Wynajem czy sprzedaż nieruchomości? Analiza zysków na tle zmieniającego się rynku

Data publikacji: 2025-07-29
Urszula Pindelska

Specjalistka Tabelaofert.pl
Młodsze osoby, które kilka lat temu zakupiły swoje pierwsze mieszkanie, w odpowiedzi na zmieniające się potrzeby życiowe lub zawodowe coraz częściej rozważają decyzję o przeprowadzce. Powodów takich zmian może być wiele – od chęci poprawy komfortu życia, przez rozwój zawodowy, edukację, aż po potrzebę odnalezienia spokoju i bliskości natury, czy też emocjonalnego resetu po trudnych doświadczeniach. Gdy jednak decyzja o przeprowadzce zapadnie, pojawia się pytanie: co zrobić z dotychczasowym mieszkaniem? Warto rozważyć, czy wynajem może być bardziej opłacalny niż sprzedaż, analizując zyski z najmu po uwzględnieniu kosztów kredytu.

Wynajem czy sprzedaż nieruchomości? Analiza zysków na tle zmieniającego się rynku

Gdzie wynajem jest najbardziej opłacalny?

Warszawa, tradycyjny lider rynku wynajmu, pozostaje na czołowej pozycji pod względem zysków z najmu. W 2024 roku średni miesięczny zysk z wynajmu mieszkania wyniósł 2654 zł, co stanowi najwyższy wynik w Polsce. Wysokie ceny najmu – średnio 3328 zł za 40-metrowe mieszkanie – oraz duża aktywność na rynku nieruchomości sprawiają, że inwestycja w Warszawie, mimo wysokich kosztów zakupu (684 tys. zł), wciąż jest opłacalna.

Tuż za stolicą plasują się inne duże miasta, takie jak Wrocław (2204 zł/m-c), Gdańsk (2165 zł/m-c) oraz Kraków (2122 zł/m-c). Choć są to miasta o stabilnym rynku wynajmu, wysokie ceny mieszkań oraz rosnące koszty kredytów znacząco obniżają rentowność inwestycji w porównaniu do mniejszych ośrodków.

Jak rentowność wynajmu wygląda w mniejszych miastach?

Z drugiej strony, w niektórych mniejszych miastach rentowność wynajmu jest znacznie niższa. W Olsztynie rentowność spadła do 4,99%, a w takich miejscowościach jak Włocławek, Ruda Śląska czy Tarnów, niskie stawki czynszów oraz ograniczona płynność rynku nieruchomości znacząco obniżają zyskowność wynajmu, mimo atrakcyjnych cen zakupu mieszkań. Choć ceny nieruchomości są tam niższe, zysk z wynajmu jest ograniczony.

Czy wynajem może być opłacalnym źródłem dochodu pasywnego?

Wynajem mieszkania może być atrakcyjnym źródłem dochodu pasywnego, zwłaszcza dla osób, które nie muszą sprzedać nieruchomości i są w stanie zarządzać wynajmem. Choć rentowność najmu w ostatnich latach spadła, nominalne zyski inwestorów wciąż rosną. Średni miesięczny dochód z wynajmu wynosi obecnie 1655 zł, a w miastach takich jak Warszawa, Wrocław czy Płock – nawet ponad 2000 zł. Dodatkowo, wynajem pozwala na zysk z potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości w czasie, co może znacząco podnieść łączny zwrot z inwestycji.

Czy sprzedaż nieruchomości to lepsza opcja?

Sprzedaż mieszkania to z kolei jednorazowe rozwiązanie, które pozwala na realizację zysków uzyskanych przez ostatnie lata. Daje to możliwość uwolnienia kapitału, który można przeznaczyć na zakup większego mieszkania, nowego domu lub inwestycje w inne aktywa. Dodatkowo, sprzedaż nie wiąże się z koniecznością zarządzania wynajmem, co może być komfortowym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą angażować się w administrację nieruchomościami. Warto również zauważyć, że tempo wzrostu zysków z wynajmu zaczęło wyraźnie spadać – z 15% w 2022 roku do 4% w 2024 roku, co może sugerować mniejsze perspektywy zysków z wynajmu w nadchodzących latach.

Jak podjąć najlepszą decyzję?

Decyzja o wynajmie czy sprzedaży mieszkania zależy od wielu czynników, takich jak sytuacja finansowa właściciela, jego plany życiowe oraz zdolność do zarządzania najmem. Choć wynajem nadal stanowi stabilne źródło dochodu, zmieniające się warunki rynkowe, wzrost kosztów kredytów oraz spadająca rentowność sprawiają, że sprzedaż nieruchomości staje się bardziej opłacalną opcją, zwłaszcza w kontekście uwolnienia kapitału na inne inwestycje. Mimo to, dla właścicieli nieruchomości w większych miastach, takich jak Warszawa czy Wrocław, wynajem może wciąż oferować korzystne zyski, podczas gdy mniejsze miasta, gdzie rentowność jest ograniczona, mogą sprzyjać decyzji o sprzedaży.

Polecane ogłoszenia:

19. Dzielnica V etap Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa/Przyokopowa

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i... 19. Dzielnica to nowa część miasta, rozwijająca się w centrum Warszawy, tuż obok stacji metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła komunikacyjnego przy...

Apartamenty Oszmiańska II Warszawa Targówek
ul. Oszmiańska 20, 22

Starannie zaprojektowane dwa budynki zlokalizowane na pograniczu Targówka i Pragi Północ, niedaleko nowej stacji metra Targówek Mieszkaniowy....Apartamenty Oszmiańska to nowa inwestycja w Warszawie, zlokalizowana na pograniczu Targówka i Pragi Północ przy ul. Oszmiańskiej 20. Zaledwie 5...

Viva Piast 6 Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 6 to kolejny etap popularnego osiedla w krakowskich Mistrzejowicach, zaprojektowanego z myślą o stworzeniu przyjaznej i harmonijnej...

Apartamenty Przy Agorze 6 Warszawa Bielany (Wrzeciono)
ul. Przy Agorze 6

Wyjątkowa lokalizacja w sercu Bielan, w bliskim sąsiedztwie Lasu Bielańskiego, pełnej infrastruktury miejskiej – licznych żłobków, przedszkoli...Apartamenty Przy Agorze 6 to najnowsza propozycja mieszkaniowa od dewelopera Home Invest. Wyjątkowo atrakcyjny i elegancki budynek powstanie w...

19. Dzielnica - lokale użytkowe Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa 43a lok. U1

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i...INFORMACJE O INWESTYCJI Największe, nowe osiedle w centrum miasta Doskonała lokalizacja – obok stacji II linii metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła...

Viva Piast Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 5 to kolejny etap osiedla usytuowanego w Mistrzejowicach, którego głównym celem jest stworzenie przyjaznego i harmonijnego otoczenia dla...

Warszawski Świt Warszawa Targówek (Bródno)
ul. Warszawski Świt 5

Warszawski Świt to nowy punkt na mapie prawobrzeżnej Warszawy – jednocześnie blisko centrum.  Doskonale rozwinięta komunikacja miejska umożliwia...Świt daje początek każdemu dniu. To czas pobudki nie pozbawionej zapału do działania i stawiania czoła kolejnym wyzwaniom. Poczuj Warszawski Świt!...

Osiedle przy Ryżowej Warszawa Ursus (Skorosze)
ul. Ryżowa 62
Komfort codziennego życia Zamieszkaj na Osiedlu przy Ryżowej i poznaj bogatą ofertę dzielnicy Ursus! Lokalizacja inwestycji umożliwia łatwy dostęp...
Apartamenty Gałczyńskiego Kraków Czyżyny
ul. Konstantego Ildefonsa Gałczyńskiego 35
Kameralne osiedleTylko 14 apartamentów na I etapie i od 4-8 apartamentów w II etapie inwestycji. Tylko dwa mieszkania w każdym budynku....
Kaskada Jasień II Gdańsk Jasień
ul. Stankiewicza 24
Kaskada Jasień – pozytywnie wpływa!Osiedle Kaskada Jasień to projekt deweloperski firmy Proneko, który realizowany jest w intensywnie rozwijającej...
Apollo Resort Świnoujście Dzielnica Nadmorska
ul. Uzdrowiskowa
APOLLO RESORTApartamenty inwestycyjne w ŚwinoujściuLuksusowy obiekt położony w pierwszej linii brzegowej Świnoujścia. Wysoki standard, szeroka...
Cisha Dziwnów
ul. Kaprala Koniecznego 3
APARTAMENTY CISHA Luksusowy kompleks CISHA powstaje w pierwszej linii brzegowej, tuż przy plaży nadmorskiej miejscowości Dziwnów. Miejscowość ta ma...
Zobacz wszystkie ›