zamknij Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności . Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Jak zarobić na gruntach i kamienicach

Opowiada Kuba Karliński prelegent biznesowej konferencji „Tylko Dla Orłów”

2016-04-25
Znajduje ,,perły inwestycyjne”, tam gdzie inni nie widzą wartości – tak opisują go ci, z którymi współpracował. Kuba Karliński jest inwestorem, który czerpał swoją wiedzę z wielu źródeł, dzięki czemu potrafi odnaleźć się w każdej sytuacji. Rozwijał firmę doradczą Innovatika, pracował także w Agora S.A., gdzie przeprowadził projekt transformujący strategiczny produkt grupy medialnej. Wcześniej spędził 4 lata w Novo Nordisk, gdzie był odpowiedzialny za rozwój biznesu na międzynarodowych rynkach w Europie, Afryce, Azji i Ameryce Południowej. Ukończył studia magisterskie na kierunku Zarządzanie i Marketing w Szkole Głównej Handlowej. Obecnie, od wielu lat, aktywnie działa na rynku nieruchomości.
 
Dlaczego postanowił Pan spróbować swoich sił na rynku nieruchomości?
Kuba Karliński: Nieruchomości pasjonują mnie od wielu lat, a od ponad 5 lat zajmuję się nimi na 150%. Dzięki „połączeniu kropek” stworzyliśmy ze wspólnikami model grupowego inwestowania najpierw w ziemię (Inwestycje Ziemskie), a potem także w istniejące budynki (Warszawskie Kamienice). Przez ostatnie 5 lat ponad 380 inwestorów zainwestowało u nas blisko 50 milionów złotych, za które kupiliśmy łącznie 140 ha gruntów w 40 lokalizacjach w Warszawie i okolicach. Grunty te systematycznie odralniamy, dzielimy na mniejsze działki, uzbrajamy w media i sprzedajemy finalnym nabywcom na cele mieszkaniowe lub komercyjne. 

Działki budowlane oraz stare kamienice, sam Pan przyzna, że jest to ciekawe połączenie dla inwestora.
Kuba Karliński: Zarówno działki, jak i kamienice to nieruchomości, a łączy je jeszcze lokalizacja, która przy inwestowaniu w nieruchomości jest bezdyskusyjnie najważniejsza. Nawet najbardziej wyszukany pomysł na nieruchomość nie zagra, jeśli znajduje się ona w słabej lokalizacji.
Grunty – zarówno te rolne, jak i budowlane, w które inwestuję, leżą w okolicach Warszawy, a kamienice – w Warszawie. Jestem warszawiakiem, tutaj pracuję, a mieszkam pod Warszawą. Stolica ma wiele do zaoferowania ludziom, także wspaniały potencjał dla inwestorów zainteresowanych nieruchomościami.

Jakim kapitałem początkowym trzeba dysponować, aby zacząć inwestować w ziemię?
Kuba Karliński: Żeby zacząć inwestować w ziemię, nie trzeba dysponować od razu milionami. Ceny gruntów budowlanych w okolicach dużych miast, gdzie warto inwestować, spadły w ostatnich latach. Nastąpiła solidna korekta po fali wzrostów, których zwieńczeniem był 2008 rok. W wyniku kryzysu finansowego akcja kredytowa banków uległa drastycznemu ograniczeniu, co przełożyło się na mniejszy popyt i niższe ceny, które miejscami spadły o kilkadziesiąt procent.
Niewielką (1000-1300 m2) działkę budowlaną w odległości 35-50 km od Warszawy można dziś kupić już za kwotę 30-40 tys. zł. Działki w tej odległości są oczywiście też oferowane za kwoty kilkukrotnie wyższe, więc trzeba bardzo dobrze poznać rynek i wiedzieć, jak się na nim poruszać.  Natomiast portfel kilku działek można zbudować, dysponując kwotą jedynie ok. 120-150,000 zł.

Jakiego rodzaju pułapki czekają na osoby, które chcą zainwestować w nieruchomości gruntowe?
Kuba Karliński: Jest ich wiele. Nieustannie zmieniające się przepisy, np. w najbliższych miesiącach zmianie ulegnie ustawa regulująca obrót ziemią rolną, ale zmiany dotyczą także planowania przestrzennego, ustroju rolnego oraz podatków. Do tego dochodzą nieprecyzyjne i niejasne przepisy, które są różnie interpretowane i stosowane w urzędach oraz zjawiska makro- i mikroekonomiczne. Trzeba być też przygotowanym na trudne relacje z niektórymi lokalnymi samorządami, gdzie występuje brak chęci i dominuje podejście „nie da się”.  Warto wiedzieć, jak z nimi rozmawiać i jak planować działania, żeby miały szansę zostać zrealizowane.
Inwestowanie w nieruchomości gruntowe wymaga czasu i ciągłej uwagi. Już na etapie planowania warto założyć przynajmniej 2 razy dłuższy czas na realizację inwestycji. Przy inwestycji w grunty szczególnie poza terenem miast, wszystko dzieje się wolniej… Mówi się, że pańskie oko konia tuczy, to powiedzenie pasuje tu jak ulał.
Należy pamiętać, że specyfika rynku nieruchomości gruntowych, który jest w wielu (ale nie wszystkich) aspektach podobny do innych segmentów rynku nieruchomości, ale rządzi się swoimi prawami. Trzeba zrozumieć ten rynek, żeby być w stanie przewidywać określone zjawiska i w odpowiedni sposób na nie reagować.

Nad inwestorami, którzy posiadają znaczny portfel ziemi ciąży widmo nadchodzącej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Restrykcje nałożone przez rządzących mogą znacznie ograniczyć obrót gruntami rolnymi. Czy zamieszanie z obrotem ziemią rolną może mieć jakiś wpływ na działki budowlane?
Kuba Karliński: Zmiany w obrocie ziemią rolną, które mają wejść w życie już od maja 2016 r. i które zamkną rynek gruntów rolnych, będą mieć także silny wpływ na rynek działek budowlanych. Zablokowanie możliwości handlu gruntami rolnymi zwiększy zainteresowanie części inwestorów gruntami budowlanymi. Spodziewam się, że ich ceny powinny bardziej zdecydowanie rosnąć. Z drugiej strony raczej nie stanie się od razu, gdyż zamieszanie związane z gruntami rolnymi wpłynie także ochładzająco na nastroje inwestorów oraz kupujących zainteresowanych działkami budowlanymi.
Okres zmian i niepewności sprzyja większym wahaniom cen. Takie ciekawe czasy to jednak eldorado dla wytrawnych inwestorów, którzy wiedzą, czego chcą. Wahania cen z pewnością stworzą świetną okazję dla inwestorów na dodatkowe zyski.

Czy można w jakiś sposób oddziaływać na wartość zakupionej ziemi?
Kuba Karliński: Oczywiście, inwestor, któremu zależy na zwiększeniu wartości gruntu ma do wyboru szeroką gamę działań, które podnoszą cenę nieruchomości. Dokładnie taką strategię zwiększania wartości przyjęliśmy w ramach realizowanych przez nasz zespół Inwestycji Ziemskich. Kupowaliśmy grunt o większej, kilkuhektarowej powierzchni, a następnie dzieliliśmy na mniejsze działki.
Doprowadzenie mediów do działki oraz utwardzenie drogi dojazdowej również znacznie podnosi atrakcyjność i wartość ziemi. Działkę można również uatrakcyjnić wizualnie np. przez uporządkowanie działki, wyburzenie starych zabudowań, wycięcie zakrzewień i zadrzewień oraz regularne koszenie roślinności. To znacznie poprawia wrażenia wizualnie działki i zwiększa jej postrzeganą wartość, a ludzie kupują oczami. Kolejnym działaniem, które podnosi wartość gruntu jest zmiana jego przeznaczenia, czyli na przykład zakup gruntu rolnego i przekształcenie go na budowlany. Do tego dochodzą również takie czynności jak przygotowanie koncepcji docelowego zagospodarowania działki, projektu budowlanego i uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Oprócz ziemi zajął się Pan inwestowaniem w kamienice. Czy zakup zabytkowej nieruchomości pod renowację jest ryzykownym przedsięwzięciem?
Kuba Karliński: Każda inwestycja, nawet lokata bankowa, jest związana z ryzykiem. Inwestycje w kamienice, szczególnie te stare i zabytkowe, to skomplikowane projekty, zarówno z technicznego, jak i administracyjnego punktu widzenia. Całe szczęście! Dzięki temu, że są trudne i skomplikowane, niewielu inwestorów jest nimi zainteresowanych i jest w stanie im podołać. Lista kryteriów atrakcyjności starej kamienicy pod kątem inwestycji jest znacznie dłuższa niż przy działce gruntu.
Natomiast ryzyko można zidentyfikować i trzeba nim zarządzać przez cały okres trwania projektu. Przy spełnieniu określonych warunków odpowiednio zorganizowane inwestycje w stare kamienice generują atrakcyjne zyski.

Jakim modelem inwestycyjnym posługiwał się Pan przy zakupie kamienicy?
Kuba Karliński: Kupić w atrakcyjnej cenie, wyremontować w ramach rozsądnego budżetu i sprzedać za cenę rynkową, wypracowując marżę i zysk (uśmiech).

Na jaką stopę zwrotu mogą liczyć inwestorzy grupowi, którzy zainwestowali w starą kamienicę?
Kuba Karliński: Zainwestować w kamienicę można na dwa różne sposoby. W ramach projektu Warszawskie Kamienice, Magmillon proponuje inwestorom wykup „cegiełki” – udziałów w spółce celowej realizującej projekt. Takie inwestycje trwają ok. 2-3 lat i stopy zwrotu dla inwestorów w zależności od projektu mogą sięgać nawet ponad 10% rocznie.
Alternatywnie inwestor doceniający klimat starych murów i wysokich stropów może kupić mieszkanie w wyremontowanej starej kamienicy. Jeśli kupi takie mieszkanie jeszcze przed zakończeniem remontu, jest w stanie nabyć perełkę w bardzo atrakcyjnej cenie, poniżej średniej rynkowej. Na oddanie lokalu przyjdzie mu wtedy poczekać, ale już na etapie zakupu otrzymuje znaczną premię w postaci ceny niższej o kilka lub więcej procent od porównywalnych nieruchomości. W kamienicy na ul. Brzeskiej 18, której remont będzie niedługo się rozpoczynać, zostało już niewiele dostępnych mieszkań. Ponad 40 z 54 dostępnych lokali mieszkalnych zostało już wykupionych/zarezerwowanych.

 Rozmawiał Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Kuba Karliński będzie jednym z prelegentów na biznesowej konferencji ,,Tylko Dla Orłów” , która odbędzie się 29-30 kwietnia w warszawskim hotelu Gromada AIRPORT.
 
 

Polecane ogłoszenia:

Bohema Strefa Praga Warszawa Praga Północ
ul. Szwedzka 20
Bohema Strefa Praga to unikalny projekt łączący historyczną lokalizację z nowoczesną architekturą. Komfortowe, ustawne mieszkania o zróżnicowanych... Bohema Strefa Praga to inwestycja zlokalizowana na warszawskiej Pradze, przy ul. Szwedzkiej 20. W industrialnych obiektach po dawnej fabryce...
Olimpia Port Wrocław Psie Pole (Swojczyce)
ul. Kolumba/Marca Polo
Najchętniej wybierana inwestycja we Wrocławiu, która położona jest zaledwie 8 min od centrum, w sąsiedztwie parku oraz nadrzecznej promenady....Nowe osiedle społeczne położone bezpośrednio nad Odrą. Ochrona 24h, winda, garaże podziemne. Fitness, place zabaw, ścieżki rowerowe. 8 min jazdy do...
Targowa 21 Warszawa Praga Północ (Stara Praga)
ul. Targowa 21
Odrestaurowana kamienica, położona na malowniczej Starej Pradze to idealny wybór dla wszystkich, którzy docenią piękno przedwojennej architektury...Rewitalizacja kamienicy przy ul. Targowej 21 ma na celu stworzenie wyjątkowego i unikalnego miejsca w samym centrum Starej Pragi, która przechodzi...
Osiedle Bocian Zgorzała
ul. Wilgi

Osiedle domów wolnostojących i bliźniaków zlokalizowane w cichej, spokojnej okolicy z bardzo dobrym dojazdem do Warszawy. Część segmentów...„Osiedle Bocian” to wyjątkowa inwestycja uwzględniająca sugestie i potrzeby naszych dotychczasowych klientów. Wychodząc na przeciw Państwa...

19. Dzielnica IV etap Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa 49

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i...19. Dzielnica / Etap IV INFORMACJE O INWESTYCJI• Największe, nowe osiedle w centrum miasta • Doskonała lokalizacja – obok stacji II linii metra...

Broniewskiego Legionowo
ul. Broniewskiego

Broniewskiego to kolejna nowoczesna inwestycja Spółdzielni realizowana w centrum Legionowa. W eleganckim budynku na pięciu kondygnacjach...Inwestycja "Broniewskiego" to nowoczesny budynek w centrum Legionowa. Mieszkania posiadają piękne loggie, balkony, a na parterze zielone tarasy z...

Przyjazny Smolec Smolec
ul. Topolowa
Na osiedlu Przyjazny Smolec znajdziemy niezwykle zróżnicowaną ofertę mieszkaniową: od małych, kompaktowych metraży do większych, rodzinnych...Przyjazny Smolec to zespół siedmiu budynków wielorodzinnych. Inwestycja położona tuż przy Wrocławiu, w zielonym i szybko rozwijającym się Smolcu, w...
River Point Wrocław Śródmieście
ul. Mieszczańska
Kompleks apartamentów realizowany przez Archicom to inwestycja, która pozwala w pełni korzystać z uroków Wrocławia. Wyjątkowa lokalizacja osiedla...Inwestycja River Point to zespół 3 apartamentowych budynków wkomponowanych w nadrzeczny krajobraz Kępy Mieszczańskiej. Wyjątkowa architektura...
Osiedle Lawendowa 3 Zielonki
ul. Na Piaski

Funkcjonalne rozkłady mieszkań trzy i czteropokojowych podzielone są na strefę dzienną i nocną. Osiedle jest ogrodzone, na jego teren prowadzi...Śpiesz się! W sprzedaży pozostały dwa ostatnie lokale! W 42 budynkach w zabudowie bliźniaczej Osiedla Lawendowa 3 znajdzie się 84 mieszkania w...

Anchoria Apartamenty Mechelinki
ul. Do Morza

Wyjątkowa inwestycja w uroczych Mechelinkach nad Zatoką Pucką w bliskim sąsiedztwie Trójmiasta. Tworzą ją kameralne budynki charakteryzujące się...Anchoria powstała z pasji tworzenia i marzeń o miejscu wyjątkowym. Urokliwe Mechelinki nad Zatoką Pucką, w bliskim sąsiedztwie Trójmiasta, stały...

Scena Apartamenty Gdańsk Wrzeszcz
ul. Szymanowskiego 12

Kameralna, prestiżowa kamienica z historią w tle, realizowana w wysokim standardzie w gdańskiej dzielnicy Wrzeszcz. W budynku znajduje się tylko...Scena Apartamenty to mała, prestiżowa kamienica o wysokim standardzie. W tym wyjątkowym miejscu od 1938 r. mieścił się kościół gminy ewangelickiej...

Osiedle Natura etap II Zgorzała
ul. Gogolińska 9
Segmenty i mieszkania zlokalizowane w otoczeniu zieleni, jednocześnie blisko Warszawy (zaledwie 200 metrów od granicy miasta). To doskonała...Osiedle Natura to Twoje miejsce blisko natury. Jeśli marzysz o mieszkaniu w otoczeniu zieleni, chcesz cieszyć się ciszą i spokojem, a życie w stylu...
Zobacz wszystkie ›
Promocje i Premiery Mieszkaniowe Zapisz się na newsletter i dowiedz się pierwszy
Subskrybują już 13 692 osoby