym celem jest stworzenie przyjaznego i harmonijnego otoczenia dla...

Apartamenty Przy Agorze 6 Warszawa Bielany (Wrzeciono)
ul. Przy Agorze 6

Wyjątkowa lokalizacja w sercu Bielan, w bliskim sąsiedztwie Lasu Bielańskiego, pełnej infrastruktury miejskiej – licznych żłobków, przedszkoli...Apartamenty Przy Agorze 6 to najnowsza propozycja mieszkaniowa od dewelopera Home Invest. Wyjątkowo atrakcyjny i elegancki budynek powstanie w...

Warszawski Świt Etap XI Warszawa Targówek (Bródno)
ul. Warszawski Świt

Warszawski Świt to nowy punkt na mapie prawobrzeżnej Warszawy – jednocześnie blisko centrum.  Doskonale rozwinięta komunikacja miejska umożliwia...Świt daje początek każdemu dniu. To czas pobudki nie pozbawionej zapału do działania i stawiania czoła kolejnym wyzwaniom. Poczuj Warszawski Świt!...

19. Dzielnica - lokale użytkowe Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa 43a lok. U1

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i...INFORMACJE O INWESTYCJI Największe, nowe osiedle w centrum miasta Doskonała lokalizacja – obok stacji II linii metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła...

Warszawski Świt Etap X Warszawa Targówek (Bródno)
ul. Warszawski Świt

Warszawski Świt to nowy punkt na mapie prawobrzeżnej Warszawy – jednocześnie blisko centrum.  Doskonale rozwinięta komunikacja miejska umożliwia...Świt daje początek każdemu dniu. To czas pobudki nie pozbawionej zapału do działania i stawiania czoła kolejnym wyzwaniom. Poczuj Warszawski Świt!...

DOKI Living Gdańsk Śródmieście
ul. Popiełuszki / Rybaki Górne
DOKI LIVING Zainspirowani światowymi przykładami rewitalizacji i wszechstronnego rozwoju obszarów portowych nadajemy funkcję miejską gdańskim...
Klimaty Bałtyku Dziwnów
ul. Daglezji 93-94
Klimaty Bałtyku to kameralny budynek, który powstaje w spokojnej części Dziwnowa. W II etapie inwestycji znajdzie się 29 apartamentów — z tarasami...
Murawa 2 Poznań Stare Miasto (Winogrady)
ul. Murawa
DOSKONAŁA LOKALIZACJA Inwestycja powstaje pomiędzy ulicami: Murawa, Winogrady i Gromadzka. 200 metrów od Cytadeli. Niecały kilometr od...
Zobacz wszystkie ›