zamknij Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności . Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Marcin Gaj - doradca finansowy Alex T. Great Doradcy Finansowi

Mieszkanie z długiem? Bez obaw!

GDY KUPUJESZ ZADŁUŻONE MIESZKANIE

2015-06-01


Czy warto kupić zadłużone mieszkanie? I czy to w ogóle bezpieczne? Odpowiadamy - oczywiście. W takim wypadku należy jednak zawsze bardzo dokładnie zbadać historię lokalu oraz jego bieżący stan prawny.
 
„Zadłużone” nieruchomości znaleźć można dziś wszędzie - w biurach nieruchomości, serwisach internetowych oraz wśród prywatnych ogłoszeń osób, które z powodu trudnej sytuacji finansowej nie poradziły sobie ze spłatą kredytu mieszkaniowego (na przykład z powodu nagłej zmiany kursu waluty, w której zaciągnięto kredyt). Przyczyną kłopotów finansowych właściciela nieruchomości może też być egzekucja komornicza z tytułu wysokich zaległości w ZUS czy urzędzie skarbowym (w przypadku działalności gospodarczej), a także - trudna sytuacja rodzinna (śmierć jednego z kredytobiorców).
 
Co zatem dzieje się z lokalem, którego właściciel nie potrafi utrzymać?
- Nieruchomość taka trafia na sprzedaż lub w ręce komornika, który wszczyna postępowanie egzekucyjne - wyjaśnia Marcin Gaj, doradca finansowy z firmy Alex T. Great. - Cena zadłużonej i wystawionej na sprzedaż nieruchomości jest zwykle znacznie niższa, niż podobne oferty na rynku, różnica może sięgać nawet do 30 proc. Obniżając cenę, dłużnicy starają się odzyskać całość lub choćby większą część środków, dzięki którym będą mogli spłacić swoje długi.
 
A jak sprawdzić, czy z takim zakupem nie wiąże się żadne ryzyko?
- Najrozsądniej jest udać się do doradcy finansowego, który dokona ponownej weryfikacji stanu prawnego takiego lokalu - tłumaczy Marcin Gaj. - Sprawdzamy przede wszystkim wszystkie zapisy księgi wieczystej, by uzyskać w ten sposób komplet informacji o tym, kto jest obecnie właścicielem nieruchomości oraz upewnić się, że wszelkie zapisy w dokumentach zgodne są ze stanem faktycznym lokalu. Mam tu na myśli weryfikację zapisów dotyczących prawa własności, powierzchni użytkowej oraz rzeczywistej ilości pomieszczeń w tej nieruchomości. Najważniejsze zaś jest to, by dokładnie sprawdzić, czy nie istnieją żadne prawa, roszczenia i ograniczenia, które uniemożliwiałyby w przyszłości swobodne dysponowanie tym lokalem przez przyszłego nabywcę. Trzeba też pamiętać o ewentualnych zapisach hipotecznych, które także mogą dotyczyć takiej nieruchomości.
 
Rolą doradcy finansowego, który reprezentuje przyszłego nabywcę, jest także analiza opłacalności takiego zakupu. - Porównuję cenę zadłużonego lokalu ze średnią cen nieruchomości w tej samej lokalizacji, sprawdzam też wiek i stan techniczny budynku, by upewnić się, że zakup takiego mieszkania naprawdę się opłaca. Zawsze w takiej sytuacji dokonuję oględzin, bo jest to najlepszy sposób, by przekonać się, w jakim stanie jest lokal wystawiony na sprzedaż - zaznacza doradca z Alex T. Great.

 

Jeśli wszystko się zgadza i zapadnie decyzja o zakupie zadłużonej nieruchomości, doradca finansowy przedstawia listę dokumentów, które pozwolą skutecznie nabyć takie mieszkanie. Jest to m.in. zaświadczenie wydane przez komornika (lub inną insynuację - ZUS, bank, spółdzielnię mieszkaniową) wskazujące stan zaległości. Dokument taki dostarczyć powinien zbywca, a pojawić się w nim musi także numer konta do całkowitej spłaty zobowiązania oraz zgoda na wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji komorniczej lub hipoteki banku. Dodatkowo, jeśli lokal obciążony jest hipoteką, zadłużony kredytobiorca winien - na prośbę przyszłego nabywcy - dostarczyć zaświadczenie wydane przez kredytujący go bank potwierdzające fakt udzielenia kredytu oraz aktualne saldo zadłużenia do całkowitej spłaty kredytu. Dokument taki powinien  zawierać też numer rachunku technicznego (bez dostępu kredytobiorcy) oraz zgodę banku na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie zaległości wobec banku przez przyszłego nabywcę.
 
Dodajmy, że mowa tu o zakupie nieruchomości na kredyt. W takiej sytuacji doradca finansowy, oprócz analizy stanu prawnego i technicznego nabywanej nieruchomości, ma także dodatkowe zadanie - pomoc przyszłym właścicielom w pozyskaniu dobrego kredytu mieszkaniowego.
- Podobnie, jak ma to miejsce w przypadku lokali nabywanych na rynku pierwotnym czy wtórnym, badam zdolność kredytową moich klientów, starając się znaleźć dla nich możliwie najlepszą, najkorzystniejszą ofertę kredytu mieszkaniowego - wyjaśnia Marcin Gaj z Alexa. - W tak szczególnej sytuacji zwykle aranżuję też kilka spotkań z zadłużonym zbywcą, by wyjaśnić mu, jak będzie przebiegał cały proces zakupu-sprzedaży i przekazania lokalu. Takie spotkania dają też możliwość przekazania pełnej informacji o tym, jakie dokumenty niezbędne do zakupu musi nam dostarczyć zbywca.
 
Gdy cały proces analizy i wnioskowania kredytowego przebiegnie pomyślnie, bank, w którym nowy nabywca zaciąga kredyt, przekazuje (zwykle - w transzach) ustaloną sumę do komornika oraz do banku, w którym zbywca ma hipoteczne zobowiązanie. Nim to nastąpi, analityk bankowy podaje warunki niezbędne do zamknięcia całej transakcji - konieczne jest między innymi dostarczenie przez zbywcę wszystkich aktualnych zaświadczeń, o których mowa była powyżej. Bez nich nie dojdzie do podpisania umowy kredytowej oraz wypłaty kredytu. Dokumenty takie będą też wymagane przez notariusza podczas sporządzania ostatecznego aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.
 
Jak zatem technicznie wygląda uruchomienie i obsługa takiego kredytu? Pierwsza transza trafia zwykle do komornika lub instytucji, w których zbywca jest hipotecznie zadłużony. A gdy dług wobec powyższych zostanie już uregulowany, bank uruchamia pozostałe środki, przekazując je na konto wskazane przez zbywcę (w przypadku niektórych banków wypłata odbywa się jednocześnie - zarówno na konto komornicze, jak i konto zbywcy).
 
Trzeba podkreślić, że bank może nie zechcieć skredytować zakupu zadłużonej nieruchomości. Powodem takiej sytuacji może być, dla przykładu, zły stan techniczny mieszkania. Wiąże się to wówczas z podniesieniem kwoty kredytu o wartość umożliwiającą wykonanie remontu.
 
Pamiętajmy także, że w przypadku zakupu mieszkania niezbędny jest dokument wskazujący liczbę osób zameldowanych w takim lokalu. A jeśli mieszkanie, które chcemy nabyć, jest mieszkaniem spółdzielczym, zbywca powinien dostarczyć także dokument potwierdzający brak zaległości czynszowych wobec spółdzielni. Co ważne - jeśli nabywca zdecyduje się spłacić taką zaległość w imieniu dłużnika, suma ta traktowana jest jako wkład własny kredytu mieszkaniowego. I oczywiście zawsze żądajmy od zbywcy zaświadczenia potwierdzającego wymeldowanie wszystkich osób, które mogłyby w przyszłości stanowić przeszkodę w swobodnym dysponowaniu nabywanym przez nas lokalem.
 
A jeśli to wszystko wydaje się zbyt skomplikowane, mamy dobrą radę - w przypadku zakupu tańszej, ale zadłużonej nieruchomości, warto poprosić o pomoc doradcę finansowego. Jego doświadczenie i wiedza gwarantuje, że zakup taki będzie rzeczywiście bezpieczny pod względem formalnym i prawnym. A jeśli dobrze wybierzemy doradcę, można liczyć także na to, że i cena lokalu będzie naprawdę na dobrym poziomie.
 
Opracował:
Tomasz Kulpa
Alex T. Great Doradcy Finansowi

Więcej informacji na temat Alex T. Great Doradcy Finansowi


Polecane ogłoszenia:

Osiedle Natura etap II Zgorzała
ul. Gogolińska 9
Segmenty i mieszkania zlokalizowane w otoczeniu zieleni, jednocześnie blisko Warszawy (zaledwie 200 metrów od granicy miasta). To doskonała...Osiedle Natura to Twoje miejsce blisko natury. Jeśli marzysz o mieszkaniu w otoczeniu zieleni, chcesz cieszyć się ciszą i spokojem, a życie w stylu...
Osiedle Bocian Zgorzała
ul. Wilgi

Osiedle domów wolnostojących i bliźniaków zlokalizowane w cichej, spokojnej okolicy z bardzo dobrym dojazdem do Warszawy. Część segmentów...„Osiedle Bocian” to wyjątkowa inwestycja uwzględniająca sugestie i potrzeby naszych dotychczasowych klientów. Wychodząc na przeciw Państwa...

19. Dzielnica IV etap Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa 49

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i...19. Dzielnica / Etap IV INFORMACJE O INWESTYCJI• Największe, nowe osiedle w centrum miasta • Doskonała lokalizacja – obok stacji II linii metra...

Osiedle Natura etap II Zgorzała
ul. Gogolińska 9

Segmenty i mieszkania zlokalizowane w otoczeniu zieleni, jednocześnie blisko Warszawy (zaledwie 200 metrów od granicy miasta). To doskonała...Osiedle Natura to Twoje miejsce blisko natury. Jeśli marzysz o mieszkaniu w otoczeniu zieleni, chcesz cieszyć się ciszą i spokojem, a życie w stylu...

Comfort City Rubin Warszawa Białołęka
ul. Dionizosa 7
Głównym atutem inwestycji jest niezwykle bogata oferta układów mieszkań w metrażach od 25 do 75 mkw. Pozwala to znaleźć mieszkanie doskonale...Comfort City Rubin to pierwszy z jedenastu planowanych zespołów budynków (trzy-, sześcio- i ośmiopiętrowych), w najnowszej inwestycji BARC Warszawa...
Osiedle Łąkowa Łódź Polesie
ul. Łąkowa 27A-D
Osiedle Łąkowa zlokalizowane jest w otoczeniu wszelkiej potrzebnej do codziennego życia infrastruktury. W niewielkiej odległości znajdują się... wygodne mieszkania od 36 do 114 m2 własny ogródek, balkon lub taras wózkownia/rowerownia w każdej klatce schodowej przystanki tramwajowe i...
Broniewskiego Legionowo
ul. Broniewskiego

Broniewskiego to kolejna nowoczesna inwestycja Spółdzielni realizowana w centrum Legionowa. W eleganckim budynku na pięciu kondygnacjach...Inwestycja "Broniewskiego" to nowoczesny budynek w centrum Legionowa. Mieszkania posiadają piękne loggie, balkony, a na parterze zielone tarasy z...

River Point Wrocław Śródmieście
ul. Mieszczańska
Kompleks apartamentów realizowany przez Archicom to inwestycja, która pozwala w pełni korzystać z uroków Wrocławia. Wyjątkowa lokalizacja osiedla...Inwestycja River Point to zespół 3 apartamentowych budynków wkomponowanych w nadrzeczny krajobraz Kępy Mieszczańskiej. Wyjątkowa architektura...
Nowe Ogrody Poznań Jeżyce
ul. Meissnera 2

Wieloetapowe, nowocześnie zaprojektowane osiedle na poznańskiej Woli. Lokalizacja nieopodal lotniska Ławica, co nie powinno budzić obaw, gdyż... Nowe Ogrody to Inwestycja wieloetapowa. Pierwszy etap inwestycji został oddany do użytku w lutym 2014 r., drugi w październiku 2016 r., natomiast...

Nowe Jagodno Wrocław Krzyki (Jagodno)
ul. Buforowa
Osiedle Nowe Jagodno to szeroka oferta mieszkań o funkcjonalnych rozkładach i starannym wykończeniu. Mieszkania będą wyposażone w balkony i tarasy...Inwestycja Osiedle Nowe Jagodno zlokalizowana jest przy ul. Buforowej, w odległości 4 km od centrum Wrocławia oraz  6 km od Rynku. Na...
Olimpia Port Wrocław Psie Pole (Swojczyce)
ul. Kolumba/Marca Polo
Najchętniej wybierana inwestycja we Wrocławiu, która położona jest zaledwie 8 min od centrum, w sąsiedztwie parku oraz nadrzecznej promenady....Nowe osiedle społeczne położone bezpośrednio nad Odrą. Ochrona 24h, winda, garaże podziemne. Fitness, place zabaw, ścieżki rowerowe. 8 min jazdy do...
Anchoria Apartamenty Mechelinki
ul. Do Morza

Wyjątkowa inwestycja w uroczych Mechelinkach nad Zatoką Pucką w bliskim sąsiedztwie Trójmiasta. Tworzą ją kameralne budynki charakteryzujące się...Anchoria powstała z pasji tworzenia i marzeń o miejscu wyjątkowym. Urokliwe Mechelinki nad Zatoką Pucką, w bliskim sąsiedztwie Trójmiasta, stały...

Zobacz wszystkie ›
Promocje i Premiery Mieszkaniowe Zapisz się na newsletter i dowiedz się pierwszy
Subskrybuje już 17 377 osób
Chcę otrzymywać premierowe oferty oraz informacje o promocjach
Później
Tak
Wystąpił błąd, nie udało się wysłać danych.
Oferta, do której wysłano zgłoszenie jest nieaktywna. Zapisz się na nasz newsletter, aby dowiedzieć o się pierwszy o podobnych ofertach.
Drogi użytkowniku, ciastka zostały usunięte.
Wystąpił nieoczekiwany błąd, nie udało się wysłać danych, proszę odświeżyć stronę.
Dziękujemy, wkrótce otrzymasz od nas pierwsze informacje o podobnych ofertach i promocjach.