zamknij Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności . Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Najlepszy kredyt na budowę domu

Jak zaciągnąć kredyt hipoteczny na budowę domu budowanego metodą gospodarczą?

NOTUS Doradcy Finansowi
2013-06-24

Kredyt hipoteczny na budowę domu systemem gospodarczym, to prawie ten sam kredyt, co na zakup mieszkania. Jednak to „prawie” w przypadku tego rodzaju kredytu jest bardzo istotne. Dom Kredytowy Notus podpowiada, na co zwrócić uwagę wybierając najlepszy kredyt na dom.

Zacznijmy od standardowych parametrów, które będą decydowały o wysokości miesięcznych rat, kosztach ubezpieczenia, czy też opłatach za wcześniejszą spłatę. Oczywiście najistotniejszym parametrem jest oprocentowanie i jego składowe. To właśnie oprocentowanie kredytu będzie miało realny wpływ na wysokość miesięcznych rat. Natomiast na łączne oprocentowanie kredytu wpływ mają również marża i stopa referencyjna. O ile na ten drugi składnik nie mamy wpływu i nie podlega on negocjacji, o tyle marża jest tym czynnikiem, który najbardziej różnicuje oferty poszczególnych banków. Jej wysokość zależy od wielkości kredytu i od wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem. Czasami o wysokości marży i w konsekwencji oprocentowania decyduje także skorzystanie przez klienta z innych produktów banku. Możemy liczyć na dodatkowe obniżki, jeżeli zdecydujemy się na kartę kredytową, konto, czy produkty oszczędnościowe. Przykładowo, w BGŻ założenie konta i regularny wpływ wynagrodzenia oznacza obniżenie marży o 0,3 p.p. Także ubezpieczenie na życie może skutkować niższą marżą, takie obniżki o 0,1-0,2 p.p. uzyskamy np. w ING Poziom marży może zależeć także od liczby kredytobiorców. W Eurobanku, jeśli co najmniej 2 osoby z dochodami przystąpią do kredytu lub jeden kredytobiorca ma 2 źródła dochodów wówczas marża jest obniżana o 0,08-0,12 p.p.

Najpierw działkę, później dom?

To tyle z cech wspólnych. Kredyt na dom jest bardziej skomplikowany, ponieważ dochodzi nam tutaj jeszcze kwestia ziemi, na której zostanie wybudowana nieruchomość mieszkalna. Przede wszystkim, aby ubiegać się o finansowanie budowy domu systemem gospodarczym należy posiadać działkę budowlaną. Jednoczesne sfinansowanie zakupu działki i budowy domu jest możliwe, ale tylko w nielicznych bankach. Obecnie takie rozwiązanie dostępne jest między innymi w Eurobanku czy Banku Millennium. W takiej sytuacji niezbędne jest dostarczenie wraz z dokumentami działki projektu budowlanego, a pozwolenie na budowę trzeba będzie dostarczyć przed wypłatą kolejnych transz kredytu. Najczęściej jednak uzyskamy jeden kredyt na działkę i budowę tylko w sytuacji, gdy sprzedający działkę ma już pozwolenie na budowę. Po zakupie działki niezbędne będzie przepisanie pozwolenia i dopiero wtedy będą uruchomienie pozostałe transze kredytu.

W praktyce jednak korzystniejsze jest najpierw kupno działki na kredyt, a dopiero później ubieganie się o kredyt na budowę na niej nieruchomości. Na szczęście nie musimy przywiązywać się do banku, który sfinansował kupno ziemi, a to pozwala nam na wybranie najlepszej oferty kredytu budowlanego. Kredytobiorcy często decydują się na kredyt w tej samej instytucji, ponieważ wiąże się to z mniejszą liczbą formalności, a co za tym idzie szybszym rozpatrzeniem wniosku kredytowego.

Płatność w etapach

Kredyt na dom wypłacany jest w transzach po udokumentowaniu zakończenia kolejnych etapów budowy. W większości banków najpopularniejszym sposobem rozliczenia transzy jest inspekcja wykonana przez osobę uprawnioną. Banki dokonają takiego sprawdzenia nawet w sytuacji, gdy przedstawimy faktury na wykonane prace. Wówczas nawet, jeśli udokumentujemy wykorzystanie kwoty w 100 procentach, to bank i tak wyśle swojego przedstawiciela z inspekcją.

W trakcie inspekcji zostanie sprawdzone czy zadeklarowane w kosztorysie prace zostały wykonane. Nie wystarczy tylko zakupienie materiałów budowlanych, niezbędne jest także ich wykorzystanie. Oznacza to, że jeżeli dopiero rozpoczynamy budowę, to pieniądze z kredytu należy wykorzystać na prace związane z fundamentami czy stawianiem murów. Bank nie zaakceptuje sytuacji, gdy pierwszą transzę wykorzystamy na zakup materiałów na dach, np. dachówki. Prace muszą być wykonywane stopniowo i zgodnie z postępem prac musimy wykorzystywać kredyt.

Jeśli przedstawiciel banku uzna, że środki wykorzystaliśmy na cel niezgodny z kredytem lub zadeklarowane prace nie zostały w ogóle wykonane wówczas wypłata kolejnej transzy zostanie wstrzymana. Kredytobiorca będzie musiał doprowadzić budowę do satysfakcjonującego etapu.

Bank oszacuje ile będzie kosztować budowa

Kolejną istotną kwestią jest całkowity minimalny koszt budowy domu. Tutaj banki nie opierają się na szacunkach kredytobiorcy, lecz same ustalają, na podstawie własnych analiz i danych minimalny koszt wybudowania domu. Zatem jeśli według naszych szacunków i ustaleń z podwykonawcą zadeklarujemy, że jesteśmy w stanie zakończyć budowę i zamknąć się w kwocie np. 1500 złotych za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej, to bank i tak nie zaakceptuje takiego kosztorysu. Minimalne koszt budowy w bankach, to od 1900 do nawet 2700 złotych za metr kwadratowy. Poziom ten jest uzależniony od lokalizacji oraz wielkości domu. Oznacza to, że jeśli budujemy nieruchomość o powierzchni np. 150 metrów kwadratowych, to minimalne koszty budowy oszacowane przez bank będą wynosić od 285 tysięcy nawet do 405 tysięcy złotych. Taką łączną kwotą środków własnych i pochodzących z kredytu musi dysponować kredytobiorca.

W trakcie budowy i uruchamiania kolejnych transz, klienta obowiązuje karencja w spłacie kapitału. Co miesiąc spłaca tylko odsetki od uruchomionej części kredytu, a wraz z uruchomianiem kolejnych transz, kwota naliczanych odsetek rośnie. Dopiero, kiedy kredyt zostanie wypłacony w całości, klient zaczyna spłacać zarówno odsetki, jak i kapitał. Dzięki temu podczas budowy, kiedy ponoszone są jeszcze inne koszty (np. koszt najmu mieszkania), miesięczne płatności są niższe, niż docelowa rata. Jeśli budując dom uda nam się zaoszczędzić i zrealizować prace niższym kosztem, to warto zastanowić się, co zrobić z pozostałą kwotą kredytu. Z jednej strony można środki te wykorzystać na inny cel, np. na zakup mebli, można też nie uruchamiać części kredytu. Dzięki temu rata kredytu będzie niższa i koszt odsetek, jakie zapłacimy także spadnie. Zatem oszczędność będzie podwójna. Z jednej strony taniej wybudowaliśmy dom, a z drugiej zapłacimy mniej odsetek.

20130624_notus_0.jpg


Stan gotowy, zamknięty


Docelowo zabezpieczeniem każdego kredytu budowalno-hipotecznego jest inwestycja wybudowana. Niedopuszczalnym jest wzięcie kredytu, rozpoczęcie budowy i wieloletnie prace. Banki dają z reguły dwa, a czasami trzy lata na całkowite zrealizowanie inwestycji i w tym czasie konieczne jest dostarczenie dokumentów to potwierdzających, czyli pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy.

Jeśli nie uda nam się dotrzymać terminu zakończenia budowy, koniecznie należy zgłosić to w banku. Przesunięcie daty dostarczenia dokumentów o kilka miesięcy nie powinno stanowić problemu. Czasami jednak trzeba będzie podpisać aneks do umowy kredytowej. Problem może stanowić opóźnienie wielomiesięczne czy nawet wieloletnie. Bank będzie domagał się zakończenia budowy, jeśli tego nie uczynimy, może nawet wypowiedzieć umowę kredytową.

20130624_notus_1.jpg
























Michał Krajkowski

Główny Analityk Dom Kredytowy Notus
 


Polecane ogłoszenia:

Aleksandria Aleksandrów Łódzki
ul. Piłsudskiego
Lokalizacja inwestycji poza Łodzią zapewnia ciszę oraz spokój, a jednocześnie dostęp do pełnej infrastruktury miejskiej Aleksandrowa Łódzkiego....Kompleks mieszkaniowy Aleksandria zlokalizowany jest w Aleksandrowie Łódzkim przy ulicy Marszałka Józefa Piłsudskiego. Aleksandrów Łódzki położony...
Broniewskiego Legionowo
ul. Broniewskiego

Broniewskiego to kolejna nowoczesna inwestycja Spółdzielni realizowana w centrum Legionowa. W eleganckim budynku na pięciu kondygnacjach...Inwestycja "Broniewskiego" to nowoczesny budynek w centrum Legionowa. Mieszkania posiadają piękne loggie, balkony, a na parterze zielone tarasy z...

Osiedle Natura etap II Zgorzała
ul. Gogolińska 9
Segmenty i mieszkania zlokalizowane w otoczeniu zieleni, jednocześnie blisko Warszawy (zaledwie 200 metrów od granicy miasta). To doskonała...Osiedle Natura to Twoje miejsce blisko natury. Jeśli marzysz o mieszkaniu w otoczeniu zieleni, chcesz cieszyć się ciszą i spokojem, a życie w stylu...
Osiedle Natura etap II Zgorzała
ul. Gogolińska 9

Segmenty i mieszkania zlokalizowane w otoczeniu zieleni, jednocześnie blisko Warszawy (zaledwie 200 metrów od granicy miasta). To doskonała...Osiedle Natura to Twoje miejsce blisko natury. Jeśli marzysz o mieszkaniu w otoczeniu zieleni, chcesz cieszyć się ciszą i spokojem, a życie w stylu...

Nowe Jagodno Wrocław Krzyki (Jagodno)
ul. Buforowa
Osiedle Nowe Jagodno to szeroka oferta mieszkań o funkcjonalnych rozkładach i starannym wykończeniu. Mieszkania będą wyposażone w balkony i tarasy...Inwestycja Osiedle Nowe Jagodno zlokalizowana jest przy ul. Buforowej, w odległości 4 km od centrum Wrocławia oraz  6 km od Rynku. Na...
Osiedle Neptun Ząbki
ul. Powstańców 43

Neptun to połączenie wysokiego standardu, elegancji i funkcjonalności. Najlepszym tego dowodem są gotowe i zamieszkane budynki z I etapu. W...Rodzinne, bezpieczne osiedle Neptun w Ząbkach, położone pomiędzy ulicami Powstańców i Andersena. Zakończenie budowy planowane jest już w styczniu...

Osiedle Bocian Zgorzała
ul. Wilgi

Osiedle domów wolnostojących i bliźniaków zlokalizowane w cichej, spokojnej okolicy z bardzo dobrym dojazdem do Warszawy. Część segmentów...„Osiedle Bocian” to wyjątkowa inwestycja uwzględniająca sugestie i potrzeby naszych dotychczasowych klientów. Wychodząc na przeciw Państwa...

Bastion Wałowa Gdańsk Śródmieście
ul. Wałowa
Prestiżowy projekt w sercu Gdańska. Lokalizacja w pobliżu starówki pozwala czerpać z uroków tego miejsca każdego dnia. Okoliczna infrastruktura...Bastion Wałowa - inwestycja blisko Starówki Oferujemy Państwu zakup apartamentu w ciekawym projekcie architektonicznym, który idealnie wpisuje się...
Nowe Ogrody Poznań Jeżyce
ul. Meissnera 2

Wieloetapowe, nowocześnie zaprojektowane osiedle na poznańskiej Woli. Lokalizacja nieopodal lotniska Ławica, co nie powinno budzić obaw, gdyż... Nowe Ogrody to Inwestycja wieloetapowa. Pierwszy etap inwestycji został oddany do użytku w lutym 2014 r., drugi w październiku 2016 r., natomiast...

Bohema Strefa Praga Warszawa Praga Północ
ul. Szwedzka 20
Bohema Strefa Praga to unikalny projekt łączący historyczną lokalizację z nowoczesną architekturą. Komfortowe, ustawne mieszkania o zróżnicowanych... Bohema Strefa Praga to inwestycja zlokalizowana na warszawskiej Pradze, przy ul. Szwedzkiej 20. W industrialnych obiektach po dawnej fabryce...
Osiedle Sokola Święta Katarzyna
ul. Jastrzębia/Sokola

Osiedle Sokola to doskonałe miejsce dla wszystkich, którzy marzą o własnym domu z ogródkiem, w spokojnej i urokliwej okolicy. Gotowe domy...Inwestycja w sprzedaży.Już 12 sprzedanych segmentów! Proponujemy Państwu do sprzedaży, budynki mieszkalne jednorodzinne, w zabudowie szeregowej i...

Anchoria Apartamenty Mechelinki
ul. Do Morza

Wyjątkowa inwestycja w uroczych Mechelinkach nad Zatoką Pucką w bliskim sąsiedztwie Trójmiasta. Tworzą ją kameralne budynki charakteryzujące się...Anchoria powstała z pasji tworzenia i marzeń o miejscu wyjątkowym. Urokliwe Mechelinki nad Zatoką Pucką, w bliskim sąsiedztwie Trójmiasta, stały...

Zobacz wszystkie ›
Promocje i Premiery Mieszkaniowe Zapisz się na newsletter i dowiedz się pierwszy
Subskrybuje już 15 747 osób
Chcę otrzymywać premierowe oferty oraz informacje o promocjach
Później
Tak
Wystąpił błąd, nie udało się wysłać danych.
Oferta, do której wysłano zgłoszenie jest nieaktywna. Zapisz się na nasz newsletter, aby dowiedzieć o się pierwszy o podobnych ofertach.
Drogi użytkowniku, ciastka zostały usunięte.
Wystąpił nieoczekiwany błąd, nie udało się wysłać danych, proszę odświeżyć stronę.
Dziękujemy, wkrótce otrzymasz od nas pierwsze informacje o podobnych ofertach i promocjach.