Oferta rynku nowych i używanych mieszkań stale dostosowywana jest do możliwości nabywczych klientów. Deweloperzy budują mieszkania na uszczuploną ostatnio kieszeń przeciętnego klienta, a właściciele mieszkań obniżają stawki wywoławcze
Zmiany w programie Rodzina na swoim ograniczające dostęp do dopłat i coraz bardziej rygorystyczne podejście instytucji bankowych do liczenia zdolności kredytowej klientów to jedne z najważniejszych przyczyn obniżenia się możliwości nabywczych Polaków. Obowiązujące w bankach od początku 2012 roku nowe przepisy znaczne obniżyły zdolność kredytową osób chcących pożyczyć na mieszkanie. Czteroosobowa rodzina o miesięcznych dochodach 8 tys. zł netto może sobie teraz pozwolić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego w złotych niższego o 43 tys. zł niż w końcówce ubiegłego roku. Przy identycznym założeniu w przypadku kredytu w euro jej zdolność kredytowa spadła w styczniu tego roku aż o 165 tys. zł, oblicza Expander.
Topowe 50 mkw.
Sytuacja na rynku kredytowym wpłynęła na umocnienie się trendu do nabywania niewielkich mieszkań kompaktowych. Z analizy zeszłorocznych transakcji firmy Metrohouse & Partnerzy wynika, że 49 proc. sprzedawanych mieszkań to metraże od 35 do 55 mkw. Jeżeli dodamy do nich lokale o najmniejszych powierzchniach, okaże się, że aż 68 proc. mieszkań sprzedanych przez tą firmę w 2011 roku miało powierzchnię mniejszą niż 55 mkw. Największą popularnością cieszyły się mieszkania dwupokojowe i niewielkie trzypokojowe.
Najmniejsze mieszkania sprzedawały się w Łodzi. Średni metraż wyniósł tam 46,3 mkw. Lokale o największej przeciętnej powierzchni były przedmiotem transakcji w Warszawie - 53,6 mkw. Na rynku nowych mieszkań średnia wielkość nabywanych mieszkań jest jeszcze mniejsza. Raport redNet donosi, że w listopadzie minionego roku przeciętne sprzedawane na rynku deweloperskim w Warszawie mieszkanie miało 49 mkw. Przy tym, klienci deweloperów oczekują, żeby powierzchnia mieszkania była możliwa do wykorzystania w maksymalnym stopniu.
Analitycy oceniają, że metraże sprzedawanych mieszkań będą się jeszcze obniżały. – W inwestycji Nowa Wileńska, której budowę prowadzimy na warszawskiej Starej Pradze zostały zaprojektowane mieszkania dwupokojowe o powierzchni od 34 mkw., a trzypokojowe od 47 mkw. – wymienia Michał Wilczewski, pełnomocnik firmy Budrem. Przedstawiciel dewelopera tłumaczy, że takich właśnie lokali poszukuje dziś największa liczba klientów, dla których najbardziej liczy się cena całkowita. A przy Wileńskiej najtańsze mieszkanie można kupić już za niespełna 200 tys. zł.
Nowe w fasonie minimum
Choć na rynku wtórnym wciąż sprzedaje się więcej mieszkań, niż na pierwotnym, nowe lokale zaczęły ekspansywnie rywalizować z mieszkaniami używanymi. Korekta na rynku deweloperskim trwa od kilkunastu kwartałów i obecnie stawki wyrównały do cen lokali z drugiej ręki.
Analitycy firmy Emmerson prześledzili ruchy cenowe nowych mieszkań od początku 2010 roku. W niektórych miastach spadki okazały się mieć wartość nawet dwucyfrową. We Wrocławiu (-12,4 proc.) i Krakowie (-11,5 proc.) ceny zmalały najbardziej. W obu z tych miast w ciągu ostatnich 24 miesięcy stawki deweloperów zmniejszyły się średnio o 900 zł/mkw. Istotna korekta widoczna była w Poznaniu (-9,8 proc.) i Łodzi (-9,1 proc.). W Warszawie ceny spadły w tym czasie o 7,5 proc. do przeciętnego poziomu 8500 zł za mkw. (Emmerson).
Obniżki te nie wynikają ze spadku koniunktury na nowe mieszkania, ale zmian w strategii deweloperów, którzy w ostatnim czasie skupili się na wprowadzaniu na rynek mieszkań z popularnego segmentu. W swoich projektach dostosowują ceny do poziomu akceptowalnego przez większość klientów. Dodatkowym impulsem do zakupu dla klientów jest znaczna liczba dostępnych na rynku pierwotnym mieszkań gotowych. Jak podaje raport REAS, w trzecim kwartale 2011 roku niemal co trzecie mieszkanie oferowane do sprzedaży przez deweloperów było już ukończone.
Rynek wtórny: uelastycznianie cen
Rynek wtórny na coraz słabsze możliwości nabywcze przeciętnego kupującego także zareagował korektą stawek wywoławczych. Według obliczeń serwisu Szybko.pl średnie spadki cen ofertowych mieszkań w Polsce przekroczyły 6 proc. w skali roku. W piątce miast, których udziałem były największe obniżki znalazły się Łódź, Wrocław, Gdańsk, Poznań i Gdynia.
Najsilniejsze korekty analitycy odnotowali w Łodzi (– 14,4 proc.). Duży spadek cen używanych mieszkań, bo o 10,9 proc. nastąpił również we Wrocławiu. W Gdańsku obniżki wyniosły 9,4 proc., a w Gdyni 6,7 proc. Spadki cen mieszkań w tym mieście były porównywalne z sytuacją w Poznaniu, gdzie korekty wyniosły 6,8 proc. W Warszawie pod koniec 2011 roku można było kupić używane mieszkanie w cenie średnio 8060 zł/mkw., podczas gdy rok wcześniej 1 metr kosztował 8500 zł.
Zobacz ofertę dostępnych mieszkań w inwestycji
