Barometr Cen Mieszkań - Listopad 2025
Black Friday pomógł deweloperom – sprzedaż mieszkań wzrosła.
Listopad nie zwolnił tempa. Dane z Barometru Cen Mieszkań publikowanego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl pokazują, że sprzedaż nowych mieszkań wzrosła o 8,2% miesiąc do miesiąca — i to mimo krótszego kalendarza oraz dwóch długich weekendów. To właśnie akcje promocyjne związane z Black Friday pomogły utrzymać tak wysokie tempo sprzedaży i skłoniły wielu klientów do przyspieszenia decyzji zakupowych.
Większość mieszkań drożeje, ale czy na pewno?
Średnia cena m² typowego mieszkania w 10 największych miastach spadła symbolicznie o 0,02%, mimo że w cennikach przeważały podwyżki – ceny wzrosły w 11,9% lokali, a spadły tylko w 6,1%. To największa dysproporcja od co najmniej 12 miesięcy. Wyjaśnienie kryje się w nowej podaży: do sprzedaży trafiło więcej tańszych mieszkań (4,7% całkowitej oferty) niż tych droższych (3%).
– Po wejściu w życie ustawy o jawności cen i w okresie Black Friday wielu deweloperów woli pokazywać wyższą cenę katalogową i komunikować atrakcyjny rabat, zamiast od razu oferować niższą stawkę. Dlatego same zmiany w cennikach nie muszą oznaczać, że mieszkania realnie drożeją – dla kupujących kluczowa jest ostateczna cena po rabacie – komentuje Robert Chojnacki, wiceprezes i założyciel portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl
Mapa zmian cen: liderem Trójmiasto, korekty we Wrocławiu i Poznaniu
Tym razem na czele wzrostów cen znalazło się Trójmiasto – średnia cena m² wzrosła tu o 1,2%. Podwyżki odnotowano także w Lublinie (+0,75%), Łodzi (+0,6%), Szczecinie (+0,5%), Krakowie (+0,45%), Warszawie (+0,4%) oraz Bydgoszczy (+0,2%). Z kolei spadki pojawiły się przede wszystkim we Wrocławiu (−2,9%), Poznaniu (−1,2%) oraz w aglomeracji śląskiej (−0,4%) i wynikały wyłącznie z wejścia do sprzedaży tańszych projektów, a nie z przecen w istniejących inwestycjach.
– Listopadowe dane dobrze pokazują, że rynek trzeba analizować lokalnie. We Wrocławiu, Poznaniu czy aglomeracji śląskiej spadki średnich stawek wynikają głównie ze struktury oferty – do sprzedaży trafiło więcej tańszych mieszkań, ale cenniki w już prowadzonych projektach pozostały w dużej mierze stabilne – komentuje Ewa Palus, główna analityczka portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl.
W ujęciu rocznym mieszkania nadal są droższe – średnio o 3,3%. Najmocniej podrożały w Trójmieście (+9,2%), Bydgoszczy (+7,8%) i aglomeracji śląskiej (+7,1%). Na tym tle wyróżnia się Kraków jako jedyne z analizowanych miast ze spadkiem średniej ceny m² w skali roku (−2,3%).
– W Krakowie widać efekt wysokiej bazy z poprzednich lat oraz mocnej konkurencji między projektami. Nowa oferta częściej pojawia się w mniej prestiżowych lokalizacjach, co obniża średnią cenę m² dla całego miasta – komentuje Ewa Palus, główna analityczka portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl.
Kiedy kupować mieszkania?
Stabilna średnia cena m² nie oznacza, że ceny mieszkań stoją w miejscu. W listopadzie ceny wzrosły w 11,9% lokali, a spadły tylko w 6,1%. W strukturze nowej podaży przewagę miały tańsze mieszkania – stanowiły 4,7% oferty, podczas gdy droższe jedynie 3%. Dlatego najbardziej opłaca się kupować mieszkania na samym początku sprzedaży – wtedy realnie jest najtaniej.
Co będzie dalej?
Ostatnie dane wyraźnie pokazują, że to promocje napędzają dziś rynek – mieszkania sprzedają się coraz lepiej tam, gdzie deweloperzy są gotowi na realne rabaty i akcje specjalne. – Widać też, że tańszy kredyt napędza sprzedaż w segmencie popularnym, co może hamować wzrost średniej ceny m², choć ceny większości mieszkań będą zapewne rosły – prognozuje Robert Chojnacki.
Na znaczenie nowych, tańszych inwestycji zwraca uwagę także Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań dla deweloperów.
– W Warszawie, na Białołęce, wprowadziliśmy do sprzedaży projekt, w którym w promocji mamy mieszkania już za 9 999 zł za m². Przy średniej cenie przekraczającej 17 tys. zł za m² takie oferty realnie obniżają średnią cenę w Warszawie, zwłaszcza że to nie jedyny nowy projekt w tej dzielnicy – zauważa Katarzyna Tworska.
Metodologia.
Podawana przez Barometr Cen Mieszkań tabelaofert.pl średnia cena m2 dotyczy mieszkań stanowiących ponad 95% oferty rynkowej. Aby lepiej pokazywała ona realną sytuację na rynku zdecydowaliśmy się na wyłączenie z analizy mikroapartamentów (czyli lokali poniżej 25m2) które w naszej ocenie zgodnie z obowiązującym prawem nie są mieszkaniami.
Indeks Tabelaofert TOP 10 to średnia cena ofertowa takich typowych mieszkań, liczona dla 10 największych rynków w Polsce, a udział każdego miasta w indeksie jest proporcjonalny do jego liczy ludności. Trójmiasto zawiera Gdańsk, Gdynię i Sopot a Aglomeracja Śląska w naszej metodologii ograniczona jest do miast na prawach powiatu które ją tworzą.
