Procedura odrolniania gruntów, a nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych

Sztuka inwestowania w grunty rolne polega na znalezieniu odpowiedniej działki, która w perspektywie kilkunastu lub kilkudziesięciu miesięcy może stać się na tyle atrakcyjną, że znajdzie się na celowniku dewelopera lub indywidualnego inwestora. Umiejętne i sprawne odrolnienie ziemi i jej późniejsza sprzedaż w charakterze działki budowlanej może przynieść duże zyski. Zadaniem każdego kraju jest natomiast ochrona gruntów rolnych wysokiej jakości. 26 maja bieżącego roku weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Czy ułatwiła właścicielom gruntów procedury?

Aby odrolnić ziemię należy po zakupie odpowiedniego gruntu złożyć wniosek o odrolnienie terenu i o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Przed jego wypełnieniem trzeba sprawdzić w ewidencji gruntów rolnych dokładną lokalizację ziemi, ponieważ podanie tych danych wymagane jest w formularzu. Informacje o tym, jakie dokumenty powinny zostać złożone można uzyskać we właściwym urzędzie gminy. Warto pamiętać również o wniosku dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy, który składany jest do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Aby działka mogła zostać odrolniona musi spełniać wymogi określone właściwymi przepisami Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Są to między innymi bezpośredni dostęp do drogi publicznej, odpowiednia klasa gruntu oraz możliwość podłączenia budynku do mediów – tj. wodociągu, sieci elektrycznej oraz opcjonalnie sieci gazowej i kanalizacji – tłumaczy Monika Raczkowska, Managing Director Briland.

Nowelizacja ustawy

Najtrudniejsze do przekształcenia są grunty o klasach bonitacyjnych od I do III. Do tej pory odrolnienie działki powyżej 0,5 hektara wymagało uchwalenia lub zmiany przez gminę planu miejscowego, po uprzednio uzyskanej zgodzie ministerstwa rolnictwa i gospodarki żywnościowej oraz marszałka województwa, po zasięgnięciu opinii Izby Rolniczej. 26 maja br. po wejściu w życie nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przepis ten zaczął odnosić się do wszystkich działek o tych klasach bonitacyjnych, bez względu na ich wielkość. Jednak małe działki rolnicze w obecnych warunkach mechanizacji rolnictwa raczej nie są i nie będą wykorzystywane do efektywnej produkcji rolnej, a ich znaczenie dla polityki rolnej Państwa jest znikome. Tworzenie barier, które opóźniają proces inwestycyjny, i tak już ograniczony przewlekłym postępowaniem administracyjnym nie służy procedurze odrolnienia gruntów.

Celem zmian było wyeliminowanie dzielenia większych działek rolnych (powyżej 0,5 ha) na mniejsze, aby nie istniała konieczność otrzymania zgody na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze. Naszym zdaniem ustawodawca miał jeszcze inne instrumenty prawne, niż zaostrzenie wymagań dla wszystkich gruntów stanowiących użytki rolne klas I-III. Można było na przykład ustanowić okres, w którym po podziale działki powyżej 0,5 hektara, na zmianę przeznaczenia powstałych w ten sposób działek potrzebna była by zgoda ministra – mówi Piotr Foitzik, Adwokat Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna. Niezależnie od tego, istnieją w prawie rozmaite klauzule generalne, odwołujące się do gospodarczego sensu danej czynności oraz działań mających na celu obejście przepisów. Także i z tej możliwości ustawodawca nie skorzystał. Stosowanie określonych obostrzeń administracyjnych nie zastąpi prowadzenia zorganizowanej polityki, mającej na celu ochronę gruntów rolnych i leśnych. Wspomniane regulacje utrudniają proces inwestycyjny również terenów, których znaczenie dla polityki rolnej Państwa jest znikome lub żadne. Nie tyle sam wymóg uzyskania zgody jest tutaj faktycznym problemem, ale długotrwałość procedur administracyjnych. Bolączką jest także praktyka organów, które często nie tyle ważą interesy Państwa, wspólnoty samorządowej i inwestorów, ile podejmują działania w ich ocenie najbezpieczniejsze, i które nie narażą osób odpowiedzialnych na zarzut działania na korzyść inwestora, a nie Państwa – tłumaczy przedstawiciel Chałas i Wspólnicy.

Wciąż dużo łatwiejsza i szybsza jest zmiana gruntów o niższych klasach bonitacyjnych (IV-VI) na obszarach, na których nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie zależy wtedy do ministra. Skróceniu ulega wówczas czas oczekiwania – procedura zajmuje do kilkunastu miesięcy, w zależności od sprawności danego urzędu gminy w wydawaniu decyzji i znajomości przebiegu procedur przez osobę załatwiającą formalności.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Szczególnie ważnym elementem w biznesie i przede wszystkim w procedurze odrolniania gruntów rolnych jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest on konieczny do uchwalenia w procesie zmiany przeznaczenia gruntów o klasach I-III po uzyskaniu zgody ministra.

Przyjęta zmiana przepisów spowoduje jeszcze większe problemy i wydłuży proces powstawania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Przyczyni się to do paraliżu inwestycyjnego na terenach, na których nie ma uchwalonych planów. Dotyczy to znacznej części kraju i terenów najatrakcyjniejszych pod ewentualne inwestycje – dodaje Piotr Foitzik.

Zmiana ta nie dotyczy jednak gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast. Tutaj zmiana przeznaczenia może nastąpić zarówno w miejscowym planie, jak i w przypadku jego braku, na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy.

W tej sytuacji będzie pogłębiał się proces lokowania atrakcyjnych inwestycji w miastach, a działalność inwestycyjna poza ich obrębem zacznie zamierać, co w żadnym wypadku nie jest celem polityki Państwa w stosunku do tych obszarów – kontynuuje Piotr Foitzik.

Strony postępowania

Po nowelizacji ustawy stroną w postępowaniu przed ministrem będzie wyłącznie wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Udział wójta w tym postępowaniu jest uzasadniony, ponieważ gmina bez wątpienia jest zainteresowana jego wynikiem, np. kiedy chodzi o plany inwestycyjne, mające podstawowe znaczenie dla jej rozwoju. Tak sformułowany przepis sprawia jednak, że statusu strony nie będą mieli ani właściciele, ani użytkownicy działek, którzy są najbardziej zainteresowaną grupą i których ten wniosek bezpośrednio dotyczy.

Przedstawianie dążenia do szybkiego rozstrzygania poszczególnych postępowań nie jest w mojej ocenie argumentem, na podstawie którego można tym podmiotom odebrać możliwość otrzymania statusu strony. Takie rozstrzygnięcie sprawi, że właściciele i użytkownicy ziemi zostaną pozbawieni możliwości złożenia wniosku o ponowne rozpatrzenie przez ministra, lub wręcz złożenia skargi do sądu administracyjnego. Przyjęte rozwiązanie, wbrew temu co podniesiono w uzasadnieniu nowelizacji, może rodzić poważne wątpliwości, co do jego zgodności z Konstytucją – konkluduje Piotr Foitzik.

Wniosek o wydanie decyzji

We wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest zawarcie określonych granic terenu przedstawionego na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, obejmującej teren, na którym inwestycja będzie się znajdować. Wszystko powinno zostać przedstawione w skali 1:500 lub 1:1000, a dla inwestycji liniowych również w skali 1:2000. Ważne jest, aby we wniosku została zawarta charakterystyka inwestycji, obejmująca zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób oczyszczania lub odprowadzania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów. Powinien on również określać planowany sposób zagospodarowania terenu oraz zawierać charakterystykę zabudowy, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej. Należy również określić charakterystyczne parametry techniczne inwestycji, a także dane dotyczące jej wpływu na środowisko. W przypadku, kiedy inwestycja wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, należy do wniosku załączyć decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach.

Kto może inwestować w grunty rolne?

Inwestowanie w grunty rolne jest rozwiązaniem dla osób, które rozglądają się za bezpiecznym i wysokim zyskiem, który mogą osiągnąć w stosunkowo niedługim czasie. Inwestorzy, którzy zdecydują się na taką formę lokowania kapitału i chcą uniknąć ‘papierologii’ oraz zaoszczędzić czas mogą skorzystać z usług profesjonalnych firm, zajmujących się formalnościami związanymi z procesem przekształcania działki oraz późniejszą odsprzedażą gotowych małych działek budowlanych – podsumowuje Monika Raczkowska z Briland.

Nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych ma przede wszystkim chronić grunty wysokiej jakości, dlatego wprowadzone zmiany nie ułatwiły procedur właścicielom działek. Wcale nie oznacza to jednak, że odrolnienie ziemi stanie się niemożliwe.

Jesteśmy przygotowani na zmiany związane z nowelizacją ustawy, gdyż nasza oferta zawiera prawie wyłącznie grunty klasy IV i gorszej, a to w połączeniu z naszym doświadczeniem daje inwestorowi możliwość zarobienia na tej inwestycji - mówi Monika Raczkowska. Briland zajmuje się również weryfikacją inwestycyjną gruntów, dzięki czemu z wyprzedzeniem jesteśmy w posiadaniu informacji, na temat tego czy dany grunt nadaje się do odrolnienia, a także jaki orientacyjnie zysk można dzięki niemu wygenerować. Taką usługę świadczymy również wszystkim zainteresowanym posiadaczom ziemskim. Jeżeli ktoś chce poznać dokładną wartość ziemi, którą dysponuje, grupa ekspertów Briland jest w stanie takie badanie wykonać dla tej osoby – konkluduje Monika Raczkowska.

Autor: CORE PR