Wybierając opcję wynajmu nieruchomości, kluczową uwagę przywiązuje się zazwyczaj do warunków umownych dotyczących najmu. Mniej uwagi poświęca się aspektom związanym z rozwiązaniem umowy najmu, co może pociągać za sobą niepożądane konsekwencje finansowe. Zatem, warto przyjrzeć się bliżej możliwości oraz wymogom dotyczącym wypowiedzenia umowy najmu mieszkania.
Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że możliwość wypowiedzenia umowy najmu zależy od jej czasu trwania. W przypadku umów zawartych na czas nieokreślony, zarówno wynajmujący, jak i najemca, mają możliwość wypowiedzenia umowy. Natomiast, jeżeli umowa została zawarta na określony czas, wypowiedzenie jest dopuszczalne tylko w sytuacjach przewidzianych w samej umowie lub kodeksie cywilnym. Istnieją również okoliczności umożliwiające rozwiązanie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, które szczegółowo omówimy poniżej.
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony
Umowę najmu na czas nieokreślony można wypowiedzieć, respektując terminy określone umownie lub kodeksem cywilnym. Oznacza to, że strony mogą samodzielnie ustalić terminy wypowiedzenia, pod warunkiem, że nie będą one krótsze niż minimalne terminy ustanowione przez przepisy prawa. W sytuacji braku ustaleń w umowie, zastosowanie mają regulacje kodeksu cywilnego.
Kodeks cywilny wiąże termin wypowiedzenia z częstotliwością płatności czynszu:
Dla płatności czynszu w odstępach dłuższych niż miesiąc, wypowiedzenie składa się na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego;
Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, wypowiedzenie należy złożyć na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego;
W przypadku płatności w odstępach krótszych niż miesiąc, okres wypowiedzenia wynosi trzy dni;
Dla płatności codziennych, obowiązuje jednodniowy okres wypowiedzenia.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
Umowa najmu na czas określony zazwyczaj pozostaje wiążąca do upływu okresu, na jaki została zawarta. Możliwość jej wypowiedzenia jest ograniczona do sytuacji szczególnych, które strony mogą określić w umowie, takich jak np. utrata pracy czy zakończenie studiów. Z perspektywy najemcy, korzystne jest uwzględnienie szerokiego zakresu okoliczności mogących uzasadniać wypowiedzenie umowy.
Brak szczegółowych ustaleń w umowie o możliwości wypowiedzenia skutkuje koniecznością rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Warto próbować negocjować z właścicielem przedterminowe zakończenie najmu, jednak nie zawsze może się na to zgodzić, mogąc np. zażądać rekompensaty za niewywiązanie się z warunków umownych.
Jeżeli wynajmujący zechciałby zakończyć umowę najmu przed terminem, również musi dążyć do porozumienia ze stroną najemną. W przypadku braku zgody najemcy, wynajmujący nie może wymagać jego wyprowadzki.
Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym
Istnieją sytuacje, w których umowa najmu może zostać rozwiązana w trybie natychmiastowym, niezależnie od czasu trwania umowy. Wypowiedzenie takie jest możliwe, gdy określone okoliczności mają miejsce:
Najemca ma prawo do natychmiastowego rozwiązania umowy, jeśli w momencie otrzymania lokalu stwierdzi istotne wady wpływające na możliwość korzystania z nieruchomości, o których wynajmujący nie poinformował najemcy.
Z kolei wynajmujący może wypowiedzieć umowę natychmiastowo, gdy najemca:
- Użytkuje lokal niezgodnie z przeznaczeniem lub warunkami umowy i mimo upomnień nie zaprzestaje takich działań;
- Zaniedbuje lokal w stopniu zagrażającym jego utracie lub uszkodzeniu;
- Zalega z opłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności;
- Wynajmuje, podnajmuje lub bezpłatnie udostępnia lokal lub jego część osobom trzecim bez pisemnej zgody wynajmującego.
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron
Oprócz wypowiedzenia, istnieje możliwość rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron, co dotyczy umów na czas określony, jak i nieokreślony. Jest to opcja preferowana, gdy obie strony zgadzają się na zakończenie najmu i mogą ustalić warunki rozwiązania umowy. Porozumienie takie powinno być zawsze dokumentowane na piśmie, aby uniknąć nieporozumień co do uzgodnień między stronami.
Podsumowując, zarówno wynajmujący, jak i najemca, powinni być świadomi możliwości oraz warunków wypowiedzenia umowy najmu. Zrozumienie tych zasad pozwala na uniknięcie niepożądanych skutków finansowych i prawnych. Warto zatem przykładać uwagę nie tylko do warunków zawarcia umowy, ale również do przepisów dotyczących jej rozwiązania.
Sprawdź ofertę mieszkań w największych miastach
Redakcja Tabelaofert.pl
Sprawdź ofertę mieszkań w największych miastach
Redakcja Tabelaofert.pl
