Zwolnienie z pracy, kłopoty finansowe osób prowadzących działalność gospodarczą, a także zaległości czynszowe mogą pozbawić mieszkania. Sprzedaje je komornik w drodze licytacji. Zawsze jednak istnieje szansa obrony
Przybywa osób, które nie płacą za mieszkanie, bo z różnych powodów popadły w tarapaty finansowe.
Dlatego warto zawczasu zadbać o to, by panować nad zadłużeniem. Sposobów jest kilka. Są wspólnoty, spółdzielnie, gminy i inni właściciele, którzy rozkładają dług na raty, w niektórych można go odpracować, m.in. malując klatki schodowe lub też sprzątając. Można też spróbować zamienić mieszkanie na mniejsze i tańsze.
Uwaga! Długi przedawniają się. W wypadku należności pieniężnych – po trzech latach (art. 118 kodeksu cywilnego). Przedawnienie uniemożliwia wniesienie sprawy do sądu.
Najpierw utrata samochodu
Procedura ścigania dłużnika wygląda następująco. Jeżeli mieszkanie jest zadłużone, zarząd wspólnoty wzywa właściciela, a władze spółdzielni, gminy – lokatora do zapłacenia długu. Spółdzielców oraz najemców można wezwać do zapłaty, gdy zaległości w opłatach wynoszą trzy miesiące. Wspólnoty mogą upomnieć właściciela, nawet gdy nie zapłacił zaliczki za jeden miesiąc.
Jeżeli wezwanie do zapłaty nie przynosi skutku, należności można dochodzić w sądzie w postępowaniu upominawczym oraz naliczać odsetki za zwłokę na podstawie kodeksu cywilnego.
Z sądowym nakazem zapłaty wspólnota, spółdzielnia, gmina (lub inni właściciele) idzie do komornika.
Orzeczenie powinno być opatrzone klauzulą wykonalności oraz wskazywać komornikowi majątek, z którego mógłby prowadzić egzekucję. Najczęściej są to ruchomości, takie jak samochód, sprzęt RTV i AGD, następnie wynagrodzenie za pracę, rachunek bankowy, nieruchomości, w tym zadłużone mieszkanie. Jeżeli np. wspólnota nie zna stanu majątkowego zadłużonego właściciela, to może złożyć do komornika wniosek o jego ustalenie. Istnieje też możliwość wpisania w księdze wieczystej mieszkania informacji o zadłużeniu lokalu.
Najtrudniejsza sytuacja jest wtedy, kiedy komornik nie ma z czego wyegzekwować długu, bo jedyny majątek dłużnika to lokal. Wtedy niestety nietrudno stracić mieszkanie.
Sąd zgodzi się na licytację
Wspólnota może żądać licytacji mieszkania, nawet gdy wcześniej nie wystąpiła o nakaz zapłaty. Zaległość za mieszkanie nie musi być wcale wysoka, by sąd zgodził się na licytację.
Przepisy mówią, że wspólnota może się domagać licytacji, gdy właściciel długotrwale zalega z uregulowaniem należnych opłat (art. 16 ustawy o własności lokali).
Sama wspólnota decyduje więc o tym, kiedy chce skorzystać z tej formy pozbycia się dłużnika. Niektóre decydują się na to, gdy dług sięga już kwoty 8 – 10 tys. zł. Najpierw jednak wysyła upomnienie do właściciela. Jeżeli nie wpłaci on zaliczki, występuje o zgodę na licytację do sądu cywilnego. Jest to jednak dla niej decyzja niełatwa. Dopiero gdy uzyska wyrok, może przymusowo sprzedać lokal.
Mieszkanie sprzedaje się na licytacji taniej, niż wynosi jego wartość rynkowa. W trakcie pierwszej cenę mieszkania ustala się na 3/4 ceny oszacowanej przez biegłego, a gdyby nikt go nie kupił, dochodzi do drugiej licytacji, w której cena jest niższa i wynosi 2/3 ceny oszacowania. Gdyby jednak i wtedy nie znalazł się chętny, to komornik odstępuje od licytacji. Do ponownej może dojść dopiero za rok.
Uwaga! Wystawienie mieszkania na licytację to ostateczność. Wspólnoty starają się tego nie robić. Czasami jednak nie mają wyjścia. Kiedy jedni właściciele przestają płacić, inni muszą to robić za nich. Trzeba bowiem uregulować faktury za remonty, dostawę wody, ciepła, za wywóz śmieci itd. A przecież nie można łożyć za kogoś w nieskończoność.
Te wspólnoty, które mają dodatkowe dochody, np. z dzierżawienia ścian na reklamy lub udostępniania dachów na anteny telefonii komórkowej, ratują się dochodami z tego tytułu. Jest ich jednak niewiele.
Nie można eksmitować donikąd
Dawny właściciel mieszkania nie zawsze chce się wyprowadzić. Nabywca musi wówczas wystąpić do sądu o eksmisję. Kodeks postępowania cywilnego zakazuje eksmisji donikąd. Dłużnikowi trzeba dostarczyć pomieszczenie tymczasowe (robi to: gmina, sam dłużnik lub wierzyciel). Dopóki go nie ma, dopóty dłużnik mieszka w dotychczasowym lokalu. Z tych też powodów nie zawsze licytacja dochodzi do skutku. Wspólnota może także przejąć zadłużone mieszkanie na własność (wyrok Sądu Najwyższego z 10 grudnia 2004 r., sygn. III CK 55/04). Będzie ono wówczas współwłasnością wszystkich członków wspólnoty. Lokatorom dłużnikom (najemcom, posiadaczom mieszkań lokatorskich lub własnościowych w spółdzielni) także grozi utrata mieszkania za zaległości w opłatach. Najpierw jednak wypowiada się im umowę najmu, a następnie żąda opuszczenia lokalu.
Jeśli lokator nie zrobi tego dobrowolnie, grozi mu, tak jak w wypadku właścicieli, eksmisja. Wielu jednak lokatorom przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeżeli sąd przyzna im prawo do niego, można ich eksmitować tylko po dostarczeniu tego lokalu. Listę osób uprawnionych zawiera ustawa o ochronie praw lokatorów.
Wśród nich są: ciężarne, bezrobotni, obłożnie chorzy, rodziny z małoletnimi dziećmi, emeryci, renciści spełniający kryteria otrzymania pomocy społecznej, osoby ubogie spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały (art. 14 ust. 4 tej ustawy).
Opinia
Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik zarządzający w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy
Prowadzący działalność gospodarczą lub spółkę osobową (cywilną, jawną) odpowiada nie tylko majątkiem firmy (spółki), ale także swoim osobistym. Jeżeli więc ma kłopoty finansowe, jego wierzyciel po uzyskaniu wyroku sądu może wystąpić do komornika o zlicytowanie także jego mieszkania, a z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży zaspokoić swoje wierzytelności. Resztę pieniędzy otrzyma dłużnik. Jeżeli jednak mieszkanie jest wspólne z małżonkiem, to wierzyciel musi uzyskać klauzulę wykonalności także przeciwko małżonkowi, a to będzie możliwe tylko wtedy, gdy mieszkanie było częścią przedsiębiorstwa. Małżonkowie mogą też utracić wspólny lokal, gdy wierzyciel wykaże, że dług prowadzącego działalność powstał za zgodą małżonka; tak jest np. przy kredytach. Trzeba też pamiętać, że do ostatniej chwili dłużnik ma prawo spłacić dług – wtedy komornik musi odstąpić od licytacji mieszkania.
